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01
2019

気持ちが疲れない原状回復のやり方

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
空室をきれいにし、決まりやすいリフォームをするということは、入居者にとって価値のある、選ばれる商品をつくるということです。入居者ももちろん新築でないことをわかっていますが、前の入居者の気配が残った部屋に住むのは抵抗があるものです。最近はリノベーションという大規模リフォームが流行っていますが、そこまでしないまでも十分なリフォームをかけることは必要不可欠です。

まず壁紙です。新築に近いなどではない限り、原則総取り替えしてしまいましょう。最低でも8年経っていたら完全に交換です。私が一番気になる点は臭いです。壁紙は臭いや汚れを吸い取るもので、いくら洗剤できれいにしても、臭いやくたびれ感は否めません。リフォームのコツは耐久財と消耗品を分けて考えることです。消耗品には安いものを使い、バンバン使い捨てをするべきです。壁紙以外も電気のヒモ、電球、パッキン、畳表などですね。

リフォームのコツにはもうひとつあって、予め予算を決めておくということです。ちょっと勇気が必要ですが、この物件の想定利益はこれくらいだから、毎年これくらいの修繕費はかけても構わないと割り切ってしまいます。そうすると予算ベースで判断できるようになるので、リフォームの高い安いはあまり気にならなくなり、必要か不要かだけで判断できるようになります。あくまでも不動産投資は経営と考えて、自分の財布と分けて扱うのが失敗しないコツです!
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11
2019

最近の客付けのポイントは初期費用

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入居者募集の初期費用は、ここ数年で条件がだいぶ変わってきた印象があります。昔は敷金2ヶ月、礼金2ヶ月で要連帯保証人というのが当たり前でしたが、今は礼金は良い時期でない限りはあまり取ることができません。敷金もだいたい1ヶ月、最悪0ヶ月(ただしクリーニング代ということで数万円取ることが多い)となっています。要は入居者側が情報を持つようになってきたため、大家側がだんだんと不利になってきたということです。

また、入居者側がお金を持っていないケースが多くなっていることも注目点です。最近の若い方は、年寄り優遇政策のためか、はっきり言ってお金を持っていません。40歳以上の大家さんはご自身の常識をひっくり返したほうがよいです。貯金ゼロとかザラです。引っ越ししたくても引っ越しできないし、本当に必要な経費も払えないくらいの自転車操業している方も多いのです。

入居者の視点から初期費用を見てみると、引っ越しはなんのかんの言って30万以上かかります。大家から見えない費用としては引越し代、家具の買い揃え費用、保証会社への支払費用など、引っ越しには金がかかるのです。決まりにくい時期には、こういう初期費用を大家が負担してあげるなどすると、だいぶ決まりやすくなります。「初期費用ゼロ円キャンペーン」などは超効果的です。今どきはフリーレントつけるよりもいいのではないでしょうか。
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21
2018

家賃決定のための基本ノウハウ

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「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
客付けに必要な要素を分解してみると、適正な家賃の設定(すぐ決まりすぎるのも、取れるべき家賃が取れなかったということで家賃設定の失敗と言えます)、敷金礼金・必要な初期費用など適正な募集条件の設定(サービスしすぎてもいけません)、部屋のリフォームクオリティ(リフォームし過ぎも失敗と言えます)、客付け業者への広告費、客付け業者への営業体制などになるでしょうか。

まず、家賃の設定はわかり易い話ですよね。賃貸不動産サイトで見てみると同じような条件でも結構家賃幅があり、例えば最低家賃6万円、最高家賃9万円などというケースもあります。築年や駅からの距離、面積などで近いラインを見つけ、最頻値をだいたい把握してください。この値よりも少し(2~3千円程度)高いラインを目指したいと思います。一つ注意していただきたいのが、賃貸不動産サイトに載っている物件は「入居者が決まっていない部屋のリスト」です。特に新築に近い物件では高すぎくらいの値付けになっているため、この部分は例外として排除して計算してください。

家賃設定の最悪ケースが、以前この家賃で入居してくれていたからという理由で値付けを決定することです。築古であればそれでも大丈夫かもしれませんが、常に最新の市場状況に合わせて設定するべきかと思います。管理会社も案外適当な金額で提案してくることが多い(従前と同額にしておけば、とりあえず大家に文句を言われない)ので、募集家賃は募集の都度、毎回軽く調べるクセをつけると良いと思います。
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03
2018

客付けがなかなかうまくいかないという失敗

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「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
不動産投資の一番わかり易い失敗が「家賃が入らない」というものです。私がお手伝いしている初心者大家さんの中には、念願の投資物件を購入できて、「さあこれから不労所得でウハウハだ」と意気揚々としていたにも関わらず、空室がなかなか埋まらず、慌てて再度相談に来られる方がいます。

私が相談に乗っている限り、そんなに難しい物件は買っていないはずですので、入居が決まらないのは、大家さん本人と管理会社、あとはたまに物件自体のどれかに原因があります。そもそも募集に関する諸条件が悪くきちんと客付けの営業されていなかったり、やけに高い家賃で値付けしていたり、部屋がボロボロのままとかでなければ、比較的容易に入居は決められるものです。トラブルを抱えている方は、ご自身の状況を振り返ってみてください。

このブログでも何度も書いていますが、不動産投資の失敗の半分くらいは、「太っ腹」経営で回避可能です。トラブルは金銭で回避!というのが、資産家らしい経営方針なのではないかと思います。特に客付けは不動産投資における唯一の営業と言える、大切な部分です。自分が働かなくて良い分、営業には金をかけてもよいのではないかと思っています。
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10
2018

不動産投資以外の選択肢はあるのか?

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「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
不動産に融資が出ない今、不動産投資と同じような「金融機関からお金を借りて物件を購入し、何年もかけて少しずつ家賃をいただいて返済を進め、少しだけ利益を上げていく」ようなビジネスはないのでしょうか。私もここしばらくいろいろと検討を進め、実験的にいろんな投資をしてきましたが、一番近いモデルが太陽光発電投資ではないかと思っています。

太陽光投資はまだ比較的新しい投資ですので、これをやれば間違いないということは私には言えませんが、若干なりとも実践してみたところ、まあ悪くはないかなという見解を持っております。初期投資費用については金融機関からほぼ全額借り入れることが可能ですし、売電の固定買い取りについても、今の所安定して運用されています。過去の発電傾向が数年出てきましたので、ある程度は先が読めるビジネスになってきました。管理の手間もかかりません。ほとんどのリスクは保険でカバー可能です。

このように考えてみると、太陽光投資はサラリーマンをやりながら進めることのできるビジネスという意味では不動産投資に近く、不動産に融資の出ないこの時期にはちょうど良い副副業となるのではないかと思います。
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