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01
2019

ボロ戸建て物件はどこまでいってもボロ

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
親の仇みたいに戸建て投資をディスっていますが、特に恨みがあるわけではありません。また、将来の投資状況によっては戸建て投資も有りと考えるようになるかもしれませんが、少なくとも現在の状況では戸建ては見送るべきいう意見を書いています。

最後に、③出口で高く売却できる ですが、これはどうなんですかね。戸建てというのはファミリーが相手となりますから売却が結構難しくて、築年が古いだけで選択肢から除外されることもあったりします。戸建てということ、且つ賃貸(実需物件ではない)だということで、投資家もあまり狙わないし、実需としても使えないしということで売却相手先が少なく、一般的に売却までには時間がかかるのではないかと思います。

私のイメージですと、物件価格80に対してリフォーム価格20であれば資産性も高く、適当な利回りで売却できると思います。一方、物件20のリフォーム80である戸建て投資というのは、もともと資産性が低く人気のない地域であると思われるため、どんなにリフォームしても流動性は低いのではないかと考えます。本当に地方に行くと投資に消極的な人が多いためか、驚くほど物件の流動性が低いものですよ(必ずしも現入居者が買ってくれるわけでもないですし)。

これらの理由から、戸建て投資は儲けを狙ってやるものではないと思います。価値のないボロ物件に薄化粧して素人に売りつけるというのも、ビジネスとしてどうか・・。
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不動産投資ランキング
18
2019

戸建ての管理は結構大変

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リフォームのクオリティについてですが、ネットの情報を見るとIKEAの家具を備え付けたり、自宅で余った中古の大型テレビを置いておいたりと、そんな程度のリフォームで本当に賃貸がつくか?と思うような事例も見かけました。リフォームの鉄則は「やるならガッツリと」です。部材は高いものでなくてもよいのですが、お金のかからないとこばかりケチなリフォームをするのではなく、やるからにはちゃんとユーザー目線でのリフォームを行うことが必要なのではないかと思います。

と思えば、今度はやりすぎの事例もよく見かけます。壁の塗り直しから水回り、フローリングまでフルリフォームしているケースですね。これは入居者から見ればありがたい話ですが、総工費を考えると、もっといい場所のRC区分所有が狙えるのでは?と思うようなものもありました。もちろん相場よりも極端に高い家賃はつけられません

話が逸れてしまいましたが、もともと価値の低い場所の築古ですので、ちょうどいい塩梅のリフォームを安く行うのは結構難しいわけです。ましてはノウハウや業者ツテのない人には相当困難だと考えるべきです。

あとはインターネットなどですね。アパートですと1戸あたりの割安インターネット接続サービスがあるので無料でも提供可能ですが、戸建てのインターネット接続は高いです。例えば10万円の家賃が一戸に対して5,000円~7,000円はしますので、割に合いませんよね。こうやって見てみると、何かと戸建て投資は管理がしんどいのです。
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04
2019

戸建て賃貸は管理の手間がかからない?

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次に、戸建て投資は②管理の手間がかからない ですが、よくよくネットの記事を読んでみると、掃除などの管理を入居者がしてくれるからアパートと違って掃除しなくて良いなど書かれていますが、どれだけ良い入居者に恵まれているんだと思います。たまにそういう気の利いた入居者もいますが、基本的に人は「借り物は丁寧に扱わない」という法則があり、庭の草木が伸びてきたから切れ(戸建ては庭や外構部が大きい)とか、賃貸だから町内会の掃除に参加しないでトラブルを起こすとか、そういう事態も少なくありません。…というか、私の経験上、戸建てだからといって外回りを掃除をする入居者って皆無ですよ。

ファミリーだから入居期間が長いというのは、まあそういう傾向はありますね。但し空室になった時のリフォーム費用がワンルームよりも高かったり(広いので)、次の入居者がつくまでにワンルームよりも時間がかかったりと、高回転率を狙うという感じではないです。特にファミリーだからクレームが少ないということもなく、管理の手間自体はそれほど差があるようには思えません

他にもファミリーならではの支出というのがあって、例えば「女性は水回りに厳しい」ためキッチンや風呂洗面などに比較的高価な設備を要求されがちです。ファミリーの賃貸で決定権を握っているのは奥様であることが多く、単身者向け同様の設備では客付けに苦労します。また、家族で使うため給湯器やガスなどの設備も大型のものが必要となり、特に追い焚き・浴室乾燥機等の設備は最近のファミリーには必須です。ここらへんが単身向けリフォームと大きく違う点ではないでしょうか。
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20
2019

戸建て投資はボロ儲け?

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ネットをサッと見てみると、戸建て投資はだいぶ儲かるようなことが書かれていますね。私も過去に戸建てを持っていましたが、戸建てはあまり儲かる印象はなかったので、これは意外に思いました。まとめると、①家賃が高めに取れる、②管理の手間がかからない、③出口で高く売却できるの3点でしょうか。こうやってみるとバラ色に見えますが、私は全部否定したいと思います。

まず、家賃が①高めに取れる ですが、何をもってこんなことを言っているのでしょうか。どんなにリフォームしても不動産の賃料を決めるのは原則、場所と広さだけであって、建物の仕様などは誤差の範囲です。リフォームしたから賃貸客がついたというように、賃貸客がつきやすいというのは理解できます。ただ、相場を極端に超えるような家賃がつくというのは疑問です。

また、そもそもファミリー向けの賃貸ニーズは単身者向けの賃貸ニーズに比べて絶対数が少ないです。物件を仕入れる時にはきっと数百万円の安い物件を買っているでしょうから、元々、それほど人気がある地域ではないと思います。私が持っていた戸建て賃貸もそうでした。確かに安かったので(融資を受けて)買ってみたのですが、実際のところ田舎で賃貸には苦労した経験があります。一応入居してくれはしましたが、結構な広告料を取られたと記憶しています。

まずは、家賃というものは、相場を大きく超えることはないと思っていただければと思います。
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06
2019

戸建て投資は借金しないからノーリスク?

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よく言われている戸建て投資のメリットとして「リスクが低い」というのがありますよね。しかし私にはそうは思えません。ひとつひとつ見てみたいと思います。

「借金しないからノーリスク?」…確かに借入がないと月々の返済がないため、パッと見はノーリスクに見えます。しかし自分が自分から借りて事業を行っているという意識を忘れてはいけません。少なくとも数百万円という大金が手元からなくなっているのです。銀行に返済するがごとく必死で回収しないと事業家としては失格でしょう。戸建て投資は手金でできる手軽さが受けて、またバラ色の事業であるように見せかける業者が多いことも相まって、アパート投資が難しい中、つい心惹かれてしまいがちです。

逆に融資を受けて投資をするのは毎月の返済があるため心理的にプレッシャーを感じるところもあるかと思います。ひょっとしたら皆さんはそれをリスクと言っているのかもしれません。しかし手元にあるお金は減っていないのです。他人様のお金を使って事業できるというのは大きなメリットではないでしょうか。万が一、返済ができなくなったら、そこで初めて自己資金を崩していけばよいのだと思います。要は先に自己資金を使うか、やむを得ず後から自己資金崩すかの違いです。

銀行はお金のある人にしかお金を貸しません。融資を受けて投資してから自己資金で投資をするのは可能ですが、自己資金を使ってから融資を受けるのは非常に困難です。自己資金を使ってしまうというのは今後の事業の幅を狭めてしまう可能性が高いため、お勧めできません。自己資金で投資をするからリスクがないと言っている人は、自分には返済が遅れてもいいやと言っているのと同じで、要はリスクを自分で飲み込んでいるだけなのです。
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