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16
2018

入居者の「死」のリスクと対策2 ~突然死の現場とは~

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入居者が死亡したと思われた時、管理会社は夜中でも鍵を持ってその部屋まで出向きます。但しいきなり部屋を開けることはありません。必ず警察の立ち会いのもとで鍵を開けるようにしています。警察が来たということで、ちょこっと人だかりができることもあります(警官に追っ払われますが)。大家は普通現場立会はしません

鍵を開け、ドアを開きます。吐き気を催す死臭が鼻をつき、慣れていない管理業者はひるみます。警官はだいたい慣れているので、容赦なく靴のまま部屋に踏み込んでいきます。部屋は散らかってゴミだらけということが多いようです。死亡しているところはだいたい居間で、たまに風呂場だそうです。普通に生活している途中に突然亡くなってしまうのですかね。とにかく臭いが酷く、その臭いは風呂に入っても鼻にこびりついて取れないくらいだといいます。

警察が現場検証をし、そのまま管理会社の担当者は事情聴取されます。大家まで電話が来て事情聴取されることもあります。現場では遺体を回収してもらえるだけで、現場検証や事件性の確認が終わった後、体液や遺品など、全てそのままの状態で残されます。何はともあれ臭いが酷い状態で、何から手をつけたものやらと悩むそうです。また、遺体があったところは黒ずんでウジが湧いていることも多いそうです。ここからが本格的に管理会社の出番となります。
02
2018

入居者の「死」のリスクと対策1 ~えっ!入居者が死んだ?~

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不動産投資で恐れられている失敗ポイントに、入居者の「死」があると思います。私自身が持っている物件では、ここ15年間でまだ1件も発生していませんが、私の大家さん仲間の中では何件か発生しています。不動産投資の失敗という視点から、リアルな入居者の死亡リスクについて考えてみたいと思います。

自分が保有している部屋で入居者が死亡するとどうなると思いますか?心理的瑕疵物件として家賃の下落特殊清掃で費用がかかる次の入居者募集時にも人が死んだ旨告知しなくてはいけない風評が。。などなど、なんとなくそれくらいのところが思い浮かぶと思います。都市伝説的な話題ばかりで、実際のところどれくらい経営に影響が出るものなのか不安に思われると思います。

まず、入居者の死亡はどういう風に発生し、発覚するものなのか、私の知っている限りの実例でお話します。典型例としてはこんな感じです。入居者が死亡するのは圧倒的に夏が多いです。そして初老の人で、男性の単身者であるケースが多いです。だいたいは死後数日で見つかりますが、悲惨な場合は1ヶ月以上経過している場合もあります。多くの場合は同じ建物の入居者による通報で、警察から管理会社か大家宛に電話で連絡が来ます。原因は(たぶん)病死です。この時点で大家は腰を抜かしますが、はっきり言ってできることは何もありません
19
2018

管理会社の分散はうまく交渉力を上げていきたい

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複数物件を保有しているオーナーさんであれば、上手に管理会社を分散させるのも一案ではないかと思います。確かにひとつの管理会社にまとめると楽ではありますが、何かあった時に大きな被害を受けることがあります。メインの担当者が転職してしまったとか、会社の方針が変わったとか、よくある話です。そこまでいかなくても、複数の会社を使っていろんなノウハウを得て、自分なりのベストプラクティスを作り上げていくのが、長い大家人生のために良いのではないかと思います。

例えばこちらの管理会社で使っている自動販売機の会社の方が条件が良いからあちらでも使ってみようとか、ああ、こういう火災保険の使い方があるんだとか、他社ではこれくらいの相場で原状回復しているんだとか、思った以上に多くの情報が入ってきます。多くの事例を知っていると損することも少なくなりますし、他の管理会社とも付き合いがあると思うと、その管理会社も少し気を引き締めて付き合ってくれるようになります。やはり少しはライバルの存在を意識していただかないといけませんよね(笑)

さて、管理会社の見直しについてまとめると「少なくとも経営者である以上、事業の改善を考え続けなければいけない」ということ、「高額なリフォームなどハード面の改善に比べて、ソフト面の改善はコストもかからず即効性が高い」ということ、「管理会社の変更だけでなく、担当者との関係を良くする」ということなどになりますでしょうか。賃貸管理については書ききれないほどノウハウが溜まってきたので、またどこかで書き記したいと思います。

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05
2018

管理会社との「付き合い方」を改善する

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今使っている管理会社の良さを最大限引き出すという方向性も考えられます。賃貸管理はかなり担当個人の能力に左右されるものですので、少なくとも(相性の)良い担当者に当たるというのが大変重要です。会社を変えなくても担当者が変わっただけで、一気に改善するということもよくあります。

私自身も経験がありまして、半年近く空室が続いた管理条件付き(そう簡単には管理会社の変更ができない)の物件があったのですが、業を煮やして管理会社に掛け合い、支店を変えてもらいつつ、担当者も変えてもらったところ、1ヶ月も経たずに入居が決まったということがあります。このように管理会社の選択は手っ取り早く、即効性の高い方法ではありますが、仮に変えることができなくても諦めてはいけないということかと思います。

とにかく管理会社がまともだと手間がかからないので、不労所得という理想に近づくと思っています。少ないストレスで100%に近い家賃を稼ぐのが究極の目的ですので、高額リフォームや役に立たない外壁塗装などをしている暇とコストがあるのであれば、管理会社を見直す、担当者との関係を見直す方が近道ではないかと考えています。

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22
2017

客付け能力が高い管理会社を選びたい

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賃貸管理会社には、必ず得手不得手な領域があります。元々建築系の会社であったとすれば原状回復などのリフォームが安く済むケースがありますし、賃貸専門の店舗や部署を持っている部署があれば比較的客付けが強いように思えます。家賃の回収専門の担当者や弁護士を抱えている管理会社もあります。選ぶのであれば特徴を見極め、候補を絞ることは可能です。

中でも不動産投資を「絵に描いた餅」にしないためには、最低でも客付け能力が高いことが条件になると思います。ひとつ指針になるのは、空室率を公開している会社です。もちろんウソである可能性もありますが、概ねそれに近い成果が期待できる可能性が高いと感じています。この場合、その数値がウソがどうかを判断するのが最大のポイントです。結構平気でウソ数値を掲出している会社もありますので注意してください

しかし、どんなに条件を絞ったとしても実際に付き合ってみないとわからないのが不動産会社です。世間で良いと言われている会社でも、自分の物件を預けてみたらそれほどでもなかったとか、担当者の良し悪しで満足度が大きく異なるとかは日常茶飯事です。とにかく現状を打破し、良くするために行動することは大きな意義があります。せっかく不動産という収入を得る手段を手に入れたのであれば、それを100%に近く使い倒さなければ意味がありません

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