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初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


失敗しないための不動産投資の失敗研究12

当たり前の売り文句とは、「明るい」「閑静...

失敗しないための不動産投資の失敗研究11

積極的な空室対策とは何かというと、ひとつ...

失敗しないための不動産投資の失敗研究10

私の不動産投資の失敗は、建物の故障だけで...

失敗しないための不動産投資の失敗研究9

これまで見てきたように、不動産経営は突如...

失敗しないための不動産投資の失敗研究8

その他のお金がかかる修繕で頻発するのは、...

失敗しないための不動産投資の失敗研究7

このカビに気がついたのは、退去後、現場を...

失敗しないための不動産投資の失敗研究6

修繕のために数十万円など手持ちの現金で出...

失敗しないための不動産投資の失敗研究5

この事件の時はとりあえず急がないとならな...

失敗しないための不動産投資の失敗研究4

自分が所有しているアパートの修繕をしなく...

失敗しないための不動産投資の失敗研究3

私が実際に出くわした不動産投資の失敗・挫...

失敗しないための不動産投資の失敗研究2

不動産投資は不労所得だと言われていますが...

失敗しないための不動産投資の失敗研究

不動産投資を始めるきっかけは人それぞれだ...

新築物件はキャピタルゲインが得られるか?

新築を扱う不動産投資業者の話を見ていると...

狙い目の新築投資スキームとは?

私が副業サラリーマンの方々に比較的オスス...

新築投資の種類と対策

新築投資と言っても業者のビジネスモデルは...

新築物件の経営上の失敗対策

次に新築物件は経営上のトラブルも非常に多...

新築だから安全というセリフはウソだと思え

特に新築業者がよく使うセリフなのですが、...

新築の不動産投資ってどうなの?

数年前、私は新築の不動産投資は止めたほう...

与信の高い人ほどカモにされやすいもの

年収1,000万円を超えていると、どこの業者...

良い業者というものは存在しない、いい担当者がいるかどうかだ

私もそうたくさんの不動産投資業者を知って...

ネットでやたら見かける業者は要注意

次に避けるべき業者はネットでやたらと広告...

最低限排除するべき不動産投資業者さんの見分け方

ここまで書いたところで、こういう業者と付...

長く付き合える不動産投資業者とは?

信頼できる不動産投資屋さんを見つけるとい...

信頼できる不動産投資業者の探し方

今、私がまったくのゼロから不動産投資をや...

どうやって信頼できる業者を探すか?

私が不動産投資を始めたのは、今から15年以...

空室を防ぐために絶対入れておくべき安い設備5選+α(収納編)

⑤デッドスペースのフル活用(全部やる必要...

空室を防ぐために絶対入れておくべき安い設備5選+α(収納編)

④収納ロッカーのありがたさ特に土地が余っ...

空室を防ぐために絶対入れておくべき安い設備5選+α(収納編)

アパートの1階は比較的入居率が低いと言わ...

空室を防ぐために絶対入れておくべき安い設備5選+α(収納編)

築が浅い物件ですと必ず標準装備になってい...

空室を防ぐために絶対入れておくべき安い設備5選+α(収納編)

また女性入居者対策です。もうひとつ、女性...

空室を防ぐために絶対入れておくべき安い設備と対策9選(清潔編)5

⑧今どき絨毯や畳はツラいキーワードは清潔...

空室を防ぐために絶対入れておくべき安い設備と対策9選(清潔編)4

⑥キッチン傷などはシートで隠すワンルーム...

空室を防ぐために絶対入れておくべき安い設備と対策9選(清潔編)3

次にマイナス面を少しでも清潔に見せる工夫...

空室を防ぐために絶対入れておくべき安い設備と対策9選(清潔編)2

②シャンプードレッサー私の師匠であるおば...

空室を防ぐために絶対入れておくべき安い設備と対策9選(清潔編)

また女性ターゲットの話になります。男性の...

地方物件まとめ

とにもかくにも東京の物件、特に数千万円台...

地方投資物件所有者の声

私自身も地方投資物件を保有していますが、...

地方のテナント賃貸状況

地方や郊外のちょっと大きな物件でよく見か...

地方投資物件の探し方

もはや不動産投資は東京近郊だけではないこ...

どういう業者から物件を買うか

東京も同じですが、ネットには融資がしっか...

不動産投資初心者と地方物件

はじめて不動産投資を志す人に多いのが、多...

地元の管理会社をどうやって探すのか?

では、どうやって地方物件を管理してくれる...

賃貸管理はどうするのか?

はじめての地方物件を検討している人がよく...

地方物件ならキャピタルゲインも狙える?

超ざっくりとまとめると、不動産投資に積極...

代替わりにより、売り物件が出てきた

大家仲間や知り合いの業者さんなどから地方...

地方物件の入居者・オーナーのパワーバランス

東京近郊の賃貸物件は、いわゆる「東京ルー...

地方物件のメリット

地方物件を実際に自分で買って、経営してみ...

地方都市の賃貸ニーズの研究

地方都市でも賃貸ニーズが集中する地域とい...

地方投資物件の賃貸状況はどうか?

「地方は人口減少で賃貸需要も少ないでしょ...

地方物件に融資はつくのか?

地方は土地が安いから担保評価が低く、融資...

