1. Top
  2. » 実録!投資用不動産購入

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


不動産投資の基本ノウハウ44

次に木造の欠点として遮音性が悪いなどのスペックが低いことが挙げられます。木造アパートは木で柱を組み上げ、その間に板で間仕切りをしています。実際に住んでみるとわかりますが、物件により程度はありますが隣や上階の生活音が結構聞こえてきます。ちなみに外の音はそれほど気になりません

入居者同士の音の問題はクレームに直結することで、木造を持つからにはある程度覚悟しなければならないことだと思います。遮音シートなどが施工されていても大した解決策にはなりません。なるべくマナー良く住んでくださいとしか対策ができないのがネックです。

他には冬が寒いということが挙げられます。良く言えば風通しが良くて湿気が溜まりにくい、調湿機能があるといいますが、要は機密性が悪いため、寒いのです。まあこれは入居者募集時には気づきにくい欠点ですので、放っておいても良いですね。それよりも木造で怖いのは歪みです。稀に構造が歪んで建付が悪くなることがあります。購入時にはこういう建付や軋みなどのチェックはしておいた方が無難です。

ついに憧れのビルオーナーに!5

また、融資を申し込んだ時期も味方してくれました。金融機関によってかなり異なるのかもしれませんが、この銀行の決算時期は9月と3月で、特に3月は総決算であるため、融資担当者からみても、ここで融資を積み増して成績を上げておきたいという考えもあったのでしょう。「なんとしても3月中に決済ができるようにしたい」と、むしろお願いされたことを覚えています。

銀行からもいろいろと知恵を借り、融資を受けることに成功しました。あまり場所が気に入っていなかったということもあるからでしょうか、小さいながらも憧れのビルを手に入れたにもかかわらず、なぜかあまり喜びを感じませんでした。今までで最大の案件だったのですが、淡々と話を進め、淡々と決済が完了したという印象です。しかし、今までの物件と比べて規模が大きいため収益力はすさまじく、翌年の決算には格段の影響を与えてくれました

その後、家賃アップの交渉にも成功し、収益力はさらに増しました。この物件はいわゆる縁のあった物件だと思っています。あまり極端な努力をすることもなく、まあ買えたらいいなと思っていた程度でした。物件はどんなに欲しいと思っても買えないことも多いですが、なにも考えなくても勝手に向こうから寄ってくるような物件もあります。やはり不動産は縁で成り立っているのだなと思った記憶があります。
  • ジャンル :

ついに憧れのビルオーナーに!4

もしもこの借り入れに成功すると借金は2億円を突破することが分かっていましたので、今回の交渉は難しいだろうなと思っていました。個人に貸し付ける総額というのはある程度決まっていると聞いています。どのようにこの物件の価値をプレゼンテーションするか一生懸命考えました

まず、現在の賃料が比較的安いということを説明しました。つまり、これ以上経営が悪化することはありえないということを力説したのです。また、新築同様の物件であるため、競争力も高く、空室が続くことは考えにくいということを説明し、理解を得ることができました。

当然業からの後押しがあったものの、この銀行は付き合いもあったため、個人の信用状況についてあまり詳しいことを聞かれることはありませんでした。昨年の決算状況と税金の納税証明などを追加で用意した程度です。
  • ジャンル :

ついに憧れのビルオーナーに!3

いつも手伝いをしていた恩返しかどうかは分かりませんが、これもまた運良く、他に購入希望者が現れなかったため、私が優先的に物件を購入する交渉権を得たのです。私はすぐに物件を見学に行きました。個人的にはあまりいいロケーションだとは思えませんでしたが、まあ利回りも悪くなく、なによりも当時、築2年というありえないくらいの超築浅物件でしたので、買い付け証明を書いておきました。

ただ、用意できる資金からすれば、少々、お高いなとも思いましたので、おそらく無理だなと思いながらも、売主さんにかなり強気の値引きを要求しました。そして数日後、驚いたことにその指値(値引き依頼のこと)が通ってしまったのです。後日、聞いたところによると、その売主さんのお父さんが建てたビルだったのですが、竣工間近に亡くなってしまったため、息子である売主さんは縁起の悪い(と思っている)この物件を、すぐにでも手放したいと思っていたそうです。

どうせ相続なので出て行くお金がないわけですし、数百万円くらいの値引きであれば売ってしまえという判断だったのだと思います。相続案件は比較的強気の交渉ができるようですね。こうして条件が詰まったところで契約を交わし、いつものように銀行に融資の依頼をしに行きました。
  • ジャンル :

ついに憧れのビルオーナーに!2

私はいつものように、馴染みの業者に「ビルがほしい、ビルがほしい」と連呼していました。毎週のようにマイソクを眺め、値段が高くて手が出ない状況にヤキモキしていたところ、ある日、都内に4階建ての鉄骨ビルの案件があったと聞きました。もうそれは買主がついており、まだ決定ではないが、融資の準備が進んでいるとのことでした。

その買主をつける前に先に紹介してくださいよ、と文句を言っておきました。なかなか財力のない人に優先的に物件が紹介されることはありません。融資の際に手間がかかるからです。その買主も、当然私よりも年収が高く、かなりの自己資金を用意できるということでした。金持ちにいい話が持ち込まれるとはこういうことなのかと痛感しました。

まあ、過ぎた話は仕方ないと思い、その業者さんにパソコンを教えたり、手伝いをしながら出入りをしていたある日、買主が購入を見送ったという情報をもらいました。聞けばもっと条件の良い物件を見つけたということでした。私はこれも縁と思い、ダメ元で業者に自分が購入したいという旨を告げ、協力を仰ぎました。
  • ジャンル :
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

ノウハウの出し惜しみはしません!ご相談・ご連絡は右のメールフォームからお願いします。

ブログ全記事、一気読み!

ブログだと読みにくい」というご要望に応え、ググっと一冊のpdfにまとめました。ブログで読むのが面倒な方にオススメです(165頁20万文字)。オマケ付きで「1,980円」です。
→こちらからどうぞ

大家仲間1,000人を目指して

ニシオカのボランティアです!


本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

※不動産投資のマジメな啓蒙(啓発)活動です。営業、勧誘等一切しません。

⇒詳細はこちら
リンク

収益物件の逆オークションサイト - 不動産投資の楽待
収益物件の
逆オークションサイト
不動産投資の楽待

このブログをリンクに追加する

ブログランキング
ご連絡はこちらまで

名前:
メール:
件名:
本文:

メディア掲載歴
Big Tomorrow(雑誌)
「1億円が手に入る賢いお金の習慣」

SPA!(雑誌)
「東京「理由」R不動産」

Big Tomorrow(雑誌)
「金持ちサラリーマンの生活実態調査」

Big Tomorrow(雑誌)
「こんな部屋を買ったら絶対に失敗しません」

ゆかしメディア(ネット)
「不動産投資家ニシオカオサム氏 」

Big Tomorrow(雑誌)
「不況に強い不動産投資で一生副収入で過ごす方法」

PRESIDENT(雑誌)
「金持ち家族、貧乏家族」

The21(雑誌)
「金持ち社員vs.貧乏社員のマネー術」

Big Tomorrow(雑誌)
「給料が少なくても一生安泰の投資術」

週刊SPA!¥enーSPA!(雑誌)
「最新版 [不動産投資]で儲ける人々に学べ」

ON!(雑誌)
「サラリーマンがプロ大家さんになる方法」

Big Tomorrow(雑誌)
「サラリーマンオーナー」

All About(サイト)
「はじめての不動産投資」

Big Tomorrow(雑誌)
「役に立つ投資ブログ」

カテゴリー一覧
本の検索