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12
2019

100点満点の物件などない

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
これは勉強熱心で優秀な方ほど陥ってしまう罠なのですが、不動産に限らず投資をするにあたって「完璧」を目指してしまっていないでしょうか。何百人もお会いして話をしていると気がつくのですが、投資をするにあたってはとにかく勉強して、絶対ハズレのない物件を見つけて、ネットで見かけた事例の最高レベルの融資を受けて、常に満室経営を維持する必要があると思っている人、多いです(いわゆる不動産投資病ですね)。

こうやって文字にして客観的に見てみると、「そんなうまい投資話あるわけない」と誰でも気がつくと思うのですが、実際には案外多くの方が「100点満点の投資」を目指してしまっているように感じます。例えば株なら「この株を買っておけば一生安泰だ」とか思わないですよね。不動産も完璧な不動産というものはないですし、投資というよりは経営に近いものですので、常に物件や客付け、世の中の状況を見ながら、柔軟に修正していく類の営みです。

投資物件を買ったところで一生安泰でもないでしょうし、空室や故障、天災などのトラブルに若干悩まされながら細々と営んでいくと思って始めると良いと思います。私を含めて不動産業界の末端にいる私たちのところにそんな最高の物件が落ちてくるわけはありません。ネットで見かけたきらびやかな成功事例(しかも本当かウソかもわからない事例)のような物件を探し求めていつまでも買うことなくさまよっている時間がもったいないです。まずは手を動かしてみないとゼロのままだと認識することから始めるとよいかと思います。
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不動産投資ランキング
28
2019

保有物件に対する過剰投資のワナ

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他にもよく見かけるのが過剰投資です。自分の物件を大切にするのはいいことだと思いますし、放置するような状況ではいけません。ただ、所詮ただの投資物件ですので、過剰投資はいけないと思います。よくある例が、畳の部屋は不人気だから何十万円かかけてフローリングにしようとか、3点ユニットバスだと女性に敬遠されるからバス・トイレ別工事をしようとか、最悪なのが百万円単位でかかる壁面塗装です。これらの工事をしたからといって、そんなに募集家賃アップに繋がるものではありません。若干募集しやすくなる程度の効果だと思ったほうが良いと思います。

数十万円でも投資は投資です。必ず回収をしなくてはなりません。例えば30万円のリフォームをして、月1,000円家賃を上げることができれば、回収までにかかる期間は300ヶ月です。つまり25年もかかるのです。3,000円家賃アップだったとしても、回収までの期間は8年ですよ。※単純CFでの話

先ほどの畳→フローリングのリフォームの話だと、確かにフローリングの方が今どきで人気がありますが、畳でも構わないと考えている人も少なくありません。例えば30万円リフォームにかけるのであれば(実際はそんなにかからないことが多いですが)、家賃1ヶ月分をフリーレントにして入居を決めてしまった方が、長い目で見て費用対効果の良い投資となるように思えます。要はマーケットにおいて適切な家賃が設定されていればよいのです。投資は投資、あくまでも稼ぐことが目的と考え、適当なレベルで自分の物件に愛情をかけるようにしましょう
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不動産投資ランキング
07
2019

物件に愛情をかけすぎるな

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苦労して物件を探して、苦労して融資付けをして、念願の物件を購入したのですから、思い入れもひとしおですよね。マイホームですら念願のマイホームというくらいです。お金を生み出してくれるアパートなどは憧れの極みだと思います。私も特に最初の方の物件は、かわいくて毎週物件見に行ってあれやこれやとお金をかけていました。そうして愛情をかけていくうちに、「自分の物件は特別な物件」だと思うようになってきます

賃貸経営をするあたり、「自分の物件は特別な物件」という思い込みは大変危険なものです。こんなに素敵な物件なのだから賃料は高めでも住んでもらえるはずだとか、こんなにリフォームしたのだから満室は間違いないとか、思い込みが発生してしまいます。当たり前ですが、物件の価値を決めるのは市場で、オーナーではありません。いつまでも空室が埋まらないな・・と思ったら、ひょっとしたらこの思い込みが原因かもしれません。

きっとこれを読んだ大家さん未経験の方は、自分はそんなバカじゃないと笑うことでしょう。しかし物件購入に苦労した分だけ、気がつくと物件に愛情を持っており、自分が気が付かないままいつの間にか眼が曇ってしまう人が多いようです。この自分は気が付かないというのが恐ろしいのですよね。
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17
2019

空室対策にはリスクヘッジが必要

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長年大家をやっているとわかるのですが、賃貸経営は本当に「波」があると思います。入居者は入る時は放っておいても入りますし、空室の時は悪あがきをしても申し込みが入りません。悪あがきをしても無駄なことも多いので、本質的な空室対策をある程度やったら、後は「待つ」以外にできることはないのです。資産家になった以上、度胸を決めて落ち着いて経営にあたるようにしてください。

ただ、経験上ひとつ言えることがあります。先ほど言った満室空室の「波」というのは、物件ごとに発生するように思えます。「なんか空室が多いな」というのは特定の物件に集中して起こり、それが回復してしばらくすると、他の物件が不調になってくるというような感じです。このことから満室空室の波を回避するには複数物件を保有して波を分散させるのが一番ではないかと思います。全物件がまとめて悪化することは確率上非常に少ないです。ですので、ある程度分散した場所に、多様な物件を持っておくことがリスクヘッジとなるのではないかと思います。

また、空室でキャッシュフローが赤字になった!と言って慌てる人もいますが、これも年間で見て黒字であれば良いと考えてください。経営は永続的なものですので、一時的な不調やトラブルは想定の範囲内としておかないと、これから長い経営人生で苦しい思いをすると思います。もちろん空室対策も重要ですが、それ以外にも対策はたくさんあります。借り換え、利息の引き下げ、売却など含め、できることすべてが経営なので、視野が狭くなることによる満室強迫症にならないように気をつけていきましょう。
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不動産投資ランキング
26
2019

ネットやセミナーでの情報に注意!満室強迫症とは

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一番よくある不動産投資病は、満室強迫症です。ネットや本などを見ると、「満室経営!」という文字が踊っていますよね。もちろん満室であった方が良いに決まっていますが、現実ではどんなに完璧な経営をしていたとしても100%満室などは不可能です。ましてや不動産投資は物件を持ってやってみないとわからないものです。買ってみてから予想と違ったということも少なくありません。経営なのですから当然ですよね。

まず、不動産経営の大原則として、入居状態には波があると思ってください。ずっと一定の状態が続くことはほとんどありません。あるとしたら法人の一括借上げくらいです。常に入居・退去を繰り返しながら、だいたいいつも○○%~××%くらいの入居率をキープしているなという感じです。普通の賃貸物件で行列のできるアパートとかはありえませんので注意してください。

入居状況を焦っても焦らなくても結果に何の影響もありませんので、だったらストレスを感じないで生きたほうが資産家らしいのではないでしょうか。ネットに書かれているような細かいテクニックを弄してもそんなに対した効果はありません。まずは満室でなくても正常であることを認識することが最初になるかと思います。
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