地方物件には、ブームとなる地方がある?

地方と言っても日本中どこでも良いというわ...

地方物件の実際のところ

実は私もだいぶ前は地方の投資物件に懐疑的...

こんな時代だからこそ地方の物件?

私は今まで東京近郊で一都三県の物件にこだ...

空室を防ぐために絶対入れておくべき安い設備7選(セキュリティ編)4

⑤ミラーフィルム女性が一番気になるという...

空室を防ぐために絶対入れておくべき安い設備7選(セキュリティ編)3

③ドア覗きカバー鍵交換のお金もない!とい...

空室を防ぐために絶対入れておくべき安い設備7選(セキュリティ編)2

①カラーモニター付きドアホンモニター付き...

空室を防ぐために絶対入れておくべき安い設備7選(セキュリティ編)1

保有物件の空室が長引いてきて苦しい!近所...

サブリースについて4

サブリースの欠点としては賃料が下がるとい...

サブリースについて3

脱線してしまいましたが、収益不動産の管理...

サブリースについて2

意外にもサブリースという制度は世の中に広...

サブリースについて

不動産投資は収益不動産を所有し、それを他...

大型物件のデメリット4

あれもダメこれもダメというような感じにな...

大型物件のデメリット3

大型物件と言ってもいろいろな場所にいろい...

大型物件のデメリット2

大型の物件でもっとも大きな問題点は「流動...

大型物件のデメリット

以前も一部書いたことですが、私がやってき...

地方の物件の状況はどうか?6

完全に私の主観ですが、まず間違っていない...

地方の物件の状況はどうか?5

あえて地方の物件でも良いというケースを考...

地方の物件の状況はどうか?4

以前、ある地方の県でちょっと古い物件だっ...

地方の物件の状況はどうか?3

不動産投資は、物件を買うのではありません...

地方の物件の状況はどうか?2

実際に物件を持ってみて、心から思うことは...

地方の物件の状況はどうか?

ご相談に来る方の中には、どこからか地方の...

新築と中古、どちらがいい?7

いろんな物件にボロクソ書いてしまったので...

新築と中古、どちらがいい?6

ここではアパートのデメリットを語るのでは...

新築と中古、どちらがいい?5

次に中古物件の善し悪しについて考えてみた...

新築と中古、どちらがいい?4

新築には他にも良いところがあって、長期で...

新築と中古、どちらがいい?3

ここにひとつ落とし穴があるのですが、確か...

新築と中古、どちらがいい?2

一方、説明するまでもありませんが、当然、...

新築と中古、どちらがいい?

これも不動産に関わる話題の中で語り尽くさ...

物件の評価の話7

不動産投資は不動産物件を通じて収益を出し...

物件の評価の話6

物件評価をするにあたり、物件の積算価格と...

物件の評価の話5

物件を評価するに当たって、建物自体の評価...

物件の評価の話4

自分が本当に欲しいと思った投資案件であれ...

物件の評価の話3

確かに不動産は数千万円もする巨大なリスク...

物件の評価の話2

まず、物件の調査(建築的な話)についてで...

物件の評価の話

最近は不動産投資が特に流行ってきているよ...

ポートフォリオという考え方6

最後にポートフォリオのお話をしようと思い...

ポートフォリオという考え方5

ちょっと逸れましたが、この話題の結論を先...

ポートフォリオという考え方4

なんか敵を多く作りそうなことばかり書いて...

ポートフォリオという考え方3

セミナー業者や一部の本はさらにわかりにく...

ポートフォリオという考え方2

不動産業者の提供する情報が総て間違ってい...

ポートフォリオという考え方

私が受けている不動産投資の相談の中で、相...

今は不動産投資を始めるには時期が悪い?4

結論から言ってしまうと、昨今の状況は不動...

今は不動産投資を始めるには時期が悪い?3

さて、一方、融資についてですが、借入が難...

今は不動産投資を始めるには時期が悪い?2

つまり流動性の高い物件、銀行が評価をつけ...

今は不動産投資を始めるには時期が悪い?

本当に多くの人が口をそろえておっしゃるの...

区分所有は担保にならないという噂は本当か?2

あえて言うのであれば、ちょっと担保という...

区分所有は担保にならないという噂は本当か?

相談を受けている中で、なぜか一棟モノに非...

金利上昇リスクをどう考えるか?3

さてさて、ちょっと話が逸れてしまいました...

金利上昇リスクをどう考えるか?2

さて、そのローンを組んで投資物件を購入す...

金利上昇リスクをどう考えるか?

空室や滞納のリスクは、実際に不動産投資を...

いくらまでなら借りられるのか?3

次に全収入における返済比率ですが、これは...

いくらまでなら借りられるのか?2

例えば、年収が700万円の人であれば、5,000...

いくらまでなら借りられるのか?

一般個人として、通常、不動産ほど大きな借...

自宅と不動産投資、どちらを先にするべきか?3

自宅と不動産投資、どのように考えて進めれ...

自宅と不動産投資、どちらを先にするべきか?2

一方、不動産投資を先にする場合もメリット...

自宅と不動産投資、どちらを先にするべきか?

不動産投資のご相談に来られる方は、おおよ...

公務員の不動産投資について

副業禁止規定のお話をしたところで、もっと...

