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20
2017

ソフトの改善はお金もかからず高い効果

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします。詳しくは コチラへ。
不動産投資は賃貸管理がうまく行かなければ、絵に描いた餅です。買ってしまった物件は変えられませんし、融資条件もそう簡単には変えることはできません。今からすぐに改善できることは管理だけです。年中満室は難しいかもしれませんが、それに近づける努力は必要です。不動産投資の構成要素は場所や建物、設備などのハードと、家賃条件や清掃、客付けなどのソフトに分かれます。ハードを良くするのはコストもかかりますし、そもそも大幅な改善はほぼ不可能です。しかしソフト面を改善するのは比較的容易で、しかもすぐに改善効果が出るものです。うまくすれば追加コストすらかかりません。

これこそが、私が管理を積極的に改善していくべきと考えている理由です。私の大家さん仲間でも、経営努力として管理面を改善してきたという人は結構少ないように思えます。物件を購入してから管理条件を変えた、または管理会社を変えたというのは10%もいないのではないでしょうか。もちろん管理会社が販売会社を兼ねているケースもあるので、次の物件を手に入れるために関係を維持するという目的があれば別ですが、販売と管理が独立しているケースであれば、何の躊躇もなく見直して良いと思います。

ただ、管理会社を変えるというのはなんとなく面倒ですよね。手続きが大変なのでは?引き継ぎでトラブルが起きるのでは?契約で縛られているのでは?などなど、懸念事項は尽きないと思います。重い腰を上げるためには、今、自分がどれくらい損しているのかをお金で計ってみるのが良いと思います。空室率による損、トラブル対応(時間)による損、原状回復に時間がかかって発生する損など、だいたいで良いのでお金に換算してみてください。仮に月5万円損しているのが分かれば、やる気になるはずです。

→不動産オーナーのための管理改善コンサルティングもやってます!条件はコチラと同じです。私は東京近郊の常識しかわかりませんので、遠方の物件や特殊な物件はご容赦ください。情報交換をしながら、更に収入を上げる努力・支出を減らす努力をしていきましょう。
06
2017

賃貸管理会社を積極的に見直そう

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします。詳しくは コチラへ。
不動産投資は物件を手に入れることだけでものすごいパワーを使うので、買ったら買った時のままで、少々の問題があってもそのまま手を加えずに持ち続けるだけの方がほとんどだと思います。ちょっと空室が多いな。。トラブルが多いな。。など、疑問があっても辛うじて黒字になっている限り、積極的に改善することなく薄い赤字を垂れ流し続けているようなことはありませんか?

生命保険や住宅ローンと一緒で、ほったらかしでも直ちに問題がないため、そのまま薄く損を出し続けているケースが多いのが管理会社ではないかと思います。だいたいのケースでは、物件を購入する際に仲介不動産業者から紹介された管理会社をそのまま使っていると思いますし、使い続けるにしても管理会社との関係を良くしようと積極的な努力をしている方は少ないのではないかと思います。

私はこれを致命的ではない不動産投資の失敗だと思っています。事件事故のような他の失敗と異なり、大きく支出が出るのではなく、収入が"一部"減るだけなので、つい忘れてしまいがちですが、管理は改善ができるものなのです。当初予定していた収益がきちんと出せていますか?物件の維持メンテ、クレーム処理も含めて満足していますか?不満でないと満足しているは違うものです。まず、ご自身の経営状況を改めて確認し、計画通りにいっているか、不安や不満はないか、やって良かったと思えているかを思い返してみてください。

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22
2017

失敗しないための不動産投資の失敗研究12

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当たり前の売り文句とは、「明るい」「閑静な」「天井が高い」「ロフトが涼しい」「自転車が置ける」などでしょうか。

私がやってみた工夫としては、駅から物件までの道のりにどういう施設があるかを解説するメモをつけたことがあります。ターゲットが単身者でしたので、例えば駅前にある施設は吉野家と11時まで空いているスーパーで、途中にはガストと薬屋があり…と地図にコメントとフキダシをつけたマイソク(チラシ)を作ったことがあります。これはそれなりに反響があったそうで、程なくして決めることができました。

私は当初、業者が作成するマイソクを信用してしまい、引きの弱いものとなっていたと思います。しかし、やはり自分が持っている物件を魅力的に伝えるのは大家の仕事だと思うようになりました。

少しでも空室を減らすために、一生懸命に営業してくれる信用できる管理業者と付き合うべきですし、自分で自分の物件の魅力を伝えるコピーを考えるべきだと思います。そのためにも空室時は物件を訪れて、実際に駅から歩いたり、周りを散歩してみたりすることは無駄にはなりません。最近はあまりしなくなりましたが、賃貸が決まらなくて悩んでいる時はぜひやってみてください。
09
2017

失敗しないための不動産投資の失敗研究11

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積極的な空室対策とは何かというと、ひとつの例として挙げられるのはチラシを工夫してみることです。不動産会社に任せておくと、何の工夫もない目立たないチラシができあがってきます。これでは毎回大量に出回っているマイソク(物件を紹介するチラシのこと)の山に埋もれてしまいます。

これをある程度自分で工夫することが重要なポイントです。もちろん清書は業者に頼むのですが、私は空室が出た時、手書きでマイソクのベース案を作成することがあります。決まりづらいと判断した物件の時は確実にやりますね。何を工夫するかというと、その物件がいかに素晴らしいものであるかを説明するコピーをひねるのです。その物件に一番愛情を持っているのは他ならぬ自分です。自分ほど熱心に売りを見つけられる人はいないと信じることです。

例えば、あまり売りがない物件でも、当たり前の売り文句でも、きちんと表現することは決してマイナスにはなりません。まずは入居希望者に、実際に物件を内見してもらうことが必要だからです。当たり前というのは大家だから当たり前であるだけで、入居希望者には物件を見に行くモチベーションになり得るのです。
26
2017

失敗しないための不動産投資の失敗研究10

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私の不動産投資の失敗は、建物の故障だけではありません。当たり前のことかではありますが、やはり一番頻繁に起きて、直接的に被害を被るものは空室になります。当然、空室が起きている間はその部屋からは一円も入ってくることなく、銀行への返済だけが残りますよね。収入が滞るということはストレートに経営に響いてきます。

私が長いこと不動産賃貸経営をやってきて思うことは、何故だか分かりませんが、空室というものは起きる時には立て続けにおきて、満室の時はしばらく満室が続きます。また、季節的に悪い時(真夏と真冬)は一度空室になると、比較的長い間空室が続きます。入居の問い合わせが来る時も、なかなか来ないか連発で来るかのどちらかです。精神安定のコツはある程度の手を打ったら、あとは「まあそのうち来るだろ」と腹をくくることです。

春や秋の異動期の空室はあまり恐れる必要はありません。不動産会社に任せておけばそれなりに埋まっていきます。しかし、時期が悪いと延々と空いてしまいますので、これは積極的な対策を打たないといけません。