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09
2019

人気の戸建て投資について思うこと

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
ここ最近、不動産投資相談で会う人会う人、みんな戸建て投資を検討しているようですね。本来大規模なアパート投資が可能な高与信の方でも、まずは戸建て投資から始めたいと思っておられることが多いように感じます。どうして戸建て投資をしたいのかというと「リスクが低いから」、「儲かるから」というような理由がほとんどです。また、どこで戸建て投資を知ったのかと聞くと、全員がネットで見たと言うのです。

個人的には戸建て投資はどちらかというと難しくてプロ向けの投資だと思っていたので、こんなにブームになるのはおかしいと思っていました。そこで久しぶりにネットで戸建て投資を調べてみるとこぞって成功談が溢れていることに気が付きました。読んでみると、現金でできるから安心とか、維持費が少ないとか、需要があるとか、出口戦略が幅広いとか、、不動産投資に不安を持つ人の心配を打ち消すかのようなメリットがこれでもかと並び立てられていますね。

このブームを分析するに、銀行融資がシュリンクしているところから大型のアパート投資が減退している中、それでも不動産を動かさないと生きていけない不動産業者が小型の戸建て物件を流通させるために煽っているのではないかと思います。本当は大型の物件を仲介して手数料を儲けたいのですが、それができないため戸建てにシフトしていることが見て取れますね。
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不動産投資ランキング
26
2019

そんなに不動産投資に夢を見すぎないこと

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エラそうに書いている私自身なんかも全然完璧な投資ができているとは思っていません。不動産としては超絶利回り物件を持っているわけでもないですし、金利がまだ高い融資案件もあります。ちょっと郊外の物件や、少々築古な物件もあります。経営面でもいまいち成績が振るわないなという物件もありますし、そろそろ大規模修繕が必要だなと思っているような物件もあります。

それでも複数物件を保有して、地域や種類を分散しながら運営し、小さいトラブルを何度も経験していると、大数の法則ではありませんが、ある程度経営が安定して、リスクも一定の範囲内に収まってくるものだと感じております。そういう意味で100点満点の投資である必要はなく、60点程度の物件でも分散多数保有することで極めて安定した経営が成り立つものだとわかっています。

私がザッと見る限りネットやセミナーで言われているような夢のような不動産投資などは寡聞にしてあり得ない話だと確信していますし、それを実現しようと勉強することは時間の無駄でしかないわけです。少々の安定したキャッシュフローをコツコツ積み上げるのが王道で、それ以外の近道は一般人には開かれていないと認識し、変わったことを志向せず現実的に、地味に一歩一歩進めるしかないのです。
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不動産投資ランキング
12
2019

100点満点の物件などない

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これは勉強熱心で優秀な方ほど陥ってしまう罠なのですが、不動産に限らず投資をするにあたって「完璧」を目指してしまっていないでしょうか。何百人もお会いして話をしていると気がつくのですが、投資をするにあたってはとにかく勉強して、絶対ハズレのない物件を見つけて、ネットで見かけた事例の最高レベルの融資を受けて、常に満室経営を維持する必要があると思っている人、多いです(いわゆる不動産投資病ですね)。

こうやって文字にして客観的に見てみると、「そんなうまい投資話あるわけない」と誰でも気がつくと思うのですが、実際には案外多くの方が「100点満点の投資」を目指してしまっているように感じます。例えば株なら「この株を買っておけば一生安泰だ」とか思わないですよね。不動産も完璧な不動産というものはないですし、投資というよりは経営に近いものですので、常に物件や客付け、世の中の状況を見ながら、柔軟に修正していく類の営みです。

投資物件を買ったところで一生安泰でもないでしょうし、空室や故障、天災などのトラブルに若干悩まされながら細々と営んでいくと思って始めると良いと思います。私を含めて不動産業界の末端にいる私たちのところにそんな最高の物件が落ちてくるわけはありません。ネットで見かけたきらびやかな成功事例(しかも本当かウソかもわからない事例)のような物件を探し求めていつまでも買うことなくさまよっている時間がもったいないです。まずは手を動かしてみないとゼロのままだと認識することから始めるとよいかと思います。
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不動産投資ランキング
28
2019

保有物件に対する過剰投資のワナ

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他にもよく見かけるのが過剰投資です。自分の物件を大切にするのはいいことだと思いますし、放置するような状況ではいけません。ただ、所詮ただの投資物件ですので、過剰投資はいけないと思います。よくある例が、畳の部屋は不人気だから何十万円かかけてフローリングにしようとか、3点ユニットバスだと女性に敬遠されるからバス・トイレ別工事をしようとか、最悪なのが百万円単位でかかる壁面塗装です。これらの工事をしたからといって、そんなに募集家賃アップに繋がるものではありません。若干募集しやすくなる程度の効果だと思ったほうが良いと思います。

数十万円でも投資は投資です。必ず回収をしなくてはなりません。例えば30万円のリフォームをして、月1,000円家賃を上げることができれば、回収までにかかる期間は300ヶ月です。つまり25年もかかるのです。3,000円家賃アップだったとしても、回収までの期間は8年ですよ。※単純CFでの話

先ほどの畳→フローリングのリフォームの話だと、確かにフローリングの方が今どきで人気がありますが、畳でも構わないと考えている人も少なくありません。例えば30万円リフォームにかけるのであれば(実際はそんなにかからないことが多いですが)、家賃1ヶ月分をフリーレントにして入居を決めてしまった方が、長い目で見て費用対効果の良い投資となるように思えます。要はマーケットにおいて適切な家賃が設定されていればよいのです。投資は投資、あくまでも稼ぐことが目的と考え、適当なレベルで自分の物件に愛情をかけるようにしましょう
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不動産投資ランキング
07
2019

物件に愛情をかけすぎるな

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
苦労して物件を探して、苦労して融資付けをして、念願の物件を購入したのですから、思い入れもひとしおですよね。マイホームですら念願のマイホームというくらいです。お金を生み出してくれるアパートなどは憧れの極みだと思います。私も特に最初の方の物件は、かわいくて毎週物件見に行ってあれやこれやとお金をかけていました。そうして愛情をかけていくうちに、「自分の物件は特別な物件」だと思うようになってきます

賃貸経営をするあたり、「自分の物件は特別な物件」という思い込みは大変危険なものです。こんなに素敵な物件なのだから賃料は高めでも住んでもらえるはずだとか、こんなにリフォームしたのだから満室は間違いないとか、思い込みが発生してしまいます。当たり前ですが、物件の価値を決めるのは市場で、オーナーではありません。いつまでも空室が埋まらないな・・と思ったら、ひょっとしたらこの思い込みが原因かもしれません。

きっとこれを読んだ大家さん未経験の方は、自分はそんなバカじゃないと笑うことでしょう。しかし物件購入に苦労した分だけ、気がつくと物件に愛情を持っており、自分が気が付かないままいつの間にか眼が曇ってしまう人が多いようです。この自分は気が付かないというのが恐ろしいのですよね。
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