不動産投資は副業禁止規定に引っかからないか?2

とはいえ、会社の人に不動産投資をしている...

不動産投資は副業禁止規定に引っかからないか?

私の不動産投資アドバイスは、サラリーマン...

空室・滞納リスクはどれくらい?5

また、同じアパートでの話ですが、その入居...

空室・滞納リスクはどれくらい?4

私自身は、それほど悪質な滞納に出会ったこ...

空室・滞納リスクはどれくらい?3

私自身も、一時、夢を追って一棟モノの物件...

空室・滞納リスクはどれくらい?2

アパートは賃貸という面で見ると若干不利で...

空室・滞納リスクはどれくらい?

不動産投資を始めるのを踏みとどまっている...

「不動産投資をはじめる最低限の条件」とは?3

不動産投資のための融資を受けるにあたって...

「不動産投資をはじめる最低限の条件」とは?

不動産投資を始めるにあたって、業界ではよ...

「不動産投資をはじめる最低限の条件」とは?2

不動産投資で融資を受けられる最低条件の例...

実際に不動産屋でどのような話をするか8?

とにかく自ら物件情報を開拓する業者(元付...

実際に不動産屋でどのような話をするか7?

また、元付け業者に客から持ち込まれた物件...

実際に不動産屋でどのような話をするか6?

自ら物件情報を開拓する業者は、まず自らの...

実際に不動産屋でどのような話をするか5?

当たり前のことなのですが、経験の浅い買い...

実際に不動産屋でどのような話をするか4?

予算や頭金などの具体的な条件は適当にはぐ...

実際に不動産屋でどのような話をするか3?

外に張り出してある気になる物件について軽...

実際に不動産屋でどのような話をするか?2

更に投資用物件であれば、利回り○○%といっ...

実際に不動産屋でどのような話をするか?

いくつかいただいたご質問の中で、話や流れ...

不動産投資を始めるにあたってのFAQ

もはや私のライフワークと言えるレベルなの...

入居者集めについてのノウハウ13

入居者集めについて最近私が得たノウハウを...

入居者集めについてのノウハウ12

家賃の安い田舎の物件は、入居者から見ると...

入居者集めについてのノウハウ11

また、更に優良なお客としては、個人よりも...

入居者集めについてのノウハウ10

更にこれも聞いた話ですが、都会のお客の方...

入居者集めについてのノウハウ9

以前、管理や入居者集めは物件の地元の業者...

入居者集めについてのノウハウ8

営業マンへのお礼戦略を実施するコツとして...

入居者集めについてのノウハウ7

ちょっと分かりにくかったかもしれないので...

入居者集めについてのノウハウ6

さて、家賃の1ヶ月分を営業マンにお礼とし...

入居者集めについてのノウハウ5

自分の物件を優先的に紹介してもらうために...

入居者集めについてのノウハウ4

では、今度は客付けをしてくれる不動産業者...

入居者集めについてのノウハウ3

「物件を決めるのは入居者じゃなくて不動産...

入居者集めについてのノウハウ2

まずは基礎的な話ですが、不動産の繁忙期(...

入居者集めについてのノウハウ

できる限り空室の期間を作りたくないという...

物件書類のファイリング

ワンルームでもアパートでもほとんど変わら...

競争力をつけるためには

自分が言うのもなんですが、大家さんのほと...

決まるチラシの作り方(上手なマイソク)

仲介業者に物件の入居者募集の依頼をした場...

なにが決めてとなるのか?

さて、今度は物件自体の競争力について考え...

競争力の切り札、フリーレント

入居者を集めるために圧倒的な強さを発揮す...

敷金は何か月分か?

預かり金といえど、入居者にとって初期費用...

入居者は礼金が嫌い

入居者がなかなか決まらないと思っている大...

入居者が気になるポイント、臭い3

エアコンの臭いも結構気になります。これは...

入居者が気になるポイント、臭い2

先日テレビで見たのですが、帝国ホテルの客...

入居者が気になるポイント、臭い

大家もあまり気がつかないのですが、部屋は...

リフォームにはいくらくらいかかるのか?

入居者が出て行った後はやはりきちんとリフ...

空室率の実際3

一方、空室が出ても本当にあっという間に入...

空室率の実際2

他にも東京都某区のちょっと古いマンション...

空室率の実際

大家にとって大きな懸念となるのはやはり空...

土地やスペースを休ませない

私が保有しているアパートで、サブリース(...

コインランドリーで小銭稼ぎ

私の物件ではないのですが、知り合いの物件...

自動販売機でもう少し収入

アパートやビルをお持ちの方は自動販売機を...

サブリースをしてもらいたいときは

ご自身で管理する時間がなかったり、空室リ...

サブリース(一括借り上げ)というもの

例えばアパートを購入したとして、そこから...

敷金の使い方と返金について2

敷金を合理的に頂く方法についてですが、名...

敷金の使い方と返金について1

入居時に「入居者が原因でできた汚れの修復...

更新手数料について

賃貸をお借りになったことのある方ならお分...

エアコンの管理

物件の付帯設備の中でも故障が多く、金額も...

物件付帯設備について

物件を貸し出すときにエアコンや照明器具な...

意外な強敵「雑草」

アパートなどであれば、夏は雑草が生い茂っ...

日常的な修繕について

私がうまくやっていると自賛していた物件の...

