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16
2018

水災のリスクと対策2 ~水災対策は火災保険だ!~

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「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
水災は対策が難しい災害だと思います。気をつけても不動産は動かせるものではないため取るべき策がありません。ちょっとした高台にある物件でも最近のゲリラ豪雨の前には無力です。起きる時は起きるのです。

水災への備えは、私は保険しかないと思っています。私自身の物件にももちろん厚めにかけていますし、前出の2件の水災事例の際も、保険で完全対応しています。ちょっと儲かっちゃったと言っていました(いいのか?)。浸水を受けてしまった入居者の方には気の毒ですが、大家としては直接的なダメージはあまりないと思って大丈夫です。とにかく建物の火災保険には水災オプションを必ず付けておきましょう。

後から出てくるリスクとして考えられるのが、入居者募集の際に、浸水実績を告知する義務があると言われているところです。馬鹿正直に浸水実績を告知している不動産業者もあまり見かけないので、ケースバイケースなのかもしれませんが、告知事項ありになってしまうと客付けにはかなり不利になりますので、意識だけはしておいたほうが良いかもしれません。
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02
2018

不動産投資の火災保険でカバーする範囲とオプション

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火災保険を自分で設計するにあたり、カバーするべき範囲を決めないといけません。皆さんいろいろと意見があるかもしれませんが、私の場合は地震以外は基本全てカバーするようにしています。火災、風災、水災、盗難、破損までです。保険はほとんど発生しないが、発生すると被害が大きいものにかけるものです。火災はもちろん、風災や水災はめったに発生しませんが、設備がやられることが多いので被害額は大きいです。私は自分の失敗経験もあるので、ここは外したことがありません。

また、給排水設備からの水濡れや、クルマが外部から突っ込んでくる等の被害も、まあまあ発生します。水濡れは悲惨な場合は階をまたいで複数階に影響があるので大変です。外部からの影響も少なからずあり、ある時物件を見に行った時に謎の破損があるということがありました(大した被害ではなかったですが)。保険屋さんに聞いたところ、こういうのも補償対象となるとのことでしたので、入れておいて良いと思います。

また、エレベーター付き物件であれば、絶対に入れておくべきオプションが「電気機械的事故補償特約」というものです。エレベーターはそうそう故障しませんが、故障するとかなり大きな被害となります。特に雷などが発生して電気設備がやられたりすると数百万円コースです。こういう事故に備えて、エレベーターを対象とする保険を入れておくことをお勧めします。その他の○○アシストとか細かい付帯サービスは金の無駄ですので一切不要です。
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02
2018

水災のリスクと対策1 ~滅多に起きないが怖い水災~

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賃貸経営をしていて、結構怖いリスクとして、水害が挙げられます。水災は建物に対してダメージが大きく、ちょっと床下をチェックすれば水災はバレてしまうため、隠しようがありません。告知義務もあるため、リセール時に結構値切られ、苦労します。

私の知り合いで発生した水災数は過去数件です。そんなに窪地でもないのに、なぜここで水災?というところで浸水しています。聞いたところ、どちらのケースも近所の排水からの逆流で、周囲が水浸しになってしまい、比較的低地にある自分の物件に水が流れ込んできたということです。川が増水して浸水したというわかりやすいケースではありません。

その浸水が発生した物件は、1階が半地下になっている物件でした。通常はポンプが働いているので水に浸かることはないのですが、ポンプの能力を超える浸水があったため、沈んでしまったと言っていました。もう1例は地下の貸倉庫部分だったそうです。こちらは近所に川がありますが、増水の影響ではないようです。浸水の深さは大したことなかったようですが、床面全体が水浸しになってしまい、地下であることも手伝って、元通りに乾くのに1ヶ月くらいかかったとのことでした。
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27
2018

入居者の「死」のリスクと対策7 ~どういう人が亡くなる率が高いか~

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大家をやっている以上、人の"死"のリスクから逃れられることはありませんが、私が多くの物件を見てきたところ、だいたいの傾向があることも確かかと思います。かなりバイアスかかっていて、主観的な意見かもしれませんが、ご参考までに。

まず、家賃が安い物件の方が死亡率が高い傾向があるような気がします。理由は具体的にわかりませんし、書けませんが、少なくとも経験上これは一番大きい傾向だと思います。次に、ちょっと変わった人(?)が入居者の場合、亡くなる率が高いように思えます。うまくいえませんが、ちょっと病的とか、振る舞いがおかしい人っていると思うのですが、そういう方の方が身寄りがなかったり体調管理に気を使わなかったりするのかなとも思います。

男女でいうと、数は男性の方が多いですが、率でいうと変わらない気がします。男性は歳をとった方が。女性は私が見ている限り、中年の方でも死亡した例を見たことがあります(逆に言うと、女性でお年寄りの死亡例を私は見たことがありません)。

ここで書いた話はわずかな例から得られた情報ですので、正確性には責任は負えません。また、ほとんどの方は問題なく住んでいますので、入居者選定の役には立たないと思ってください。リスク差はほんのわずかですし、死のリスクのイメージを持つ程度だと思ってくださいね。
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13
2018

入居者の「死」のリスクと対策6 ~自殺、他殺物件って見たことある?~

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入居者の死で最悪なのが自殺、他殺です。これは私の大家仲間の物件では、まだ一度も発生したことがないので、私もリアルなデータを持っているわけではありません。それくらい発生率は低いものです。ただ、自殺他殺ですと「大島てる」などにセンセーショナルに載ってしまうので、さすがにダメージは大きいです。物件全体に影響を受けるケースがあるようです。

他殺物件は、実は私も売買物件として一度紹介をされて、一部興味本位で内見をしに行ったことがあります。もちろん新聞にも掲載されましたし、大島てるにも載っています。現場を見に行ったのは雨がしとしと降る日でした。昼から暗く、よりによって電気も切られている状態でしたので、携帯のライトを頼りに内見したことを覚えています。内装もキレイで、それがまた不気味さを醸し出していました。

3階の部屋の暗い一角が、シンとして、やけにヒンヤリと感じ、「絶対ここで殺されたな。。」と思ったのですが、あとで不動産屋に聞いてみると、1階の全然違うところで殺されたとのことでした。私の霊感が弱いというのもあるかもしれませんが、恐怖は気からということがよくわかりました。結局、この物件は相場の2割安くらいで外国人の方が購入し、シェアハウスにして経営していると聞いています。

まあ、大家にとって「入居者の死」は怖いものですが、経営が破綻するほどのダメージはないようです。全滅の可能性がある火災の方がよっぽど怖いものです。それですらある程度は保険が利くものですので、都市伝説に騙されず、果敢に賃貸経営に勤しんでいきたいと思います。
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