category: 不動産投資の失敗研究  1/5

入居者の「死」のリスクと対策7 ~どういう人が亡くなる率が高いか~

大家をやっている以上、人の"死"のリスクから逃れられることはありませんが、私が多くの物件を見てきたところ、だいたいの傾向があることも確かかと思います。かなりバイアスかかっていて、主観的な意見かもしれませんが、ご参考までに。まず、家賃が安い物件の方が死亡率が高い傾向があるような気がします。理由は具体的にわかりませんし、書けませんが、少なくとも経験上これは一番大きい傾向だと思います。次に、ちょっと変わっ...

入居者の「死」のリスクと対策6 ~自殺、他殺物件って見たことある?~

入居者の死で最悪なのが自殺、他殺です。これは私の大家仲間の物件では、まだ一度も発生したことがないので、私もリアルなデータを持っているわけではありません。それくらい発生率は低いものです。ただ、自殺他殺ですと「大島てる」などにセンセーショナルに載ってしまうので、さすがにダメージは大きいです。物件全体に影響を受けるケースがあるようです。他殺物件は、実は私も売買物件として一度紹介をされて、一部興味本位で内...

入居者の「死」のリスクと対策5 ~自然死物件の入居者募集~

さて、リフォームも完了し、一息ついたら今度は入居者募集です。まず間違いなく家賃の値引きを強いられると思います。しかし自然死の場合、半額にする必要はありません。2~3割引で十分かと思います。募集の時、事故物件である旨を告知すると、日本人はだいたい逃げてしまうそうです。外国の方であれば、安ければ気にしないという方も多いようで、納得した上で住んでいただくのが定番ということです。人は死ぬものだから当然という...

入居者の「死」のリスクと対策4 ~特殊清掃とは~

さて、ここでようやく特殊清掃とリフォームを進めていくことになりますが、死亡が発生した部屋のリフォームはリフォーム屋さんもやりたくないようで、結構な確率で断れられます。そうすると死亡部屋でも対応してくれる数少ない工務店に依頼することになりますが、通常のリフォーム代よりもかなり高い額を請求されます。まあ、人が嫌がることをやるのですから仕方ないのかもしれません。事故物件のリフォームをやってくれる職人さん...

入居者の「死」のリスクと対策3 ~入居者が死ぬといくらかかるか?~

管理会社は事故物件専門の清掃業者に依頼をかけます。とにかく臭いが部屋中にこびりついており、壁紙どころか床から壁のボードまで全て張り替えしないといけないため、特殊清掃費用とリフォーム費用はかなりの金額になります。私が知っている限りでは安くて50万円くらい、高いと300万円くらいかかったケースがあります。死亡ですので、費用は本来連帯保証人や相続人に請求をかけますが、人が死んだのに金まで請求するのか!などと...