設備故障は予想外の出費

不動産の経営は、空室以外にも予想外に出費...

空室、滞納リスクに対して

よく不動産投資をしたことのない方から聞く...

空室と滞納の影響

空室に次いで怖いのが滞納です。一応、債権...

空室の恐怖について

大家さんにとって最大の恐怖は言わずもがな...

管理を任せることのメリット

私は所有している戸数が多いので、とても個...

管理料を支払うのはもったいないか?

管理料金というのは、今まで聞いた中でもっ...

物件を管理するということ

不動産投資ということで手に入れることだけ...

不動産投資の基本ノウハウ47

鉄骨の良いところは木造と比べて融資が通り...

不動産投資の基本ノウハウ46

次に鉄骨造(S造)の不動産投資物件につい...

不動産投資の基本ノウハウ45

木造物件の特徴をまとめると、・得られる家...

不動産投資の基本ノウハウ45

こうして悪いところばかり見ていると鉄筋の...

不動産投資の基本ノウハウ44

次に木造の欠点として遮音性が悪いなどのス...

不動産投資の基本ノウハウ43

木造のアパートの欠点について考えてみたい...

不動産投資の基本ノウハウ42

物件を選定するにあたって、物件の構造は大...

不動産投資の基本ノウハウ41

あと、必要不可欠な設備といえばウォシュレ...

不動産投資の基本ノウハウ40

また、もしも古い物件をお持ちで台所が電気...

不動産投資の基本ノウハウ39

他に付けておかねばならない設備として、洗...

不動産投資の基本ノウハウ38

今度は必要不可欠な部屋の設備を考えてみた...

不動産投資の基本ノウハウ37

本当に収納スペースのない物件もあります。...

不動産投資の基本ノウハウ36

最近、入居希望者が意外と重視する要素とし...

不動産投資の基本ノウハウ35

空室リスクが低いとは言え、入居希望者の中...

不動産投資の基本ノウハウ34

さて、次は設備のお話ですが、よく「3点式...

不動産投資の基本ノウハウ33

まあはっきり言って「物件の古さよりも場所...

不動産投資の基本ノウハウ32

一般的な感覚では、当然物件の築年は若けれ...

不動産投資の基本ノウハウ31

法定耐用年数(=減価償却期間)はあくまで...

不動産投資の基本ノウハウ30

さて、投資のお手伝いをしている中で、他に...

不動産投資の基本ノウハウ29

融資が付いている物件でも、地方の物件は概...

不動産投資の基本ノウハウ28

売買に人気がなくても賃貸上問題がない物件...

不動産投資の基本ノウハウ27

逆に土地の価値が低い物件とはどういうもの...

不動産投資の基本ノウハウ26

土地値というものは、前回お話したマクロな...

不動産投資の基本ノウハウ25

特にアパートの場合、無理してビッグターミ...

不動産投資基本ノウハウ24

さて、次はアパートの選び方についてです。...

不動産投資基本ノウハウ23

一方悪いところは、若干入居者の質が低い確...

不動産投資基本ノウハウ22

よくワンルーム物件にあるのですが、風俗街...

不動産投資基本ノウハウ21

このように物件購入時の敬遠事由は、結構買...

不動産投資基本ノウハウ20

デメリットがメリットになる例はまだありま...

不動産投資基本ノウハウ19

線路沿いや幹線道路沿いの物件も音がうるさ...

不動産投資基本ノウハウ18

むしろ好んで1階の部屋を選ぶ人も少なくな...

不動産投資基本ノウハウ17

投資物件を選ぶに際して、よく言われる減点...

不動産投資基本ノウハウ16

自分で言うのも何ですが、私がエラかった(!...

不動産投資基本ノウハウ15

入退去が多く発生する3月頃になって、空室...

不動産投資基本ノウハウ14

すごく重要なところなのですがうまく伝わる...

不動産投資基本ノウハウ13

掃除の話になったので、少し脱線したいと思...

不動産投資基本ノウハウ12

もうひとつ、物件そのもののソフト面での判...

不動産投資基本ノウハウ11

ワンルームは、だいたい入居者はそのままで...

不動産投資基本ノウハウ10

さて、次は物件そのもののチェックポイント...

不動産投資基本ノウハウ9

ひとつ取っておきのワンルーム立地の決定項...

不動産投資基本ノウハウ8

ちなみに新築ワンルームはいけませんよ。ほ...

不動産投資基本ノウハウ7

中古ワンルーム投資を実践するにあたり、ま...

不動産投資基本ノウハウ6

さてさて、もう一度新しい情報で基礎からま...

不動産投資基本ノウハウ5

もうひとつ大事な要素なのですが、不動産投...

不動産投資基本ノウハウ4

ちょっと話が逸れてしまいましたが、不労所...

不動産投資基本ノウハウ3

こうやって客観的に書くと、そんなの当たり...

不動産投資基本ノウハウ2

不動産投資はホテルのようなものだと申し上...

不動産投資基本ノウハウ

このブログも数年間続けてきて、私も多くの...

経営者魂を身につけよう7

何度も言いますが、不動産投資は「買った瞬...

経営者魂を身につけよう6

ちょっと大仰な話をしてしまいますが、賃貸...

