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28
2018

どういう時に火災保険は適用されるのか?

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「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
保険には大きく分けて生命保険と損害保険があって、火災保険は損害保険になります。損害保険は、要は「不測かつ突発的な事故」に対して、カバーされている範囲で支払われる保険です。わかりにくいですね。要は経年劣化やワザと起こしたもの、繰り返し発生するものでなければ保険対象となるという意味です。不動産投資を数年やってみると、損害保険が適用されそうなシーンはかなり頻繁に発生していることに気が付きます。

クルマが突っ込んで外構が壊れてしまった。しかしクルマはどこかに走り去ってしまったというような場合、相手が特定できないので損害賠償も請求できませんよね。こういう時こそ、自分の保険が役に立ってきます。火災なんてレアなケースで使うことはまずありません。日常的に発生する突然の破損であれば、まずはなんでも保険対象にならないか検討するべきだ思います。

損害額が安ければ、免責額を除いて見積額がそのまま振り込まれることが多いです。何百万円かを超えると、だいたい査定員が現場を見に来て損害額を査定されます。よくあるのが、ここで「経年劣化」による破損と判断されるケースです。こうなると保険は降りませんので注意してください。
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14
2018

不動産投資に必須の火災保険

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保険の話が続いたので、少し火災保険についてお話したいと思います。保険なんて使わないものと思っている方もいるかもしれませんが、不動産投資では保険はリスク管理をする上で極めて重要な要素になります。私も過去、当然保険が適用できる領域のトラブルがあったとしても、保険の使い方を知らなかったため、無駄に自腹を切っていたというケースが何回もあります。

恥ずかしい話ですが、私も嵐でアパートの屋根が壊れた時、風で部屋の目隠し壁が倒れた時、雷でテレビアンテナが壊れたときなど、昔は何も知らなかったので、結構な修理代を自腹していました。当時は不動産屋さんと保険屋さんに、だいぶ小バカにされていたのだと思いますが、お陰でどういうときに保険が使えるかがよくわかったので、まあいい勉強になったと思うようにしています。

まず、わかっている人には当たり前の話ですが、不動産の火災保険は「火災のためだけの保険ではない」ということです。初心者の方と話をしていると、意外と知らない人が多いです。不動産損害保険とかそういう名前に変えてほしいくらいです。火災でも風災でも水災でも外部からの破損でも、偶発的な被害であれば、だいがいなんでも対象になります。
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30
2018

台風によるトラブルと対策

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最近はゲリラ豪雨や大型の台風が連発するなど、風雨関連のトラブルが多くなっているようです。私の物件でも発生していますし、大家仲間の間でも昔よりは頻発しています。台風が発生すると、悲惨な場合は屋根が飛んでかなりの雨漏りが発生するケースがあります。古い物件では結構被害が出てきますね。また、目隠しが広い面積で折れてしまったり、物が飛んできてガラスが割れたりと、ちょっとした地震が起きたときよりも被害が大きいものです。

また、頻発してダメージが大きいトラブルのひとつとして、台風発生後の雨樋の詰まりが挙げられます。RCの物件でもよく発生するのですが、屋上の雨樋、ベランダの雨樋などが、台風によって運ばれた落ち葉や砂、クズなどにより詰まってしまい、入居者も気がつかないうちに池になって、浸水してきたりします。入居者は排水の詰まりには普段まったく気を配っていないか、気がついても放っておくことが多いため、気がついたら大事になっていることがあります。

前回も書きましたが、自然災害への備えはもはや保険しかありません。逆に保険で処理できない自然災害はほとんどないと思ってよいかと思います。保険屋の回し者ではありませんが、トラブルがあるたびに「入っててよかった」と胸をなでおろしていますし、あれくらいの金額で済むのであればしっかり備えておいた方が良いです。火災保険は生命保険と比べ物にならないくらい使いますよ!
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16
2018

水災のリスクと対策2 ~水災対策は火災保険だ!~

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水災は対策が難しい災害だと思います。気をつけても不動産は動かせるものではないため取るべき策がありません。ちょっとした高台にある物件でも最近のゲリラ豪雨の前には無力です。起きる時は起きるのです。

水災への備えは、私は保険しかないと思っています。私自身の物件にももちろん厚めにかけていますし、前出の2件の水災事例の際も、保険で完全対応しています。ちょっと儲かっちゃったと言っていました(いいのか?)。浸水を受けてしまった入居者の方には気の毒ですが、大家としては直接的なダメージはあまりないと思って大丈夫です。とにかく建物の火災保険には水災オプションを必ず付けておきましょう。

後から出てくるリスクとして考えられるのが、入居者募集の際に、浸水実績を告知する義務があると言われているところです。馬鹿正直に浸水実績を告知している不動産業者もあまり見かけないので、ケースバイケースなのかもしれませんが、告知事項ありになってしまうと客付けにはかなり不利になりますので、意識だけはしておいたほうが良いかもしれません。
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02
2018

不動産投資の火災保険でカバーする範囲とオプション

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火災保険を自分で設計するにあたり、カバーするべき範囲を決めないといけません。皆さんいろいろと意見があるかもしれませんが、私の場合は地震以外は基本全てカバーするようにしています。火災、風災、水災、盗難、破損までです。保険はほとんど発生しないが、発生すると被害が大きいものにかけるものです。火災はもちろん、風災や水災はめったに発生しませんが、設備がやられることが多いので被害額は大きいです。私は自分の失敗経験もあるので、ここは外したことがありません。

また、給排水設備からの水濡れや、クルマが外部から突っ込んでくる等の被害も、まあまあ発生します。水濡れは悲惨な場合は階をまたいで複数階に影響があるので大変です。外部からの影響も少なからずあり、ある時物件を見に行った時に謎の破損があるということがありました(大した被害ではなかったですが)。保険屋さんに聞いたところ、こういうのも補償対象となるとのことでしたので、入れておいて良いと思います。

また、エレベーター付き物件であれば、絶対に入れておくべきオプションが「電気機械的事故補償特約」というものです。エレベーターはそうそう故障しませんが、故障するとかなり大きな被害となります。特に雷などが発生して電気設備がやられたりすると数百万円コースです。こういう事故に備えて、エレベーターを対象とする保険を入れておくことをお勧めします。その他の○○アシストとか細かい付帯サービスは金の無駄ですので一切不要です。
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