category: 不動産投資の失敗研究  1/6

気持ちが疲れない原状回復のやり方

空室をきれいにし、決まりやすいリフォームをするということは、入居者にとって価値のある、選ばれる商品をつくるということです。入居者ももちろん新築でないことをわかっていますが、前の入居者の気配が残った部屋に住むのは抵抗があるものです。最近はリノベーションという大規模リフォームが流行っていますが、そこまでしないまでも十分なリフォームをかけることは必要不可欠です。まず壁紙です。新築に近いなどではない限り、...

最近の客付けのポイントは初期費用

入居者募集の初期費用は、ここ数年で条件がだいぶ変わってきた印象があります。昔は敷金2ヶ月、礼金2ヶ月で要連帯保証人というのが当たり前でしたが、今は礼金は良い時期でない限りはあまり取ることができません。敷金もだいたい1ヶ月、最悪0ヶ月(ただしクリーニング代ということで数万円取ることが多い)となっています。要は入居者側が情報を持つようになってきたため、大家側がだんだんと不利になってきたということです。また、...

家賃決定のための基本ノウハウ

客付けに必要な要素を分解してみると、適正な家賃の設定(すぐ決まりすぎるのも、取れるべき家賃が取れなかったということで家賃設定の失敗と言えます)、敷金礼金・必要な初期費用など適正な募集条件の設定(サービスしすぎてもいけません)、部屋のリフォームクオリティ(リフォームし過ぎも失敗と言えます)、客付け業者への広告費、客付け業者への営業体制などになるでしょうか。まず、家賃の設定はわかり易い話ですよね。賃貸不動産...

客付けがなかなかうまくいかないという失敗

不動産投資の一番わかり易い失敗が「家賃が入らない」というものです。私がお手伝いしている初心者大家さんの中には、念願の投資物件を購入できて、「さあこれから不労所得でウハウハだ」と意気揚々としていたにも関わらず、空室がなかなか埋まらず、慌てて再度相談に来られる方がいます。私が相談に乗っている限り、そんなに難しい物件は買っていないはずですので、入居が決まらないのは、大家さん本人と管理会社、あとはたまに物...

入居者の「死」のリスクと対策7 ~どういう人が亡くなる率が高いか~

大家をやっている以上、人の"死"のリスクから逃れられることはありませんが、私が多くの物件を見てきたところ、だいたいの傾向があることも確かかと思います。かなりバイアスかかっていて、主観的な意見かもしれませんが、ご参考までに。まず、家賃が安い物件の方が死亡率が高い傾向があるような気がします。理由は具体的にわかりませんし、書けませんが、少なくとも経験上これは一番大きい傾向だと思います。次に、ちょっと変わっ...