経営者魂を身につけよう5

すごい蛇足ですが、空室を埋めようという試...

経営者魂を身につけよう4

ちょっと経営者魂という話からそれているか...

経営者魂を身につけよう3

まあ、花を飾ったりとか自己満足的に努力を...

経営者魂を身につけよう2

株やFXなど、他の金融投資と並んで、不動産...

経営者魂を身につけよう

不動産投資に関する情報も私がはじめた頃か...

新築物件の落とし穴5

勘違いされてしまう方もいるかもしれません...

新築物件の落とし穴4

また、他によく聞く新築の売り文句が「10年...

新築物件の落とし穴3

確かに新築時は保証がついているので、それ...

新築物件の落とし穴2

あとは多くの方がまったく気がついていない...

新築物件の落とし穴

日本人の特性なのか何なのか、皆さん本当に...

不動産投資お役に立つ話16

リフォーム費用がかからない、空室期間がな...

不動産投資お役に立つ話15

賃貸の動きが少し鈍いというのは空室を抱え...

不動産投資お役に立つ話14

入居者の傾向で言うと、最近多いと言われて...

不動産投資お役に立つ話13

最近はだいぶ賃貸の動きが悪くなってきたよ...

不動産投資お役に立つ話12

まあ良い業者であれば、そんなことを自分で...

不動産投資お役に立つ話11

不動産を買うということは究極の心理戦です...

不動産投資お役に立つ話10

一方、入居者の満足度を上げ、長い期間住み...

不動産投資お役に立つ話9

投資をやっているという意識がないと、うっ...

不動産投資お役に立つ話8

不動産投資でよく見かける話として、他には...

不動産投資お役に立つ話7

リフォームもすべて自分でやりたい!しかも...

不動産投資お役に立つ話6

他によく見かけるケースとしては、毎週土日...

不動産投資お役に立つ話5

あと、不動産投資を志す方に、声を大にして...

不動産投資お役に立つ話4

不動産投資を勉強するということで、本やセ...

不動産投資お役に立つ話3

確かに、昔は可能であった裏技というものも...

不動産投資お役に立つ話2

まったく知識なくして投資をやるというのも...

不動産投資お役に立つ話

今までだいぶ多くの方の不動産投資家デビュ...

賃貸営業の技術18

さて、だいぶ賃貸営業の話を書いてきました...

賃貸営業の技術17

さて、賃貸の営業マンを動かす技術のお話に...

賃貸営業の技術16

賃貸営業の技術からは少し離れた話題になっ...

賃貸営業の技術15

賃料の値付けについての考察をもうひとつ。...

賃貸営業の技術14

このようにイライラが募ると、つい業者に強...

賃貸営業の技術13

管理業者はあまりやる気が無いことが多いこ...

賃貸営業の技術12

こんなことを書くと怒られるかもしれません...

賃貸営業の技術11

そうすると、どうせ1ヶ月は空きが出るので...

賃貸営業の技術10

では、自分の物件を特別扱いしてもらうため...

賃貸営業の技術9

不動産物件の賃貸営業なんて、どうせインタ...

賃貸営業の技術8

次にイニシャル収入を高めにとっておいて、...

賃貸営業の技術7

賃料などの条件設定は本当に難しいもので、...

賃貸営業の技術6

そんな夢のような話があるわけないと思って...

賃貸営業の技術5

自分が持っている地域の賃貸相場が7万円だ...

賃貸営業の技術4

では、インセンティブを与えるにせよ条件だ...

賃貸営業の技術3

入居者は賃貸の物件を選んでいるというより...

賃貸営業の技術2

賃貸物件は実際に住むのはもちろん入居者な...

賃貸営業の技術

物件を無事に購入し、もっとも肝心な経営の...

不動産業者との付き合い方5

では、どうやって業者やエージェントを選別...

不動産業者との付き合い方4

逆に、付き合う不動産業者が小さければいい...

不動産業者との付き合い方3

また、大手不動産会社の欠点はもうひとつ、...

不動産業者との付き合い方2

これも感覚の話で恐縮なのですが、不動産投...

不動産業者との付き合い方

私が不動産投資を志す方々の相談に乗って、...

利回りとキャッシュフローのこと3

よく、死ぬほど高い利回りを求める方がいら...

利回りとキャッシュフローのこと2

本当にざっくりとした目安でしかありません...

利回りとキャッシュフローのこと

不動産投資の物件を選ぶに当たって、私はキ...

見えないお財布理論

蛇足ですが、先ほど書いた与信枠というもの...

繰り上げ返済をするべきかどうか?5

そのように物件購入のための与信枠に余裕が...

繰り上げ返済をするべきかどうか?4

さて、今度は住宅ではなく投資用不動産の繰...

繰り上げ返済をするべきかどうか?3

これは個人個人の考え方ですので、議論の余...

繰り上げ返済をするべきかどうか?2

不動産投資をしていない方で、他の投資に才...

繰り上げ返済をするべきかどうか?

不動産アドバイスをしている中で、実際に大...

ついに憧れのビルオーナーに!5

また、融資を申し込んだ時期も味方してくれ...

ついに憧れのビルオーナーに!4

もしもこの借り入れに成功すると借金は2億...

ついに憧れのビルオーナーに!3

いつも手伝いをしていた恩返しかどうかは分...

