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17
2019

空室対策にはリスクヘッジが必要

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
長年大家をやっているとわかるのですが、賃貸経営は本当に「波」があると思います。入居者は入る時は放っておいても入りますし、空室の時は悪あがきをしても申し込みが入りません。悪あがきをしても無駄なことも多いので、本質的な空室対策をある程度やったら、後は「待つ」以外にできることはないのです。資産家になった以上、度胸を決めて落ち着いて経営にあたるようにしてください。

ただ、経験上ひとつ言えることがあります。先ほど言った満室空室の「波」というのは、物件ごとに発生するように思えます。「なんか空室が多いな」というのは特定の物件に集中して起こり、それが回復してしばらくすると、他の物件が不調になってくるというような感じです。このことから満室空室の波を回避するには複数物件を保有して波を分散させるのが一番ではないかと思います。全物件がまとめて悪化することは確率上非常に少ないです。ですので、ある程度分散した場所に、多様な物件を持っておくことがリスクヘッジとなるのではないかと思います。

また、空室でキャッシュフローが赤字になった!と言って慌てる人もいますが、これも年間で見て黒字であれば良いと考えてください。経営は永続的なものですので、一時的な不調やトラブルは想定の範囲内としておかないと、これから長い経営人生で苦しい思いをすると思います。もちろん空室対策も重要ですが、それ以外にも対策はたくさんあります。借り換え、利息の引き下げ、売却など含め、できることすべてが経営なので、視野が狭くなることによる満室強迫症にならないように気をつけていきましょう。
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不動産投資ランキング
26
2019

ネットやセミナーでの情報に注意!満室強迫症とは

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「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
一番よくある不動産投資病は、満室強迫症です。ネットや本などを見ると、「満室経営!」という文字が踊っていますよね。もちろん満室であった方が良いに決まっていますが、現実ではどんなに完璧な経営をしていたとしても100%満室などは不可能です。ましてや不動産投資は物件を持ってやってみないとわからないものです。買ってみてから予想と違ったということも少なくありません。経営なのですから当然ですよね。

まず、不動産経営の大原則として、入居状態には波があると思ってください。ずっと一定の状態が続くことはほとんどありません。あるとしたら法人の一括借上げくらいです。常に入居・退去を繰り返しながら、だいたいいつも○○%~××%くらいの入居率をキープしているなという感じです。普通の賃貸物件で行列のできるアパートとかはありえませんので注意してください。

入居状況を焦っても焦らなくても結果に何の影響もありませんので、だったらストレスを感じないで生きたほうが資産家らしいのではないでしょうか。ネットに書かれているような細かいテクニックを弄してもそんなに対した効果はありません。まずは満室でなくても正常であることを認識することが最初になるかと思います。
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不動産投資ランキング
05
2019

「不動産投資」という病気

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「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
不動産投資の相談を長年やってきて、何百人もの人の考え方や投資例を見てきました。10年近く情報交換をしている方もいますし、トラブルが起きる都度相談に来られる方もいます。さすがに何百人もの知恵や経験を集めると幅広い情報が網羅できますし、役に立つ情報などの共有もでき、普通よりはかなり有利に投資を進められているのではないかと思います。相談いただいた方々とは、師・弟子のような関係ではなく、同志のような感じで不動産投資、またはその他の投資やビジネスなどに取り組んでいるところです。

そんな中、相談者の方を拝見していると、不動産投資に対する勘違いというか、無駄な心労を感じているのではないかと思うようなことがよくあります。いつも書いていることですが、ネットや本、セミナーなどで大量の極端な情報/フェイク情報にさらされて、何がリアルなのかがわからなくなっているのだと思います。不動産投資はそこらへんのおばあちゃんでもやっているようなゆったりとした安全な投資なのですが、せっかく資産家になったというのにいつも焦っているような方がほとんどだと見受けています。

私はこれを、不動産投資病と名付け、できるだけ落ち着かせるように話をしています。不動産投資病の時は正しい判断ができなくなっていることが多く、ストレスや無駄金を出してしまいがちです。気持ちの持ちようひとつで治る病気ですので、例を出しながら対策をご紹介したいと思います。
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不動産投資ランキング
15
2019

そりゃ営業してなきゃ決まらないよ。という話

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客付け失敗の一番最後のケースは、なんと「実は営業されていない」というケースです。案外多いのですが、レインズにも載っていない、マイソクも作られていないということも実はあります。大家は当然客付け活動をしてくれているだろうと思っているものですが、適当な管理会社だとうっかり(!)忘れていたり、忙しくて後回しにされていたりということがザラにあります。不動産業界は適当過ぎだと思うような話です。

面倒ではありますが、都度募集のマイソクをメールで送ってもらい、ネットで掲出を確認するなどはしてください。専属専任媒介契約としていれば1週間に1度の報告が宅建業法で義務とされているのですが、これを守っている管理会社はあまりいません。毎週の状況報告を必ずしてもらった方が良いですが、これは法律にも関わらず、依頼するとウザがられてしまうというような業界です。管理会社との関係を良くして、常に営業状況を把握できるようにしておきましょう

また、ネットに載せるというプル型の営業も必要ですが、管理会社が地元の客付け業者をまわり、営業活動をするというプッシュ型の営業も大変有効です。管理会社はあまりやってくれませんが、必ず依頼するようにしましょう。ネット全盛の時代ですが、今でもやはり最後に入居者を決めるのは、街の不動産屋さんの営業です。ここにリーチできていなければ決定力に欠けます。

投資物件を買っても、入居者が入ってくれなければ絵に描いた餅です。いくら不労所得と言われていても、この営業活動だけは力を入れておかねばなりません不動産投資は不労ではなく少労所得です。ちょっとの努力で長く稼ぐと考えて、頑張っていきましょう。
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不動産投資ランキング
22
2019

客付けの不利を埋めるのは広告料

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賃貸不動産の仲介料金は家賃の1ヶ月分と決まっているのですが、そんな宅建業法をかいくぐって、広告料(AD)という制度がまかり通っています。ご存じの方も多いと思いますが、広告料は要は追加手数料です。100部屋も200部屋も賃貸物件を扱っている客付け業者からすれば、同じ1件決めるのであれば、少しでも儲かる物件を紹介していきたいと思っています。そこで大家は「私の物件を決めてくれれば他の物件よりも手数料をたくさんあげますよ。」という意味で、仲介手数料に加えて広告料を払うという形になっています。

物件が少なく、もともと競争優位にある物件は広告料は不要です。ただ最近は東京の物件でも広告料2ヶ月とかもよく見かけますし、新築でも3ヶ月出しているケースもあります。これは相場よりも高い家賃でも営業努力で決めるためにやっていることなのですが、ちょっと目に余るレベルに来ていますね。地方物件はそれ以上です。広告料6ヶ月など、どうやってペイさせるのかと思う物件も少なくありません。

私は東京近郊であれば、当初広告料0.5~1ヶ月分とし、案内件数が少なかったら1.5ヶ月とするなど、時期をにらみながら段階的に広告料を上げていくのが良いと思います。または以前も書いたのですが、力のある客付け営業担当者であれば、個人にバックする形で手数料を支払うという技もありますが、最近はコンプライアンスが厳しいので、控えめにしておいた方が良いかもしれません。本当に困ったときは考えてみましょう。
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