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初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


失敗しないための不動産投資の失敗研究12

当たり前の売り文句とは、「明るい」「閑静な」「天井が高い」「ロフトが涼しい」「自転車が置ける」などでしょうか。

私がやってみた工夫としては、駅から物件までの道のりにどういう施設があるかを解説するメモをつけたことがあります。ターゲットが単身者でしたので、例えば駅前にある施設は吉野家と11時まで空いているスーパーで、途中にはガストと薬屋があり…と地図にコメントとフキダシをつけたマイソク(チラシ)を作ったことがあります。これはそれなりに反響があったそうで、程なくして決めることができました。

私は当初、業者が作成するマイソクを信用してしまい、引きの弱いものとなっていたと思います。しかし、やはり自分が持っている物件を魅力的に伝えるのは大家の仕事だと思うようになりました。

少しでも空室を減らすために、一生懸命に営業してくれる信用できる管理業者と付き合うべきですし、自分で自分の物件の魅力を伝えるコピーを考えるべきだと思います。

失敗しないための不動産投資の失敗研究11

積極的な対策とは何かというと、ひとつの例として挙げられるのはチラシを工夫してみることです。不動産会社に任せておくと、何の工夫もない目立たないチラシが出来上がってきます。これでは毎回大量に出回っているマイソク(物件を紹介するチラシのこと)の山に埋もれてしまいます。

これを自分で作成することが重要なポイントです。もちろん清書は業者に頼むのですが、私の場合、空室が出た時、必ず手書きでマイソクのベース案を作成します。何を工夫するかというと、その物件がいかに素晴らしいものであるかを説明するコピーをひねるのです。

例えば、あまり売りがない物件でも、当たり前の売り文句でも、きちんと表現することは決してマイナスにはなりません。まずは入居希望者に、実際に物件を内見してもらうことが必要だからです。当たり前というのは大家だから当たり前であるだけで、入居希望者には物件を見に行くモチベーションになり得るのです。

失敗しないための不動産投資の失敗研究10

私の不動産投資の失敗は、建物の故障だけではありません。やはり一番頻繁に起きて、直接的に被害を被るものは空室になります。空室が起きている間はその部屋からは一円も入ってくることなく、銀行への返済だけが残りますよね。

何故だか分かりませんが、空室というものは起きる時には立て続けにおきて、満室の時はしばらく満室が続きます。また、季節的に悪い時(真夏と真冬)は一度空室になると、比較的長い間空室が続きます

春や秋の異動期の空室はあまり恐れる必要はありません。不動産会社に任せておけばそれなりに埋まっていきます。しかし、時期が悪いと延々と空いてしまいますので、これは積極的な対策を打たないといけません。

失敗しないための不動産投資の失敗研究9

これまで見てきたように、不動産経営は突如訪れる故障から逃れることはできません。所有すること自体が価値であるため、所有物の価値を維持し続けるためにそれなりの出費は覚悟しなくてはならないのです。

また、私の体験談が物語るように、修繕には時間的、金銭的な負担は避けられませんが、更に大きな負担は精神的な負担です。故障の連絡が来た時はかなりガッカリします。百万円単位の出費を余儀なくされる時などは、サラリーマンとしての仕事に支障が出るほどの精神的なショックです。

それでも他の商売で必要になるほどの時間は要求されないと思います。働かずして収入を得ることはできませんが、大した稼動をかけることなく定期的に収入を得ることは可能です。大家にとって時間よりも必要なことは、トラブルに耐える精神力だと思っています。

やはり普通のサラリーマンである私には数十万円以上の出費にはクラクラきますね。これをリカバーするには何ヶ月か必要になりますし、何か補填する策ががなければ確実にショートしてしまいます。昔は無担保ローンカードが保険のようなものでいしたが、今はやはりコツコツと貯めておくしか無いように思えます。

失敗しないための不動産投資の失敗研究8

その他の大型修繕は、エアコンの修理でした。これは私が持っている建物で一番大きなもので、ビルドイン型の大型エアコンでした。なにやらこれの利きが悪くなったという連絡が入居者から入り、業者に依頼して確認してもらったところ、冷媒を運ぶ部分が破損していればパイプの交換(28万円程度)で、エアコン自体が壊れていれば機器そのものの交換(35万円程度)とのことでした。

何故こんなに高いかというと、どちらにせよ天井を壊して木工事をしなくては原因の確認が取れないからだったそうです。やはり大工を呼んで作業を頼むとお金がかかりますねビルドインはエアコンの利きが非常に良く便利な一方、総ての作業が天井を壊してみないと分からないため、一度故障が起きるととにかくお金がかかるということです。

この作業にも会社から業者と何度も連絡を取り、それなりに時間がかかりました。ビルドインエアコンの相場も分からなかったため、インターネットで金額を調べたりなどもしました。この頃は何回か修繕を経験していたので、手間をかけない管理の方法を研究してきましたが、それでも不労所得といえるほど楽とも言えません
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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