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初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


無担保カードローンを使ったスーパーノウハウ3

次の無担保カードローンを使ったノウハウは、つなぎ資金としての利用です。会社を経営している方であれば年中やっておられることかと思いますが、サラリーマンとしてこういうことを経験することはあまりありません。つなぎ資金といってもいろいろとあるのですが、例えば保有しているアパートでシロアリが発見されたとします。私の場合は駆除と補修に100万円強の費用がかかってしまいました。

シロアリなどの緊急事態の場合、このお金を瞬間で捻出しなくてはなりません。区分所有のマンションの場合でも、水廻りなどが故障すると、大家の負担で数十万レベルの補修費が発生するのです。しかも入居者に迷惑がかかるので大至急対応する必要があります。これが不動産経営の大きなリスクのひとつであると言えます。

シロアリの話に戻りますと、久しぶりに保有物件の様子を見に行った時に気がついたのですが、よく物件を見てみるとベランダの下が少したわんでいました。また、廊下のところもネジが外れ、やはりたわんでいたのです。これはなんだろうと思って、工務店に相談したところ、結果、シロアリにだいぶやられていたということでした。入居者に事故が起きなくてよかったと思います。

至急見積もりを取ったのですが、どう値切っても100万円レベルの費用でした。借り入れを起こそうにも数週間はかかってしまうのですが、一日でも早く修理しないと、入居者が怪我をしてしまった場合、大家の責任になります。ここでカードローンが役に立ちました。

すぐに100万円借り入れ、工事をお願いしたのです。それからゆっくりと国民公庫にリフォームローンの依頼をし(ここが実はスーパーノウハウなのですが、この借り入れの際に400万円ほどオーバーローンをして、他の物件の頭金に充てた経緯があります。)同年12月に返済が完了したという流れです。


多くの不動産を管理していると、一時的にキャッシュが足りなくなることは良くあります。購入時にかなりシビアに計算していても、必ず想定外が発生してきますので、そのためにも、使わなくても一応、借り入れの枠だけでも持っておくことが重要なのです。
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無担保カードローンを使ったスーパーノウハウ2

無担保カードローンで一番気になるのがやはり金利ですよね。サラリーマンをしている限り、あまり使う機会がなかったのですが、よくよく調べて比較してみると、知名度の高いまともな業者であっても年利27%クラスのものから、年利7%の超優良無担保カードローンまで、幅広くあることに気がつきます。7%といえばちょっとした不動産担保ローンよりも安いので、絶対に用意しておくべきです。

不動産投資事業を進めるにあたって、無担保カードローンは必要不可欠なものですが、そのなかで特に重要なポイントとなるのが、「借入枠が大きい」「利率が低い」「利便性が高い」の3点になると思います。

私は多くのカードローンを契約して、合計借入可能枠が1,800万円を超えています。不動産投資をやっていて、ごく稀に超優良物件に出くわすことがあります。例えば500万円の家族用マンションで、利回り30%というものなどです。なぜこんな物件が出るのかといえば、売主が倒産寸前で3日以内に現金が欲しいとか、競売前の任意売却で至急物件を売り払いたいというような理由です。

どちらにしろ、その超優良物件を手に入れるには、「すぐに」「全額」「現金で」ということが欠かせません。どれが欠けても目の前にある超優良物件を取り逃がすことになってしまいます。そういう時に役立つのが無担保カードローンなのです。

そういう連絡を受けたらすぐに提携ATMに行って、カードで借り入れ、手数料含め事前に600万円業者に振り込んでしまいます。ここでは数時間の差が勝負になりますので、会社にいる時は速攻で病欠してしまいましょう。できればその日のうちに契約をし、すぐに司法書士に登記の依頼をしてしまうことです。こういう物件はきまぐれなので、他の人に流れてしまったり、気が変わって金額が高くなったりすることも多いのです。超優良物件を目にしてやるべきことは「即断即決」のみです。

買ってしまえばこっちのもので、すぐに1,000万円(利回り15%)くらいで売却し、400~500万円くらいの利益を手に入れたり、リフォームローンを使ってカードローンを全額返却、ゆっくり返済することで優良保有不動産のひとつとして大切にしたりと、どうとでもなるのです。私はそれで保有物件を増やし、都内でそれなりに広い自宅を手に入れることができました。
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無担保カードローンを使ったスーパーノウハウ1

不動産経営者になる以前にやっておくべきこととして、必要なことは「サラリーマンの信用をフルに利用して借り入れの枠だけ作っておく」ということです。投資を始めて多額の借入をしてしまってからでは遅すぎます。とにかく借り入れの少ない内に無担保ローンのカードを作っておくべきだと思います。本当にどうやっても説明がうそ臭くなってしまうのが否めませんが、私が語れる最初のスーパーノウハウになります。後から気がついても間に合いません。不動産で大きな借り入れをしてからでは十分な枠をもらいにくくなってしまいます