ついに憧れのビルオーナーに!2

私はいつものように、馴染みの業者に「ビル...

ついに憧れのビルオーナーに!

区分所有もだいぶ増えてきましたし、木造の...

不動産投資に潜む罠、詐欺の話4

実際に被害を被ったわけではなかったのです...

不動産投資に潜む罠、詐欺の話3

とりあえず不動産は怖いのでグレーな案件に...

不動産投資に潜む罠、詐欺の話2

その案件は、いつもの通り、今日中に購入の...

不動産投資に潜む罠、詐欺の話

不動産投資を実践するにあたって、実に多く...

順調に規模を拡大!2棟目のアパートに挑戦5

翌日、朝、早起きをして物件を見に行きまし...

順調に規模を拡大!2棟目のアパートに挑戦4

次に、この銀行は、以前、私に融資をしてく...

順調に規模を拡大!2棟目のアパートに挑戦3

銀行の融資担当者は、一般の営業と同じで、...

順調に規模を拡大!2棟目のアパートに挑戦2

金融機関は不動産投資の融資をするにあたり...

順調に規模を拡大!2棟目のアパートに挑戦

保有戸数も数十戸を数えるようになり、上手...

不動産投資と他の投資との比較4

不動産投資の欠点としては、一度に得られる...

不動産投資と他の投資との比較3

その点、不動産投資は変わったことさえしな...

不動産投資と他の投資との比較2

株などの投資では、何で儲けるかというとキ...

不動産投資と他の投資との比較

不動産投資相談を受けるようになってから約...

いったいいつが買い時か5

ここしばらく、また物件の価格は上がってき...

いったいいつが買い時か4

---私、ニシオカがボランティアで100名様以...

いったいいつが買い時か3

さらに買い時の判断を難しくしているひとつ...

いったいいつが買い時か2

多くの場合、不動産は現金だけではなく金融...

いったいいつが買い時か

不動産に限らず、それなりに高額なものを買...

指し値のお作法7

最後にひとつ意外なお話をしたいと思います...

指し値のお作法6

次にありそうなケースが、あなたが指し値を...

指し値のお作法5

さて、指し値の概要をおはなししたところで...

指し値のお作法4

指し値をかけるタイミングですが、基本的に...

指し値のお作法3

そんな自信のない価格設定だからこそ、不動...

指し値のお作法2

もうひとつ重要なポイントとして挙げられる...

指し値のお作法

不動産は非常に高い買い物ですので、投資を...

少し脱線3

あともうひとつ申し上げたいことは、ブログ...

少し脱線2

私は、不動産投資の現場で実際に見聞したリ...

少し脱線

ちょっと番外編として最近思うことを書かせ...

とどめに指値をする

利回りなどは、ほどほどで良いとお話しまし...

ローンのシュミレーション方法

興味のある物件を購入する際に、必ず概算で...

どれくらいの金利なら良いか

金利というのは私もまだ10件程度しか借入を...

どこから借りるべきか

この文章の中で、私は金融機関と銀行を区別...

借入の基本

不動産物件の見方や考え方がだいたい分かっ...

利回りについてどう考えるか

実はあまり表面利回りというものは投資自体...

安定不動産は必ずしも高利回りではない

私の不動産投資戦略として、長期安定投資と...

表面利回りの計算

インカムゲインを狙う賃貸用不動産物件を検...

キャピタルゲインとインカムゲイン

不動産投資を考えるに当たって、キャピタル...

不動産投資に関して思うこと7

ここまで知って不動産投資を始めない理由は...

不動産投資に関して思うこと6

不動産投資は100円の価値に対して毎月生ま...

不動産投資に関して思うこと5

一方、不動産投資の仕組みは、ほとんど自己...

不動産投資に関して思うこと4

株式投資や預金と、不動産投資が異なる点は...

不動産投資に関して思うこと3

サラリーマンにとって副業として不動産投資...

不動産投資に関して思うこと

先日、不動産屋と打ち合わせをしようとして...

物件と結婚するという考え方

不動産事業をやっているうちに、いろんな先...

不動産投資、初期の進め方

私がやってきたことが最良とは思えませんが...

お金が残るロジック

1馬力ではなく、何馬力も持っている人を金...

投資の哲学(お金持ちへの道)

不動産投資を気軽に始めてもらおうと思って...

銀行からの紹介によるおいしい物件5(実録)

さて、おいしい物件を手に入れる一番の肝を...

銀行からの紹介によるおいしい物件4(実録)

そんなものすごく重い雰囲気の契約現場では...

銀行からの紹介によるおいしい物件3(実録)

翌日、私は会社を休み(やはり仮病)、朝か...

銀行からの紹介によるおいしい物件2(実録)

その日の夜中、会社に戻ってから不動産屋に...

銀行からの紹介によるおいしい物件(実録)

1件目の記念すべきアパートを手に入れてか...

アパート購入 決済日

私にとって5千万円もするアパートを入手す...

資金調達のための銀行との攻防戦2

次に自分が有能で会社で今後重用される(=...

資金調達のための銀行との攻防戦1

各種ネックをクリアするシナリオを持って、...

アパート購入の資金調達3

最後のネックは、アパートローンは通常、物...

アパート購入の資金調達2

次にネックだったことは連帯保証人がいなか...

