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2019

そりゃ営業してなきゃ決まらないよ。という話

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
客付け失敗の一番最後のケースは、なんと「実は営業されていない」というケースです。案外多いのですが、レインズにも載っていない、マイソクも作られていないということも実はあります。大家は当然客付け活動をしてくれているだろうと思っているものですが、適当な管理会社だとうっかり(!)忘れていたり、忙しくて後回しにされていたりということがザラにあります。不動産業界は適当過ぎだと思うような話です。

面倒ではありますが、都度募集のマイソクをメールで送ってもらい、ネットで掲出を確認するなどはしてください。専属専任媒介契約としていれば1週間に1度の報告が宅建業法で義務とされているのですが、これを守っている管理会社はあまりいません。毎週の状況報告を必ずしてもらった方が良いですが、これは法律にも関わらず、依頼するとウザがられてしまうというような業界です。管理会社との関係を良くして、常に営業状況を把握できるようにしておきましょう

また、ネットに載せるというプル型の営業も必要ですが、管理会社が地元の客付け業者をまわり、営業活動をするというプッシュ型の営業も大変有効です。管理会社はあまりやってくれませんが、必ず依頼するようにしましょう。ネット全盛の時代ですが、今でもやはり最後に入居者を決めるのは、街の不動産屋さんの営業です。ここにリーチできていなければ決定力に欠けます。

投資物件を買っても、入居者が入ってくれなければ絵に描いた餅です。いくら不労所得と言われていても、この営業活動だけは力を入れておかねばなりません不動産投資は不労ではなく少労所得です。ちょっとの努力で長く稼ぐと考えて、頑張っていきましょう。
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不動産投資ランキング
22
2019

客付けの不利を埋めるのは広告料

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
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賃貸不動産の仲介料金は家賃の1ヶ月分と決まっているのですが、そんな宅建業法をかいくぐって、広告料(AD)という制度がまかり通っています。ご存じの方も多いと思いますが、広告料は要は追加手数料です。100部屋も200部屋も賃貸物件を扱っている客付け業者からすれば、同じ1件決めるのであれば、少しでも儲かる物件を紹介していきたいと思っています。そこで大家は「私の物件を決めてくれれば他の物件よりも手数料をたくさんあげますよ。」という意味で、仲介手数料に加えて広告料を払うという形になっています。

物件が少なく、もともと競争優位にある物件は広告料は不要です。ただ最近は東京の物件でも広告料2ヶ月とかもよく見かけますし、新築でも3ヶ月出しているケースもあります。これは相場よりも高い家賃でも営業努力で決めるためにやっていることなのですが、ちょっと目に余るレベルに来ていますね。地方物件はそれ以上です。広告料6ヶ月など、どうやってペイさせるのかと思う物件も少なくありません。

私は東京近郊であれば、当初広告料0.5~1ヶ月分とし、案内件数が少なかったら1.5ヶ月とするなど、時期をにらみながら段階的に広告料を上げていくのが良いと思います。または以前も書いたのですが、力のある客付け営業担当者であれば、個人にバックする形で手数料を支払うという技もありますが、最近はコンプライアンスが厳しいので、控えめにしておいた方が良いかもしれません。本当に困ったときは考えてみましょう。
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不動産投資ランキング
01
2019

気持ちが疲れない原状回復のやり方

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「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
空室をきれいにし、決まりやすいリフォームをするということは、入居者にとって価値のある、選ばれる商品をつくるということです。入居者ももちろん新築でないことをわかっていますが、前の入居者の気配が残った部屋に住むのは抵抗があるものです。最近はリノベーションという大規模リフォームが流行っていますが、そこまでしないまでも十分なリフォームをかけることは必要不可欠です。

まず壁紙です。新築に近いなどではない限り、原則総取り替えしてしまいましょう。最低でも8年経っていたら完全に交換です。私が一番気になる点は臭いです。壁紙は臭いや汚れを吸い取るもので、いくら洗剤できれいにしても、臭いやくたびれ感は否めません。リフォームのコツは耐久財と消耗品を分けて考えることです。消耗品には安いものを使い、バンバン使い捨てをするべきです。壁紙以外も電気のヒモ、電球、パッキン、畳表などですね。

リフォームのコツにはもうひとつあって、予め予算を決めておくということです。ちょっと勇気が必要ですが、この物件の想定利益はこれくらいだから、毎年これくらいの修繕費はかけても構わないと割り切ってしまいます。そうすると予算ベースで判断できるようになるので、リフォームの高い安いはあまり気にならなくなり、必要か不要かだけで判断できるようになります。あくまでも不動産投資は経営と考えて、自分の財布と分けて扱うのが失敗しないコツです!
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11
2019

最近の客付けのポイントは初期費用

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入居者募集の初期費用は、ここ数年で条件がだいぶ変わってきた印象があります。昔は敷金2ヶ月、礼金2ヶ月で要連帯保証人というのが当たり前でしたが、今は礼金は良い時期でない限りはあまり取ることができません。敷金もだいたい1ヶ月、最悪0ヶ月(ただしクリーニング代ということで数万円取ることが多い)となっています。要は入居者側が情報を持つようになってきたため、大家側がだんだんと不利になってきたということです。

また、入居者側がお金を持っていないケースが多くなっていることも注目点です。最近の若い方は、年寄り優遇政策のためか、はっきり言ってお金を持っていません。40歳以上の大家さんはご自身の常識をひっくり返したほうがよいです。貯金ゼロとかザラです。引っ越ししたくても引っ越しできないし、本当に必要な経費も払えないくらいの自転車操業している方も多いのです。

入居者の視点から初期費用を見てみると、引っ越しはなんのかんの言って30万以上かかります。大家から見えない費用としては引越し代、家具の買い揃え費用、保証会社への支払費用など、引っ越しには金がかかるのです。決まりにくい時期には、こういう初期費用を大家が負担してあげるなどすると、だいぶ決まりやすくなります。「初期費用ゼロ円キャンペーン」などは超効果的です。今どきはフリーレントつけるよりもいいのではないでしょうか。
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21
2018

家賃決定のための基本ノウハウ

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客付けに必要な要素を分解してみると、適正な家賃の設定(すぐ決まりすぎるのも、取れるべき家賃が取れなかったということで家賃設定の失敗と言えます)、敷金礼金・必要な初期費用など適正な募集条件の設定(サービスしすぎてもいけません)、部屋のリフォームクオリティ(リフォームし過ぎも失敗と言えます)、客付け業者への広告費、客付け業者への営業体制などになるでしょうか。

まず、家賃の設定はわかり易い話ですよね。賃貸不動産サイトで見てみると同じような条件でも結構家賃幅があり、例えば最低家賃6万円、最高家賃9万円などというケースもあります。築年や駅からの距離、面積などで近いラインを見つけ、最頻値をだいたい把握してください。この値よりも少し(2~3千円程度)高いラインを目指したいと思います。一つ注意していただきたいのが、賃貸不動産サイトに載っている物件は「入居者が決まっていない部屋のリスト」です。特に新築に近い物件では高すぎくらいの値付けになっているため、この部分は例外として排除して計算してください。

家賃設定の最悪ケースが、以前この家賃で入居してくれていたからという理由で値付けを決定することです。築古であればそれでも大丈夫かもしれませんが、常に最新の市場状況に合わせて設定するべきかと思います。管理会社も案外適当な金額で提案してくることが多い(従前と同額にしておけば、とりあえず大家に文句を言われない)ので、募集家賃は募集の都度、毎回軽く調べるクセをつけると良いと思います。
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