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初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


失敗しないための不動産投資の失敗研究9

これまで見てきたように、不動産経営は突如訪れる故障から逃れることはできません。所有すること自体が価値であるため、所有物の価値を維持し続けるためにそれなりの出費は覚悟しなくてはならないのです。

また、私の体験談が物語るように、修繕には時間的、金銭的な負担は避けられませんが、更に大きな負担は精神的な負担です。故障の連絡が来た時はかなりガッカリします。百万円単位の出費を余儀なくされる時などは、サラリーマンとしての仕事に支障が出るほどの精神的なショックです。

それでも他の商売で必要になるほどの時間は要求されないと思います。働かずして収入を得ることはできませんが、大した稼動をかけることなく定期的に収入を得ることは可能です。大家にとって時間よりも必要なことは、トラブルに耐える精神力だと思っています。

やはり普通のサラリーマンである私には数十万円以上の出費にはクラクラきますね。この支出を回収するには何ヶ月か必要になりますし、何か補填する策ががなければ確実にショートしてしまいます。昔は無担保ローンカードが保険のようなものでしたが、今は無駄な自己資金を使うことなく、コツコツと貯めておくしか無いように思えます。

失敗しないための不動産投資の失敗研究8

その他のお金がかかる修繕で頻発するのは、エアコンの修理ですね。これは当時私が持っていた建物で一番大きなもので、ビルトイン型の大型エアコンでした。なにやらこれの利きが悪くなったという連絡が入居者から入り、業者に依頼して確認してもらったところ、冷媒を運ぶ部分が破損していればパイプの交換(28万円程度)で、エアコン自体が壊れていれば機器そのものの交換(35万円程度)とのことでした。

何故こんなに高いかというと、どちらにせよ天井を壊して木工事をしなくては原因の確認が取れないからだったそうです。やはり大工を呼んで作業を頼むとお金がかかりますねビルドインはエアコンの利きが非常に良く便利な一方、総ての作業が天井を壊してみないと分からないため、一度故障が起きるととにかくお金がかかるということです。

この作業にも会社から業者と何度も連絡を取り、それなりに時間がかかりました。ビルドインエアコンの相場も分からなかったため、インターネットで金額を調べたりなどもしました。この頃は何回か修繕を経験していたので、手間をかけない管理の方法を研究してきましたが、それでも不労所得といえるほど楽とも言えません

失敗しないための不動産投資の失敗研究7

このカビに気がついたのは、退去後、現場を見に行った時、壁紙交換の際に「なんだか壁がブカブカするな」と思ったからです。喫煙者が済んでいたからかどうか分かりませんが、全体的に白いはずの壁紙が茶けていたところが、少し黒ずんでいました。触ってみるとブカブカした感じだったのです。

業者に相談をして、壁紙交換(なにもなくても壁紙の交換だけで一部屋6万円くらいします)のついでに見てもらったところ、壁を壊して見てくれたのですが、結果、「上の階の風呂から水漏れがしている」とのことでした。北側だったことも手伝って、その一帯は常に水気があり、派手にカビて当たり前と言われてしまいました。

これからは業者の作業になりますが、修理には、まず上の階のユニットバスを調べさせてもらい、下水部分の破損を埋めてもらいました。これで水漏れは止まり、次にユニットバス下の壁を総て取り払い、乾燥剤を入れてから壁を新しくし、その後、ボードと壁紙を貼り付けたとのことでした。

業者いわく、建物にとって水周りの故障が一番ダメージになるそうです。確かに、湿気る→カビる→腐る→壊れるのフローですので、湿気を取り除くことが建物を長持ちさせる一番の秘訣であるように思えます。私は極力湿気が多いと感じる物件は避けています。

失敗しないための不動産投資の失敗研究6

修繕のために数十万円など手持ちの現金で出すことができなかったので、やはりこの時も無担保ローンを使って一時的に支払いをしました。今では物件を購入する際の与信でローンカードはマイナスに働いてしまいますが、当時は結構重宝していました。

今回の修繕のためにも、数日分の稼動がかかりました。確かに当時は知識も人脈もなかったので極端に稼働を使ってしまいましたが、不動産経営はやはり不労所得ではありません。むしろ少労所得です。この件については、現場に赴く必要はなかったのですが、それでも業者との打ち合わせや振込みなど、それなりに手間はかかりました。しかし、居住者への工事の通知などは管理会社に頼むことで、私は作業が不要となりました。

次に大きな出費があったことといえば、アパートの水漏れが原因で下の階の壁がカビてしまったことです。これも気がついたのは、入居者が出て行って壁紙を交換しようと思ったときのことでした。水漏れになってすぐに入居者が連絡してくれていれば大事にはならなかったと思うのですが、自分の持ち物ではないのでそんなことに積極的になってはくれなかったのでしょう。こんな感じの事件がたまに起きています。

失敗しないための不動産投資の失敗研究5

この事件の時はとりあえず急がないとならない工事でしたので、会社から携帯でアパートの施工業者に電話をかけ事情を伝えると、良心的なその業者だったので「写真で撮影して送りますので判断してください」と言ってくれました。おかげで私は現場まで確認に行く必要がなくなり、有給を取る必要がなくなりました

さて、業者に撮影してもらい、それを確認したところ、確かにかなりの規模で破損していました。原因は材木に水がしみこんだことで腐りかけていたからでした。ここで気合を入れて修繕しておかなければ風が吹くたびに修理が必要になると思いましたので、雨どいを支えている手すりごと総て交換することにしました。

そのような指示を業者にし、見積もりをもらったところ、これはこれで数十万円かかるとのことでした。やはり構造体である材木を丸ごと交換するとかなり金額がかかるとのことでした。
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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