アパート購入の資金調達1

はじめてのアパート購入の資金調達は本当に...

アパートは意外と買える

私たちが普通に自宅用の物件を購入しようと...

熱意で不動産屋を動かす

私の先生である不動産屋には、不動産投資は...

初めてのアパート購入

自宅用にと購入し、その後賃貸にまわした都...

初期に起こした大失敗(実録)

何がいけなかったのかというと、まずは自分...

自宅用物件としての投資物件4(実録)

当時の私は不動産を購入する時に、どれだけ...

自宅用物件としての投資物件3(実録)

始めて買うマンションだったので父を連れて...

自宅用物件としての投資物件2(実録)

最近、OLが自分用の新築マンションを購入す...

自宅用物件としての投資物件(実録)

投資物件の1件目は以前「始めて買った投資...

始めて買った投資用マンション2

買付証明を書いたはいいのですが、先立つも...

始めて買った投資用マンション

不動産投資を3年続けてきたなかで何か一番...

不動産投資、最初の最初2

初めて不動産投資を相談したその業者は六本...

不動産投資、最初の最初

私の場合は、数年前不動産投資を始めるに当...

投資をした場合・しなかった場合についての試算

不動産投資について、くだらない皮算用をし...

時間が稼ぐとはどういうことか?

これを考えると本当に興奮するのですが、不...

実践!脳内投資のやりかたの例

分かりやすい脳内投資の例として、ちょっと...

脳内投資とはなにか?そのメリット

実際に投資をするにせよしないにせよ、やっ...

新築ワンルーム投資について6

最後に、投資用新築ワンルームマンションの...

新築ワンルーム投資について5

投資用新築ワンルームマンションの欠点はま...

新築ワンルーム投資について4

投資用ワンルームマンションの悪口を言えば...

新築ワンルーム投資について3

投資用ワンルームマンションは良く見てみる...

新築ワンルーム投資について2

更に収入についてですが、7万円の家賃だと...

新築ワンルーム投資について

よく「この低金利時代に4%の利回りを実現!...

競争力の強い中古区分所有マンション投資12

一棟モノはやはり投資をするにあたっては理...

競争力の強い中古区分所有マンション投資11

確かにいきなり一棟モノのアパートなどは購...

競争力の強い中古区分所有マンション投資10

もうひとつ、賃貸を経営する上で重要な要素...

競争力の強い中古区分所有マンション投資9

また、レオパレスなどのサブリース業者に借...

競争力の強い中古区分所有マンション投資8

ネガティブな側面ばかり書いていきます。投...

競争力の強い中古区分所有マンション投資7

中古の区分所有マンションの良いところとい...

競争力の強い中古区分所有マンション投資6

さて、夢を見て不動産投資をはじめられる方...

競争力の強い中古区分所有マンション投資5

また一棟モノであっても、どこかの地方都市...

競争力の強い中古区分所有マンション投資4

十分な現金を持たない初心者がいきなり一棟...

競争力の強い中古区分所有マンション投資4

十分な現金を持たない初心者がいきなり一棟...

競争力の強い中古区分所有マンション投資3

私が相談を受ける中でも、おいしい話に煽ら...

競争力の強い中古区分所有マンション投資2

私はこのブログの中で、最初はなかなか情報...

競争力の強い中古区分所有マンション投資

1年半前からこのブログを通じて、私が得て...

物件購入の「キモ」、ファイナンス8

私が体験したケースでは、銀行の融資が最も...

物件購入の「キモ」、ファイナンス7

今まで書いてきたファイナンスの裏技とも言...

物件購入の「キモ」、ファイナンス6

このケースでは、私の前の人が融資不可能に...

物件購入の「キモ」、ファイナンス5

他に物件価格の全額を融資してもらうフルロ...

物件購入の「キモ」、ファイナンス4

そのケースでは、たまたま不動産業者の社長...

物件購入の「キモ」、ファイナンス3

銀行の窓口からアパートローンの交渉を開始...

物件購入の「キモ」、ファイナンス2

物件の価格以上のお金を借りることをオーバ...

物件購入の「キモ」、ファイナンス

首尾よく「おいしい物件情報」に出会ったと...

連帯保証人なんていらない

不動産を購入するにあたって、なかなか難し...

借入に有利な条件、不利な条件

私たちがアパート・マンション投資で行う借...

良い物件の条件:まとめ

このように、まずは不動産投資を始めるに当...

良い物件の条件5:「売り」があること

古くても良いので、A:主要駅から近いこと...

良い物件の条件4:部屋が明るい

古くても良いので、A:主要駅から近いこと...

良い物件の条件3:風呂・トイレ別

古くても良いので、A:主要駅から近いこと...

良い物件の条件2:それなりに広い

古くても良いので、A:主要駅から近いこと...

良い物件の条件1:主要駅から近い

まずは古いワンルームか1Kくらいの物件を...

最初はワンルームか1Kくらいのマンションが良い理由

不動産投資の最初はワンルームか1Kくらい...

古い物件でも良い理由

少々築年数が古くても良いというのは、具体...

不動産投資初期に選ぶべき物件

不動産投資に向いている良い物件というもの...

無担保カードローンを使ったスーパーノウハウ3

次の無担保カードローンを使ったノウハウは...