私は10件以上のカードローンを契約しています。はっきり言って利率が高すぎ、使っていないのも多いのですが、実際に私が契約し、借り入れをしたことのあるもので、特にお勧めする無担保ローンカードランキング(ページの左側参照)です。無担保であることに大きな意義があります。

※当然、持つだけであれば無料です。やることは信用を「借入枠」に変えておくことです。

なぜ、これらがお勧めなのかと言うと、
①借入可能な金額が最大300~500万円まで
②カードローンの中でも最低レベルの金利である
③使い勝手が良い
④そして審査基準が比較的やさしい
ということです。

というか、相当大型な短期投資や投機的取引をしない限り、これ以外を持つ必要がないくらいです。私も最初は師匠にだまされているのではないかと思い、不安だったので1枚作っただけでしたが、これで短期で借りたお金を頭金にして物件を買うことに成功した(スーパーノウハウを使って速攻で全額返済)ため、すぐに何枚も作って、取引に利用しています。いろいろと使って試したところ、とりあえず不動産投資を始めるに当たって、ここでご紹介しているカードだけあれば十分と言う結論に至っています。個々のお勧め理由は別途お教えします。

※注:本記事は過去の情報ですので、現時点では必ずしも正しいとは言えません。融資の前にカードの申し込みをすると与信に影響がある場合があります。
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必携の無担保カードローンについて

無担保ローンカードの基礎知識として最低限知っておくべきことをお教えします。よくテレビでやっているようなかわいい女の子が出て「ご利用は計画的に」とか言っているカードと、私がここで紹介しているカードはちょっと違います。仕組み的にはどちらも消費者ローンで無担保のものなのですが、大きく違う点が、
・借入可能枠が大きい
・金利が低い

という点です。

借入可能枠が大きい
チワワが出ていたり、ダンサーが踊ってたりするのはサラ金と言われるモノで、「ちょい借り」を目的としています。ですので、最大借り入れ可能額は、だいたい50万円から多くて100万円程度になっています。不動産投資のリスクを低減させるために持つカードとしては少々役不足ですね。

金利が低い
これらのサラ金は法の範囲内で最高レベルの金利を取ってくるので無駄な出費が非常に多いのです。少なくとも年利15%を切る程度でないと、何回支払っても元金が減らず、いつまで経っても返済が終わらないという状態になってしまいます。

そこで私が無担保ローンカードを選ぶ際のフィルタは、借り入れ可能枠が300万円以上あること、金利が10%を切ることといったところです。これらを満たしていれば不動産投資に使えるカードであると言えます。

金利が高い無担保ローンのいいところは与信の審査が甘いことくらいです。しかし、いくら甘いといえど、50万円程度借りても何の役にも立ちませんので、われわれ不動産投資のリスクヘッジや一時的な出費に使おうと思っている人は、ここで選んでいるカードを選ぶべきかと思います。
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いざというときに備えて

私は現在、ビル1棟、アパート2棟、区分所有マンションを複数所有しています。もちろん本業は普通のサラリーマンです。不動産経営をしていて一番恐ろしいのは空室です。空室になった時、私には不動産収入とサラリーマン収入しかないので、もちろん空室分はサラリーマン収入から持ち出しでした。仮に空室が発生して、家賃が入ってこなくなったとしても、銀行への支払いは無常にも毎月やってきます。今まで空室が続いたことはいろんな事情があったのですが最大8ヶ月でした。この間、投資物件に突然の設備の故障でも発生したら、ボーナス分くらい一発で飛んでしまいます

そう考えると、不動産経営というのは立派な小規模事業の経営であり、もっとも重要なことはお金がきちんとまわることであると思います。私の不動産投資の師匠(?)から教わった話なのですが、不動産投資をやっていて、「いざ」と言う時に必要悪的に助けてくれるのが、無担保カードローンになります。

まっとうなサラリーマン(私も含めて(?)ですが)にとって、消費者金融というのはなんとなく「悪」であって、アコギな商売であるように感じています。もちろん私もそうでした。しかし、無担保カードローンは申し込みをしても利用しなければ、とりあえずは何の支出もなく、よく言われているように借金で身も崩すこともありません

このブログに書かれている範囲でやっている限りは、不動産投資は危険の高い投機ではなく比較的安全な投資です。コントロールされた借金であれば、むしろ人生にレバレッジをかけてくれるもので、サラリーマンがいわゆる金持ちになるために必要なものなのです。やってみないとわからないと思いますが、まさに「時間が稼いでくれる」という状態になります。コントロールされた事業であるがため、カードローンで借りたとしても月々の返済は決まっているので、一時的に利回りは下がりますが、安定して完済ができるのです。
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ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

ノウハウの出し惜しみはしません!ご相談・ご連絡は右のメールフォームからお願いします。

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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