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06
2019

戸建て投資は借金しないからノーリスク?

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
よく言われている戸建て投資のメリットとして「リスクが低い」というのがありますよね。しかし私にはそうは思えません。ひとつひとつ見てみたいと思います。

「借金しないからノーリスク?」…確かに借入がないと月々の返済がないため、パッと見はノーリスクに見えます。しかし自分が自分から借りて事業を行っているという意識を忘れてはいけません。少なくとも数百万円という大金が手元からなくなっているのです。銀行に返済するがごとく必死で回収しないと事業家としては失格でしょう。戸建て投資は手金でできる手軽さが受けて、またバラ色の事業であるように見せかける業者が多いことも相まって、アパート投資が難しい中、つい心惹かれてしまいがちです。

逆に融資を受けて投資をするのは毎月の返済があるため心理的にプレッシャーを感じるところもあるかと思います。ひょっとしたら皆さんはそれをリスクと言っているのかもしれません。しかし手元にあるお金は減っていないのです。他人様のお金を使って事業できるというのは大きなメリットではないでしょうか。万が一、返済ができなくなったら、そこで初めて自己資金を崩していけばよいのだと思います。要は先に自己資金を使うか、やむを得ず後から自己資金崩すかの違いです。

銀行はお金のある人にしかお金を貸しません。融資を受けて投資してから自己資金で投資をするのは可能ですが、自己資金を使ってから融資を受けるのは非常に困難です。自己資金を使ってしまうというのは今後の事業の幅を狭めてしまう可能性が高いため、お勧めできません。自己資金で投資をするからリスクがないと言っている人は、自分には返済が遅れてもいいやと言っているのと同じで、要はリスクを自分で飲み込んでいるだけなのです。
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不動産投資ランキング
23
2019

実は危険な戸建て投資

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特に戸建て投資に恨みはないのですが、副業の観点からの結論は、戸建て投資は「やるべきではない」です。現に私も戸建て投資はやっていません。実家が工務店でリフォームを格安でできノウハウもあるとか、もともと不動産経営の経験があって少々のトラブルであれば自力で乗り切れる方でない限り、積極的に手を出すべき投資ではありません。私が知る範囲ですが、むしろトラブルの方が多く、素人の副業サラリーマンが手を出してすんなり行くようなものではないかと思います。アパート投資などと比べると、とにかく面倒なものです。

確かに市場で持て余している築古戸建てをリフォームして、再度市場に出すことでリサイクル的な意義はないとも言えませんし、自分で計画してリフォームしたりDIYをするのは楽しいので、そういう意味では100%ダメな活動ではないと思います。「仕事した」って感じはありますしね。。が、あくまでも趣味の範囲でやるべき投資です。なけなしの自己資金をつぎ込んで大きなリターンを求めて戸建て投資をすると痛い目に遭うこと受け合いです。

また、特にリフォームは自己満足になりやすいのが欠点です。例えば私の仲間も200万円で戸建てを買って、手間ひまかけて400万円リフォームに費やして、2年間賃貸がつかなかったというケースもあるくらいです。だったら安いワンルームを買っておいた方が良かったと悔やんでいました。リフォームしても必ずしも賃貸につながるわけではありません。需要を見越しての再生投資というのはなかなか難しいものなのです。
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不動産投資ランキング
09
2019

人気の戸建て投資について思うこと

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ここ最近、不動産投資相談で会う人会う人、みんな戸建て投資を検討しているようですね。本来大規模なアパート投資が可能な高与信の方でも、まずは戸建て投資から始めたいと思っておられることが多いように感じます。どうして戸建て投資をしたいのかというと「リスクが低いから」、「儲かるから」というような理由がほとんどです。また、どこで戸建て投資を知ったのかと聞くと、全員がネットで見たと言うのです。

個人的には戸建て投資はどちらかというと難しくてプロ向けの投資だと思っていたので、こんなにブームになるのはおかしいと思っていました。そこで久しぶりにネットで戸建て投資を調べてみるとこぞって成功談が溢れていることに気が付きました。読んでみると、現金でできるから安心とか、維持費が少ないとか、需要があるとか、出口戦略が幅広いとか、、不動産投資に不安を持つ人の心配を打ち消すかのようなメリットがこれでもかと並び立てられていますね。

このブームを分析するに、銀行融資がシュリンクしているところから大型のアパート投資が減退している中、それでも不動産を動かさないと生きていけない不動産業者が小型の戸建て物件を流通させるために煽っているのではないかと思います。本当は大型の物件を仲介して手数料を儲けたいのですが、それができないため戸建てにシフトしていることが見て取れますね。
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26
2019

そんなに不動産投資に夢を見すぎないこと

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エラそうに書いている私自身なんかも全然完璧な投資ができているとは思っていません。不動産としては超絶利回り物件を持っているわけでもないですし、金利がまだ高い融資案件もあります。ちょっと郊外の物件や、少々築古な物件もあります。経営面でもいまいち成績が振るわないなという物件もありますし、そろそろ大規模修繕が必要だなと思っているような物件もあります。

それでも複数物件を保有して、地域や種類を分散しながら運営し、小さいトラブルを何度も経験していると、大数の法則ではありませんが、ある程度経営が安定して、リスクも一定の範囲内に収まってくるものだと感じております。そういう意味で100点満点の投資である必要はなく、60点程度の物件でも分散多数保有することで極めて安定した経営が成り立つものだとわかっています。

私がザッと見る限りネットやセミナーで言われているような夢のような不動産投資などは寡聞にしてあり得ない話だと確信していますし、それを実現しようと勉強することは時間の無駄でしかないわけです。少々の安定したキャッシュフローをコツコツ積み上げるのが王道で、それ以外の近道は一般人には開かれていないと認識し、変わったことを志向せず現実的に、地味に一歩一歩進めるしかないのです。
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12
2019

100点満点の物件などない

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これは勉強熱心で優秀な方ほど陥ってしまう罠なのですが、不動産に限らず投資をするにあたって「完璧」を目指してしまっていないでしょうか。何百人もお会いして話をしていると気がつくのですが、投資をするにあたってはとにかく勉強して、絶対ハズレのない物件を見つけて、ネットで見かけた事例の最高レベルの融資を受けて、常に満室経営を維持する必要があると思っている人、多いです(いわゆる不動産投資病ですね)。

こうやって文字にして客観的に見てみると、「そんなうまい投資話あるわけない」と誰でも気がつくと思うのですが、実際には案外多くの方が「100点満点の投資」を目指してしまっているように感じます。例えば株なら「この株を買っておけば一生安泰だ」とか思わないですよね。不動産も完璧な不動産というものはないですし、投資というよりは経営に近いものですので、常に物件や客付け、世の中の状況を見ながら、柔軟に修正していく類の営みです。

投資物件を買ったところで一生安泰でもないでしょうし、空室や故障、天災などのトラブルに若干悩まされながら細々と営んでいくと思って始めると良いと思います。私を含めて不動産業界の末端にいる私たちのところにそんな最高の物件が落ちてくるわけはありません。ネットで見かけたきらびやかな成功事例(しかも本当かウソかもわからない事例)のような物件を探し求めていつまでも買うことなくさまよっている時間がもったいないです。まずは手を動かしてみないとゼロのままだと認識することから始めるとよいかと思います。
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