無担保カードローンを使ったスーパーノウハウ2

無担保カードローンで一番気になるのがやは...

無担保カードローンを使ったスーパーノウハウ1

不動産経営者になる以前にやっておくべきこ...

必携の無担保カードローンについて

無担保ローンカードの基礎知識として最低限...

いざというときに備えて

私は現在、ビル1棟、アパート2棟、区分所有...

物件の利回りの落とし穴5

いろんな不動産投資の本を勉強がてら読んで...

物件の利回りの落とし穴4

また、物件を購入する時に最も油断するのは...

物件の利回りの落とし穴3

さらに重要な利回りの考え方なのですが、持...

物件の利回りの落とし穴2

物件を購入する際のシュミレーションは重要...

物件の利回りの落とし穴

いろいろと不動産投資を考えておられる方の...

投資ローンの借り換えについて2

数年保有している物件であれば、ある程度支...

投資ローンの借り換えについて

不動産投資ローンについて、どれくらいの金...

融資可能枠の育て方

無担保ローンカードを契約して、まず最初は...

ローンカードの活用と注意点7

そうやってローンカードを使って引き出した...

ローンカードの活用と注意点6

無担保ローンカードの返済については、借入...

ローンカードの活用と注意点5

現金を引き出したらすぐに銀行に直行すれば...

ローンカードの活用と注意点4

ATMからローンカードで現金を引き出す方法...

ローンカードの活用と注意点3

おいしい物件を買うための現金を用意するに...

ローンカードの活用と注意点2

そんな物件を手に入れるには銀行の融資査定...

ローンカードの活用と注意点

私たち一般のサラリーマンの前に、本当に極...

不動産売買にかかる費用(ワンルームマンション)6

新築ワンルームマンション投資の悪口もこれ...

不動産売買にかかる費用(ワンルームマンション)5

では、業者はこの疑問(赤字とリスクを背負...

不動産売買にかかる費用(ワンルームマンション)4

更に言えば、だいたい投資用のワンルームマ...

不動産売買にかかる費用(ワンルームマンション)3

また、このケースでは「表示利回り」に初期...

不動産売買にかかる費用(ワンルームマンション)2

「不動産売買にかかる費用1」で引用した表...

不動産売買にかかる費用(ワンルームマンション)

投資用ワンルームマンションの利回りについ...

物件の調査について18

これも同じ田舎のアパートの話ですが、マイ...

物件の調査について17

私は比較的都会の部類に住んでいまして、持...

物件の調査について16

部屋の調査ですが、窓を開けてみて風通りは...

物件の調査について15

また、気がつきにくいところですが、窓際で...

物件の調査について14

あと気をつけないといけないことは建て付け...

物件の調査について13

他には壁を良く見てみましょう。実際に押し...

物件の調査について12

物件に備え付けの設備が壊れた場合、故意過...

物件の調査について11

付属設備の点検も欠かせない要素です。家に...

物件の調査について10

部屋を満遍なくゆっくり歩いてみて、なにや...

物件の調査について9

では、実際に部屋の中に入ってみたいと思い...

物件の調査について8

物件を一回りしてみて、「ああ、一通り掃除...

物件の調査について7

物件に到着したら、その物件に出会った瞬間...

物件の調査について6

物件のマクロな調査がクリアできたら、次は...

物件の調査について5

ともあれ、やはりなるべく良い地域で、土地...

物件の調査について4

物件のマクロな調査をすることは、投資の出...

物件の調査について3

購入しようと思っている物件のお金的なシュ...

物件の調査について2

では、どういう視点から物件を調査すればよ...

物件の調査について

前にもちょこっと書きましたが、購入しよう...

一般に流通している投資用物件の探し方4

もしもピンポイントな地域で物件を探してい...

一般に流通している投資用物件の探し方3

私が出会った物件情報でちょっと面白かった...

一般に流通している投資用物件の探し方2

インターネットに流通している物件で、少し...

一般に流通している投資用物件の探し方

未公開情報が一番有利な投資用物件であると...

有利な投資用物件の探し方5

こう考えてみると、有利な未公開投資用物件...

有利な投資用物件の探し方4

有利な条件の未公開物件情報によくあるのが...

有利な投資用物件の探し方3

未公開物件情報については、一般に公開され...

有利な投資用物件の探し方2

不動産業者に「いい物件があれば声かけて」...

有利な投資用物件情報の探し方

私の場合、投資用の物件情報はほとんど不動...

宅建試験~主任者証交付まで

試験当日は外部の大学などで受験します。駅...

宅建試験 総仕上げ

普通にやっていれば、ここまででもう3ヶ月...

宅建試験 アウトプットの訓練

試験範囲の知識が身についたら次は実践対策...

宅建試験 暗記モードに入る

だいたい宅建の概要と教科書レベルの知識を...

宅建試験 知識を身につける

宅建の試験は10月なので、もしも勉強を始め...

宅建試験 手始めと概要

さあ、宅建の勉強を始めようと思い、私は受...

宅建資格を取るメリット

私は不動産投資の趣味が高じて(?)、一昨年...

サラリーマンよ、不動産投資をはじめよう!

私は一介のサラリーマン(28歳)です。3年...

不動産投資の始め方を個別アドバイス致します

初心者限定!不動産投資の上手な始め方を個...

プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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