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04
2019

戸建て賃貸は管理の手間がかからない?

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
次に、戸建て投資は②管理の手間がかからない ですが、よくよくネットの記事を読んでみると、掃除などの管理を入居者がしてくれるからアパートと違って掃除しなくて良いなど書かれていますが、どれだけ良い入居者に恵まれているんだと思います。たまにそういう気の利いた入居者もいますが、基本的に人は「借り物は丁寧に扱わない」という法則があり、庭の草木が伸びてきたから切れ(戸建ては庭や外構部が大きい)とか、賃貸だから町内会の掃除に参加しないでトラブルを起こすとか、そういう事態も少なくありません。…というか、私の経験上、戸建てだからといって外回りを掃除をする入居者って皆無ですよ。

ファミリーだから入居期間が長いというのは、まあそういう傾向はありますね。但し空室になった時のリフォーム費用がワンルームよりも高かったり(広いので)、次の入居者がつくまでにワンルームよりも時間がかかったりと、高回転率を狙うという感じではないです。特にファミリーだからクレームが少ないということもなく、管理の手間自体はそれほど差があるようには思えません

他にもファミリーならではの支出というのがあって、例えば「女性は水回りに厳しい」ためキッチンや風呂洗面などに比較的高価な設備を要求されがちです。ファミリーの賃貸で決定権を握っているのは奥様であることが多く、単身者向け同様の設備では客付けに苦労します。また、家族で使うため給湯器やガスなどの設備も大型のものが必要となり、特に追い焚き・浴室乾燥機等の設備は最近のファミリーには必須です。ここらへんが単身向けリフォームと大きく違う点ではないでしょうか。
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不動産投資ランキング
20
2019

戸建て投資はボロ儲け?

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ネットをサッと見てみると、戸建て投資はだいぶ儲かるようなことが書かれていますね。私も過去に戸建てを持っていましたが、戸建てはあまり儲かる印象はなかったので、これは意外に思いました。まとめると、①家賃が高めに取れる、②管理の手間がかからない、③出口で高く売却できるの3点でしょうか。こうやってみるとバラ色に見えますが、私は全部否定したいと思います。

まず、家賃が①高めに取れる ですが、何をもってこんなことを言っているのでしょうか。どんなにリフォームしても不動産の賃料を決めるのは原則、場所と広さだけであって、建物の仕様などは誤差の範囲です。リフォームしたから賃貸客がついたというように、賃貸客がつきやすいというのは理解できます。ただ、相場を極端に超えるような家賃がつくというのは疑問です。

また、そもそもファミリー向けの賃貸ニーズは単身者向けの賃貸ニーズに比べて絶対数が少ないです。物件を仕入れる時にはきっと数百万円の安い物件を買っているでしょうから、元々、それほど人気がある地域ではないと思います。私が持っていた戸建て賃貸もそうでした。確かに安かったので(融資を受けて)買ってみたのですが、実際のところ田舎で賃貸には苦労した経験があります。一応入居してくれはしましたが、結構な広告料を取られたと記憶しています。

まずは、家賃というものは、相場を大きく超えることはないと思っていただければと思います。
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不動産投資ランキング
06
2019

戸建て投資は借金しないからノーリスク?

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よく言われている戸建て投資のメリットとして「リスクが低い」というのがありますよね。しかし私にはそうは思えません。ひとつひとつ見てみたいと思います。

「借金しないからノーリスク?」…確かに借入がないと月々の返済がないため、パッと見はノーリスクに見えます。しかし自分が自分から借りて事業を行っているという意識を忘れてはいけません。少なくとも数百万円という大金が手元からなくなっているのです。銀行に返済するがごとく必死で回収しないと事業家としては失格でしょう。戸建て投資は手金でできる手軽さが受けて、またバラ色の事業であるように見せかける業者が多いことも相まって、アパート投資が難しい中、つい心惹かれてしまいがちです。

