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27
2018

融資環境が回復するまで「待つ」という戦略

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
投資不動産が買えない時代は、融資環境が回復するまで待つというのが正解と申しましたが、では融資が回復するのはいつになるのでしょうか。色んな人が好き勝手に予想していますが、これは誰にもわかりません。私は3年以上、10年未満と考えています。要はこの先数年は思うような融資は出ないことは間違いないというくらいしかわかりません。

以前書いたとおり、不動産投資を始めるには早ければ早いほどよいので、なるべく時間は無駄にしたくありません。何もやっていない「今」が、時間を無駄遣いしていることになるのです。不動産投資は「金融機関からお金を借りて物件を購入し、何年もかけて少しずつ家賃をいただいて返済を進め、少しだけ利益を上げていく」という活動です。いやらしい言い方ですが、自分の金をなるべく使わず、他人に借り入れを返済してもらい、ちょっとの差額をいただくという、息の長いビジネスであると言えます。

上記条件に合わない投資、つまり自己資金を2割、3割入れれば融資するとか、銀行への預金を数千万円拘束されるとか、そういう条件であれば、そもそも不動産投資自体をやらない方が良いのです。比較的安全に超レバレッジを掛けられるビジネス、それができるようになるまでは「待つ」か、他に同じようなビジネスを探すのが、今できることなのではないかと思います。
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13
2018

投資用不動産物件が買えない理由

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投資用の不動産物件を買うことができない理由は簡単です。単純に融資が思うような条件で出ないからです。なぜ金融機関は融資をしてくれないのでしょうか。不動産投資は金融機関から見てもおいしい案件で、1件融資すれば億円近い融資ノルマが達成できます。本当は金融機関も不動産投資に融資をしたいと思っているのです。しかし規制産業である金融機関の仕事はそんな簡単にはいかないようです。

銀行に代表される金融機関は、全て金融監督庁の「ご意向」に従わなくてはいけません。国がお金を世の中に流通させたいと思えば貸出を増やせと金融機関に指示しますし、お金の流通量を絞りたいと思えば貸出を絞れと指示を出します。金融機関はこの国の意向に従うしかないのです。スルガ銀行問題がどうこう言われていますが、理由はともあれ、要は監督官庁が貸出を制限しろと言っているので、金融機関は私たちに融資したくてもできないだけなのです。

こういう時代に「それでもなんとか融資を出させたい」というのは、波の無い時にサーフィンをしたいと言っているようなもので、そもそもが無理な話です。実のところ今でも融資は出してくれなくはないのですが、条件が悪すぎるので借りない方がマシという状態となっています。私たちは「良い条件で融資を受けて不動産経営をするという」というのが絶対条件ですので、基本的なスタンスは融資環境が整うまで「待つ」というのが正解です(断言)。
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24
2018

投資物件を買えない時代にどうするべきか?

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実際に不動産投資にチャレンジしたことのある人であればわかると思いますが、スルガ銀行問題が取り沙汰されている昨今、不動産投資に対する銀行融資の判断は異常に厳しく、従来のように容易に融資を受けることができなくなっています。大量の自己資金を要求されたり、貯金が5,000万円以上ないといけなかったり、さらには年収が1,000万以上であるなど、まあ普通の人には不可能な条件を提示されることが多いようです。

こういうことは以前にもありました。リーマンショックの時です。この時も金融という金融がすべて凍結し、従来であれば借りることのできた人でも貸出不可となってしまい、バタバタと不動産会社が潰れていました。あのときはだいたい3年くらいで融資がもとに戻ったように記憶しておりますが、私自身も買いたくても門前払いで、買うことができないという苦しみを味わいました。

今、不動産投資を志す人、買い増しを試みている人たちは、やる気はあるのに一棟も買えないということで、きっとものすごく苦しんでいることでしょう。私自身も継続的に購入チャレンジを進めていますが、結局買えていません。不動産投資を始めるには早ければ早いほどよいので、なるべく時間は無駄にしたくありません。こういう時代にどうすればよいか、私と私の大家さん仲間の経験も含めお話したいと思います。
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01
2018

火災保険の支払い方を変えると初期費用が楽になる

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たったこれだけの見直しをするだけで、不動産屋や銀行小会社が出してくる見積もりよりも相当安くなると思いますよ。後は保険料の支払い方です。保険屋や銀行は10年一括で、物件決済時に支払うことを勧めてきますが、そうする必要はありません。確かに一括支払いをすると保険料が少し安くなりますが、ただでさえ自己資金が足りない物件購入時に、わざわざ将来のお金まで先払いする必要はないのです。

支払い方にはいろいろとあります。10年一括、5年一括、毎年更新、月払いなど、だいたい銀行引き落としとなりますが、ご自身の予算に合わせて支払ったほうが良いです。割引率が高かったり、銀行から条件をつけられていればせめて5年一括で。できれば年払いくらいにしておいた方が楽ちんです。10年一括だった場合80万円だった保険見積もりが、少なくとも半額くらいにはなります。毎年払いだったら10万円以内に収まります。これくらい一時金が削れれば、自己資金が少ない私達購入者にとってはだいぶ楽になると思います。

ここまで見ると、不動産投資の要素としてはマイナーな要素である火災保険がいかに重要であったかがわかると思います。賃貸経営をしてみると、屋台骨が折れるほどの被害はめったにありませんが、保険には結構お世話になることに気が付くとおもいます。不動産投資の失敗を避けるために、攻めの保険設計をしていきましょう
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18
2018

どのくらい火災保険に入っておけば良いのか?

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投資物件を購入する際、だいたい不動産屋や銀行の関係する保険会社から火災保険の見積もりを提出されると思います。ここできちんと内容をチェックするようにしてください。だいたい保険契約期間10年で、建物価格目一杯の保険金額(更には数年の地震保険もセットで!)となっていることが多いと思います。見積り価格は1~2億程度の物件で80万円とか、それくらいを一括支払いとなっているのではないでしょうか。何も言わずに提案される保険はいわゆるオーバースペックな保険となっているはずです。

火災保険は保険(の販売)屋からすると一度かけたらめったに見直しをしない、おいしい保険です。億円単位の借入であれば、数百万円の取引諸経費がかかりますよね。その中で80万円くらいの金額は小さく見えるので、ガッツリと余計な保険を見積もってくる傾向があります。少なくとも私のほとんどの取引はそんな感じでした。不動産投資にかける損害保険はバシッと自分で設計しましょう

まず建物の金額ですが、新築ならだいたい建物建築価格を目一杯かけられていると思います。私の考えですが、建物が全損することなどまずありえませんので、例えば建物価格5,000万円なら半額程度で十分だと思います。土地込みで1億円の中古物件であれば、2千万円くらいで十分です。それでも日常的な損害であれば、問題なく支払われています。中古は土地建物が一体となっているのでわかりにくいですが、土地には保険はかからないですので、バッサリと割り切って最低限の見積金額にするようにしてください。もったいないです。
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