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初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


失敗しないための不動産投資の失敗研究7

このカビに気がついたのは、退去後、現場を見に行った時、壁紙交換の際に「なんだか壁がブカブカするな」と思ったからです。喫煙者が済んでいたからかどうか分かりませんが、全体的に白いはずの壁紙が茶けていたところが、少し黒ずんでいました。触ってみるとブカブカした感じだったのです。

業者に相談をして、壁紙交換(なにもなくても壁紙の交換だけで一部屋6万円くらいします)のついでに見てもらったところ、壁を壊して見てくれたのですが、結果、「上の階の風呂から水漏れがしている」とのことでした。北側だったことも手伝って、その一帯は常に水気があり、派手にカビて当たり前と言われてしまいました。

これからは業者の作業になりますが、修理には、まず上の階のユニットバスを調べさせてもらい、下水部分の破損を埋めてもらいました。これで水漏れは止まり、次にユニットバス下の壁を総て取り払い、乾燥剤を入れてから壁を新しくし、その後、ボードと壁紙を貼り付けたとのことでした。

業者いわく、建物にとって水周りの故障が一番ダメージになるそうです。確かに、湿気る→カビる→腐る→壊れるのフローですので、湿気を取り除くことが建物を長持ちさせる一番の秘訣であるように思えます。私は極力湿気が多いと感じる物件は避けています。

失敗しないための不動産投資の失敗研究6

修繕のために数十万円など手持ちの現金で出すことができなかったので、やはりこの時も無担保ローンを使って一時的に支払いをしました。今では物件を購入する際の与信でローンカードはマイナスに働いてしまいますが、当時は結構重宝していました。

今回の修繕のためにも、数日分の稼動がかかりました。確かに当時は知識も人脈もなかったので極端に稼働を使ってしまいましたが、不動産経営はやはり不労所得ではありません。むしろ少労所得です。この件については、現場に赴く必要はなかったのですが、それでも業者との打ち合わせや振込みなど、それなりに手間はかかりました。しかし、居住者への工事の通知などは管理会社に頼むことで、私は作業が不要となりました。

次に大きな出費があったことといえば、アパートの水漏れが原因で下の階の壁がカビてしまったことです。これも気がついたのは、入居者が出て行って壁紙を交換しようと思ったときのことでした。水漏れになってすぐに入居者が連絡してくれていれば大事にはならなかったと思うのですが、自分の持ち物ではないのでそんなことに積極的になってはくれなかったのでしょう。こんな感じの事件がたまに起きています。

失敗しないための不動産投資の失敗研究5

この事件の時はとりあえず急がないとならない工事でしたので、会社から携帯でアパートの施工業者に電話をかけ事情を伝えると、良心的なその業者だったので「写真で撮影して送りますので判断してください」と言ってくれました。おかげで私は現場まで確認に行く必要がなくなり、有給を取る必要がなくなりました

さて、業者に撮影してもらい、それを確認したところ、確かにかなりの規模で破損していました。原因は材木に水がしみこんだことで腐りかけていたからでした。ここで気合を入れて修繕しておかなければ風が吹くたびに修理が必要になると思いましたので、雨どいを支えている手すりごと総て交換することにしました。

そのような指示を業者にし、見積もりをもらったところ、これはこれで数十万円かかるとのことでした。やはり構造体である材木を丸ごと交換するとかなり金額がかかるとのことでした。

失敗しないための不動産投資の失敗研究4

自分が所有しているアパートの修繕をしなくてはいけなかったので、こっそりと会社で携帯と手帳を使い、廊下に出て工務店との交渉をしてきたわけです。2時間に一度くらいは業者から電話がかかってきたので、結構な手間でした。急ぎの時は、意外とメールは使ってくれないので不便です。

台風で雨どいの一部が破損してしまった時は、突然管理会社から電話がかかってきて、「すぐに修復工事をしないと事故が起きてしまいそうであぶない」ということでした。これはさすがに週末まで待ってもらうわけにはいかなかったので、管理会社に頼んで工務店に見積もりを取ってもらいました。

ところが、この工務店は「特殊な材料を使っているので施工会社でなくては修繕できない」というなさけない見積もり結果を出してきたので、これも私が自ら業者と打ち合わせ、見積もり交渉などもしなくてはならなくなりました。確かまだ週の始めだったと思うので、どこかで有給を取らなくてはと思った記憶があります。

今考えてみると、良い管理会社と付き合っていればこういう手間も少なくて済んだと思いますし、保険を適用することもやってくれたと思うので後悔しています。やはり不動産投資は人脈が全てなんだなと感じた事件でした。

失敗しないための不動産投資の失敗研究3

私が実際に出くわした不動産投資の失敗・挫折事例を事前に紹介した方がリアルに「不動産経営の仕事」が伝わると思ったので恥を忍んでお話しているのですが、このような話は少なくなく、アパートがシロアリにやられてしまったり、台風で雨どいの一部が破損してしまったり、水漏れで壁がカビてしまったり、エアコンが故障して急遽天井を剥がすような工事をしなくてはならなくなったりと、手間のかかる時はサラリーマンとしての仕事に影響が出るくらいの業務量になることがあります。

もちろん、いつもこんなに忙しいというわけではありませんが、例えばシロアリにやられてしまった時は、わざわざ現場の確認に行って状況を把握し、管理会社と共に工務店を何件か訪れて相見積もりをとってもらい、またその価格が妥当かどうかなどもインターネットを使って調べました。これだけではなく、当時は現金が手元になったため、無担保カードローンから百万円単位で引き出したりもしに行きました。今考えれば、普通に火災保険が使えたケースも少なくありません。

実際の工事などは当然業者がやってくれるのでたいしたことはないかもしれませんが、だいたい数日分くらいの業務量にはなったでしょうか。これだけでも平日昼間は動くことができないサラリーマンである私にとっては、かなりの手間であると思えました。
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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