逆に融資を受けて投資をするのは毎月の返済があるため心理的にプレッシャーを感じるところもあるかと思います。ひょっとしたら皆さんはそれをリスクと言っているのかもしれません。しかし手元にあるお金は減っていないのです。他人様のお金を使って事業できるというのは大きなメリットではないでしょうか。万が一、返済ができなくなったら、そこで初めて自己資金を崩していけばよいのだと思います。要は先に自己資金を使うか、やむを得ず後から自己資金崩すかの違いです。

銀行はお金のある人にしかお金を貸しません。融資を受けて投資してから自己資金で投資をするのは可能ですが、自己資金を使ってから融資を受けるのは非常に困難です。自己資金を使ってしまうというのは今後の事業の幅を狭めてしまう可能性が高いため、お勧めできません。自己資金で投資をするからリスクがないと言っている人は、自分には返済が遅れてもいいやと言っているのと同じで、要はリスクを自分で飲み込んでいるだけなのです。
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不動産投資ランキング
23
2019

実は危険な戸建て投資

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特に戸建て投資に恨みはないのですが、副業の観点からの結論は、戸建て投資は「やるべきではない」です。現に私も戸建て投資はやっていません。実家が工務店でリフォームを格安でできノウハウもあるとか、もともと不動産経営の経験があって少々のトラブルであれば自力で乗り切れる方でない限り、積極的に手を出すべき投資ではありません。私が知る範囲ですが、むしろトラブルの方が多く、素人の副業サラリーマンが手を出してすんなり行くようなものではないかと思います。アパート投資などと比べると、とにかく面倒なものです。

確かに市場で持て余している築古戸建てをリフォームして、再度市場に出すことでリサイクル的な意義はないとも言えませんし、自分で計画してリフォームしたりDIYをするのは楽しいので、そういう意味では100%ダメな活動ではないと思います。「仕事した」って感じはありますしね。。が、あくまでも趣味の範囲でやるべき投資です。なけなしの自己資金をつぎ込んで大きなリターンを求めて戸建て投資をすると痛い目に遭うこと受け合いです。

また、特にリフォームは自己満足になりやすいのが欠点です。例えば私の仲間も200万円で戸建てを買って、手間ひまかけて400万円リフォームに費やして、2年間賃貸がつかなかったというケースもあるくらいです。だったら安いワンルームを買っておいた方が良かったと悔やんでいました。リフォームしても必ずしも賃貸につながるわけではありません。需要を見越しての再生投資というのはなかなか難しいものなのです。
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不動産投資ランキング
09
2019

人気の戸建て投資について思うこと

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ここ最近、不動産投資相談で会う人会う人、みんな戸建て投資を検討しているようですね。本来大規模なアパート投資が可能な高与信の方でも、まずは戸建て投資から始めたいと思っておられることが多いように感じます。どうして戸建て投資をしたいのかというと「リスクが低いから」、「儲かるから」というような理由がほとんどです。また、どこで戸建て投資を知ったのかと聞くと、全員がネットで見たと言うのです。

個人的には戸建て投資はどちらかというと難しくてプロ向けの投資だと思っていたので、こんなにブームになるのはおかしいと思っていました。そこで久しぶりにネットで戸建て投資を調べてみるとこぞって成功談が溢れていることに気が付きました。読んでみると、現金でできるから安心とか、維持費が少ないとか、需要があるとか、出口戦略が幅広いとか、、不動産投資に不安を持つ人の心配を打ち消すかのようなメリットがこれでもかと並び立てられていますね。

このブームを分析するに、銀行融資がシュリンクしているところから大型のアパート投資が減退している中、それでも不動産を動かさないと生きていけない不動産業者が小型の戸建て物件を流通させるために煽っているのではないかと思います。本当は大型の物件を仲介して手数料を儲けたいのですが、それができないため戸建てにシフトしていることが見て取れますね。
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