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27
2018

入居者の「死」のリスクと対策7 ~どういう人が亡くなる率が高いか~

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
大家をやっている以上、人の"死"のリスクから逃れられることはありませんが、私が多くの物件を見てきたところ、だいたいの傾向があることも確かかと思います。かなりバイアスかかっていて、主観的な意見かもしれませんが、ご参考までに。

まず、家賃が安い物件の方が死亡率が高い傾向があるような気がします。理由は具体的にわかりませんし、書けませんが、少なくとも経験上これは一番大きい傾向だと思います。次に、ちょっと変わった人(?)が入居者の場合、亡くなる率が高いように思えます。うまくいえませんが、ちょっと病的とか、振る舞いがおかしい人っていると思うのですが、そういう方の方が身寄りがなかったり体調管理に気を使わなかったりするのかなとも思います。

男女でいうと、数は男性の方が多いですが、率でいうと変わらない気がします。男性は歳をとった方が。女性は私が見ている限り、中年の方でも死亡した例を見たことがあります(逆に言うと、女性でお年寄りの死亡例を私は見たことがありません)。

ここで書いた話はわずかな例から得られた情報ですので、正確性には責任は負えません。また、ほとんどの方は問題なく住んでいますので、入居者選定の役には立たないと思ってください。リスク差はほんのわずかですし、死のリスクのイメージを持つ程度だと思ってくださいね。
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13
2018

入居者の「死」のリスクと対策6 ~自殺、他殺物件って見たことある?~

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入居者の死で最悪なのが自殺、他殺です。これは私の大家仲間の物件では、まだ一度も発生したことがないので、私もリアルなデータを持っているわけではありません。それくらい発生率は低いものです。ただ、自殺他殺ですと「大島てる」などにセンセーショナルに載ってしまうので、さすがにダメージは大きいです。物件全体に影響を受けるケースがあるようです。

他殺物件は、実は私も売買物件として一度紹介をされて、一部興味本位で内見をしに行ったことがあります。もちろん新聞にも掲載されましたし、大島てるにも載っています。現場を見に行ったのは雨がしとしと降る日でした。昼から暗く、よりによって電気も切られている状態でしたので、携帯のライトを頼りに内見したことを覚えています。内装もキレイで、それがまた不気味さを醸し出していました。

3階の部屋の暗い一角が、シンとして、やけにヒンヤリと感じ、「絶対ここで殺されたな。。」と思ったのですが、あとで不動産屋に聞いてみると、1階の全然違うところで殺されたとのことでした。私の霊感が弱いというのもあるかもしれませんが、恐怖は気からということがよくわかりました。結局、この物件は相場の2割安くらいで外国人の方が購入し、シェアハウスにして経営していると聞いています。

まあ、大家にとって「入居者の死」は怖いものですが、経営が破綻するほどのダメージはないようです。全滅の可能性がある火災の方がよっぽど怖いものです。それですらある程度は保険が利くものですので、都市伝説に騙されず、果敢に賃貸経営に勤しんでいきたいと思います。
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30
2018

入居者の「死」のリスクと対策5 ~自然死物件の入居者募集~

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さて、リフォームも完了し、一息ついたら今度は入居者募集です。まず間違いなく家賃の値引きを強いられると思います。しかし自然死の場合、半額にする必要はありません。2~3割引で十分かと思います。募集の時、事故物件である旨を告知すると、日本人はだいたい逃げてしまうそうです。外国の方であれば、安ければ気にしないという方も多いようで、納得した上で住んでいただくのが定番ということです。人は死ぬものだから当然という考え方は尊敬できますね。

賃貸募集の場合は告知義務は比較的甘く、何回か入居者が入れ替わって時間が経てば、告知をする必要はないようです。私の大家仲間の物件も2人目の入居者以降は、特別告知せずに募集している人がいます。ここらへんは管理会社の方針もあると思いますし、相談しながら決めると良いと思います。

一般的には隣・上下の部屋の募集時には告知する必要はありません。人の噂も七十五日と言われるように、1年も経てば、ほとんどの人の記憶から消えているものです。一般的な老衰や病死などであれば、皆さんが恐れているほどのリスクはなく、経営を継続できると考えて問題ありません。ちなみに入居者の「死」は、感覚で言うと毎年1,000戸中1,2件発生するかどうかといった程度の発生率です。
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16
2018

入居者の「死」のリスクと対策4 ~特殊清掃とは~

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さて、ここでようやく特殊清掃とリフォームを進めていくことになりますが、死亡が発生した部屋のリフォームはリフォーム屋さんもやりたくないようで、結構な確率で断れられます。そうすると死亡部屋でも対応してくれる数少ない工務店に依頼することになりますが、通常のリフォーム代よりもかなり高い額を請求されます。まあ、人が嫌がることをやるのですから仕方ないのかもしれません。

事故物件のリフォームをやってくれる職人さんは外国人が多いようです。日本人は死に穢れを感じてしまうため、特殊清掃・リフォームを嫌がりますが、外国人はただの汚れにしか見えないからやってくれると言っていました。ありがたいことです。

ちなみに特殊清掃会社という専門会社もいますが、結構価格を高く設定しているようです。よほどキツい現場である場合を除いて、普通の工務店を使って、追加費用を足した方がお得かもしれません。特集清掃は原状回復をしてくれるわけではありませんので。とにかく大家にとっては風評被害を最小限に食い止めることが最大のミッションです。事故物件を面白がって風評する人も多いですからね。現場で孤独死があったことをなるべく大きな声で話さないようにし、不動産屋にもなるべく伏せて募集するように依頼する必要があります(告知義務はありますが)。
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02
2018

入居者の「死」のリスクと対策3 ~入居者が死ぬといくらかかるか?~

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管理会社は事故物件専門の清掃業者に依頼をかけます。とにかく臭いが部屋中にこびりついており、壁紙どころか床から壁のボードまで全て張り替えしないといけないため、特殊清掃費用とリフォーム費用はかなりの金額になります。私が知っている限りでは安くて50万円くらい、高いと300万円くらいかかったケースがあります。死亡ですので、費用は本来連帯保証人や相続人に請求をかけますが、人が死んだのに金まで請求するのか!などと言われ、一度は支払い拒否されるそうです。

相続人、連帯保証人(老人の場合いないことも多い)などに落ち着いてもらい、法的に云々伝えると渋々請求に応じるようですが、稀に無縁仏だったり、相続人と絶縁されていたりして、やむなく大家がリフォームしなくてはならない事態が発生します。こうなると悲惨です。家賃は下落するわ、高額リフォームになるわ、空室は長く続くわで、踏んだり蹴ったりです。

しかし、ここで役に立つのは保険です。保証会社が入っている場合は保証会社に請求ができることが多いですが、保証会社がない場合、保険で対応することになります。自然死までカバーしていない保険もありますので、ご自身が使っている保証内容、保険内容を確認しておくと、いざという時安心かもしれません。聞いた話だと、期待したほどの保証は受けられず、手出しがあることも多いようです。
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