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03
2018

客付けがなかなかうまくいかないという失敗

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
不動産投資の一番わかり易い失敗が「家賃が入らない」というものです。私がお手伝いしている初心者大家さんの中には、念願の投資物件を購入できて、「さあこれから不労所得でウハウハだ」と意気揚々としていたにも関わらず、空室がなかなか埋まらず、慌てて再度相談に来られる方がいます。

私が相談に乗っている限り、そんなに難しい物件は買っていないはずですので、入居が決まらないのは、大家さん本人と管理会社、あとはたまに物件自体のどれかに原因があります。そもそも募集に関する諸条件が悪くきちんと客付けの営業されていなかったり、やけに高い家賃で値付けしていたり、部屋がボロボロのままとかでなければ、比較的容易に入居は決められるものです。トラブルを抱えている方は、ご自身の状況を振り返ってみてください。

このブログでも何度も書いていますが、不動産投資の失敗の半分くらいは、「太っ腹」経営で回避可能です。トラブルは金銭で回避!というのが、資産家らしい経営方針なのではないかと思います。特に客付けは不動産投資における唯一の営業と言える、大切な部分です。自分が働かなくて良い分、営業には金をかけてもよいのではないかと思っています。
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10
2018

不動産投資以外の選択肢はあるのか?

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
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「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
不動産に融資が出ない今、不動産投資と同じような「金融機関からお金を借りて物件を購入し、何年もかけて少しずつ家賃をいただいて返済を進め、少しだけ利益を上げていく」ようなビジネスはないのでしょうか。私もここしばらくいろいろと検討を進め、実験的にいろんな投資をしてきましたが、一番近いモデルが太陽光発電投資ではないかと思っています。

太陽光投資はまだ比較的新しい投資ですので、これをやれば間違いないということは私には言えませんが、若干なりとも実践してみたところ、まあ悪くはないかなという見解を持っております。初期投資費用については金融機関からほぼ全額借り入れることが可能ですし、売電の固定買い取りについても、今の所安定して運用されています。過去の発電傾向が数年出てきましたので、ある程度は先が読めるビジネスになってきました。管理の手間もかかりません。ほとんどのリスクは保険でカバー可能です。

このように考えてみると、太陽光投資はサラリーマンをやりながら進めることのできるビジネスという意味では不動産投資に近く、不動産に融資の出ないこの時期にはちょうど良い副副業となるのではないかと思います。
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27
2018

融資環境が回復するまで「待つ」という戦略

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「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
投資不動産が買えない時代は、融資環境が回復するまで待つというのが正解と申しましたが、では融資が回復するのはいつになるのでしょうか。色んな人が好き勝手に予想していますが、これは誰にもわかりません。私は3年以上、10年未満と考えています。要はこの先数年は思うような融資は出ないことは間違いないというくらいしかわかりません。

以前書いたとおり、不動産投資を始めるには早ければ早いほどよいので、なるべく時間は無駄にしたくありません。何もやっていない「今」が、時間を無駄遣いしていることになるのです。不動産投資は「金融機関からお金を借りて物件を購入し、何年もかけて少しずつ家賃をいただいて返済を進め、少しだけ利益を上げていく」という活動です。いやらしい言い方ですが、自分の金をなるべく使わず、他人に借り入れを返済してもらい、ちょっとの差額をいただくという、息の長いビジネスであると言えます。

上記条件に合わない投資、つまり自己資金を2割、3割入れれば融資するとか、銀行への預金を数千万円拘束されるとか、そういう条件であれば、そもそも不動産投資自体をやらない方が良いのです。比較的安全に超レバレッジを掛けられるビジネス、それができるようになるまでは「待つ」か、他に同じようなビジネスを探すのが、今できることなのではないかと思います。
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13
2018

投資用不動産物件が買えない理由

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投資用の不動産物件を買うことができない理由は簡単です。単純に融資が思うような条件で出ないからです。なぜ金融機関は融資をしてくれないのでしょうか。不動産投資は金融機関から見てもおいしい案件で、1件融資すれば億円近い融資ノルマが達成できます。本当は金融機関も不動産投資に融資をしたいと思っているのです。しかし規制産業である金融機関の仕事はそんな簡単にはいかないようです。

銀行に代表される金融機関は、全て金融監督庁の「ご意向」に従わなくてはいけません。国がお金を世の中に流通させたいと思えば貸出を増やせと金融機関に指示しますし、お金の流通量を絞りたいと思えば貸出を絞れと指示を出します。金融機関はこの国の意向に従うしかないのです。スルガ銀行問題がどうこう言われていますが、理由はともあれ、要は監督官庁が貸出を制限しろと言っているので、金融機関は私たちに融資したくてもできないだけなのです。

こういう時代に「それでもなんとか融資を出させたい」というのは、波の無い時にサーフィンをしたいと言っているようなもので、そもそもが無理な話です。実のところ今でも融資は出してくれなくはないのですが、条件が悪すぎるので借りない方がマシという状態となっています。私たちは「良い条件で融資を受けて不動産経営をするという」というのが絶対条件ですので、基本的なスタンスは融資環境が整うまで「待つ」というのが正解です(断言)。
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24
2018

投資物件を買えない時代にどうするべきか?

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実際に不動産投資にチャレンジしたことのある人であればわかると思いますが、スルガ銀行問題が取り沙汰されている昨今、不動産投資に対する銀行融資の判断は異常に厳しく、従来のように容易に融資を受けることができなくなっています。大量の自己資金を要求されたり、貯金が5,000万円以上ないといけなかったり、さらには年収が1,000万以上であるなど、まあ普通の人には不可能な条件を提示されることが多いようです。

こういうことは以前にもありました。リーマンショックの時です。この時も金融という金融がすべて凍結し、従来であれば借りることのできた人でも貸出不可となってしまい、バタバタと不動産会社が潰れていました。あのときはだいたい3年くらいで融資がもとに戻ったように記憶しておりますが、私自身も買いたくても門前払いで、買うことができないという苦しみを味わいました。

今、不動産投資を志す人、買い増しを試みている人たちは、やる気はあるのに一棟も買えないということで、きっとものすごく苦しんでいることでしょう。私自身も継続的に購入チャレンジを進めていますが、結局買えていません。不動産投資を始めるには早ければ早いほどよいので、なるべく時間は無駄にしたくありません。こういう時代にどうすればよいか、私と私の大家さん仲間の経験も含めお話したいと思います。
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