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初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


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一棟モノはやはり投資をするにあたっては理想ですし、最終的には目指したいところです。ただ、何度も言うようにバブルの様相を呈しています。バブルのときの不動産は、どうやったって高掴みになってしまうことは周知の事実です。おいしい一棟モノはバブル、では、おいしくない一棟モノはというと、条件が悪いことが多いというお話でした。

そういう意味では、まだまだ区分所有マンションは目をつけられていません。不動産の競争力アップのための最重要要素は立地です。今、普通の個人が良い立地を手に入れるには、区分所有マンションしかありえないですよね。ゆっくりではありますが、低リスクで着実にキャッシュを生んでくれる区分所有からはじめるという戦略に再度目を向けてみてはいかがでしょうか。

このブログに寄せられる「不動産投資を始めたいのだが…」というご相談のうち、半分の方はこれまでの記事を読んでいただければ、お悩みを解決できると思います。いにしえの一棟モノ信仰こそが、具体的なアクションの妨げになっているように思えます。
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確かにいきなり一棟モノのアパートなどは購入できないことはありません。しかし、その質に問題がある可能性が高いのです。無理をして質の悪い一棟モノに手を出して、幸せな結末が待っていることは考えにくいですよね。

まずは、経験を積み、ノウハウを蓄え、人脈を作ること。経験やノウハウはリスクを低減させますし、人脈がないと良い一棟モノの話も来るわけがありません。不動産投資のベースは一朝一夕にできるものではないと感じています。また、勉強だけでは身につくものではないと断言できます

ただ、夢のような一棟モノの出現を待つというだけでは、経験もノウハウも人脈も広がっていきません。一棟モノとの奇跡の出会いを待つと同時に、ある程度のキャッシュフローを稼ぐ物件を複数戸持つことができる方法として、中古の区分所有マンションからはじめていると良いと思っています。

世間では、不動産投資を始めてやる人に、「「出口戦略」や「資産価値」というものをよく考えてから行動すべし」と諭しているのを見かけます。確かにそれは間違いありません。ただ闇雲に買って、将来マイナスになることがあってはいけないという意味では正しいと思います。しかし、一棟モノであれば、出口戦略が問題ないとか、資産価値があるから大丈夫だとは絶対にいえません。私も「意外と一棟モノも売りにくい」ということを体感しています。
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もうひとつ、賃貸を経営する上で重要な要素があります。一棟モノ≒アパートだとしての話なのですが、もしも自分が賃貸を借りる身であったとして、アパートとマンション、同じ一部屋であればどちらを借りたいと思われますか?同じスペックでもアパートとマンションでは数千円の賃料の差があることからも分かる通り、通常はマンションの方が人気があるものです。

私たち賃貸物件のオーナーからしてみると、一棟モノであるアパートの方が収益や規模、自由度など、より良い案件であるように思えます。しかし、もっとも重要な入居希望者の視点から見てみると、アパートというのは仕方なく入る物件であることを忘れてはいけません。管理、壁厚、防音、エレベータなどの設備などから見ても、おおよそマンションの方が優れているからです。

入居者の目は意外と肥えています。不動産賃貸の経営は数値だけで考えるべきものではありません。いつも言っていることですが、長い目で見て、安定的に経営することを目的とするのであれば、大家としては若干不合理なことであっても、お客様(入居者)の側からも見て正しいことであれば、そちらを選択する必要があるときもあるのではないでしょうか。
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また、レオパレスなどのサブリース業者に借り上げてもらっている物件についても同様のリスクがあります。レオパレスの場合はさらに悲惨で、10戸のアパートであれば、サブリースの解約と共に一気に10戸の空室が発生することになります。しかも数ヵ月後にいきなり空室状態で引渡しという条件ですので、それこそ入居者集めはゼロからのスタートとなり、その間、銀行への返済もかなり苦しいことになります。ここらへんもレオパレスなどが極悪と言われているゆえんです。うまくいっているうちはいいのですが…。

一時的とはいえ、普通のサラリーマンが毎月数十万円の支出に耐えられますか?それなりに保有戸数を増やして、少しくらいの空室リスクに耐えられるようでないと、一棟モノの運営は大きな危険をはらんでいることを覚えておいていただくといいかと思います。

だいたい、空室というものはそう簡単に埋まるものではないと思った方が良いです。特に最近の一棟モノは郊外でないと手が出ませんので、その傾向は顕著です。購入するときはだいたい満室に近い状態でしょうからいいのです。問題なのは、入居者が一度出て行ってしまうと、郊外に行くほど次に埋めるのが大変になるわけです。なぜならばお客さんの絶対数が少ないからです。

空室は大家さんの努力である程度は埋めることができると思いますが、それでも半年以上の空室リスクを想定して購入に踏み切らないと、破綻の可能性も出てきます。かなり怖いことを書いていますが、要は「無理をするから失敗する」ということだと思うのです。
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ネガティブな側面ばかり書いていきます。投資のリスクを想定するということはとても重要なことだと思います。経験上、一棟モノのアパートというのは、実はかなり多くのリスクを抱えているものです。しかもそのリスクは、サラリーマンひとりが負担できるようなレベルではありません。つまり破綻の可能性も抱えるくらいのリスクです。

どれくらいのリスクか、私が聞いたことがある失敗例ご紹介します。ある方が無理をして、初めての投資物件として、かなり遠方のアパートを購入した時の話ですが、彼は念願の10部屋の木造アパートを一棟買いしました。当初、満室経営でホクホクしていたのですが、購入して数ヵ月後、いきなりその内の7戸が同時に空室になりました。

彼のアパートでは、10戸の内7戸が法人契約となっていて、ある企業の社宅となっていたのです。その会社が社宅制度をなくすということで、一気に7戸もの空室が発生してしまったのです。彼は慌てて、その物件を買った不動産業者に賃貸の営業を頼んだのですが、さらに運のないことに、その不動産業者はあまり賃貸に強くない業者で、空室を埋めるために1年以上かかったそうです。もともと競争力の弱い物件を一棟モノだということで無理して買ったのですから仕方ないとも言えます。その間のロスは大変なもので、ただのサラリーマンであった彼は、無担保ローンカードからの借り入れで凌いでいたそうです。

彼はかなりツイていなかったケースといえますが、さらについていなかったのは、経験が少なかったため、賃貸を任せる不動産業者を間違えてしまったということです。不動産業者は売買に強い業者と、賃貸に強い業者とがあります。モチはモチ屋ということで適切な業者を選ぶ必要があることを知らなかったわけです。おかげさまで空室の傷口が広がってしまったのです。経験を積むということは大切なことですね。
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プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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