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大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


賃貸営業の技術18

さて、だいぶ賃貸営業の話を書いてきましたが、最後に「分かる人には分かるが、実際なかなか実行できない究極のノウハウ」をお知らせします。一部繰り返しの話ではありますが、それは「欲をかかないこと」ということです。

自分もそのひとりなので言いにくいことですが、大家さんは欲張りな人がとても多いです。目的がお金稼ぎなので当たり前かもしれません。しかし入居者から1円でもたくさん絞りとってやれと考えると、その他大勢の大家さんと同じになってしまいますので、自分の物件や賃貸経営戦略が際立たなくなってしまうのです。

よく、「投資は余裕を持ってやらないと失敗する」と言われますよね。不動産経営も一緒で、差別化を図るためには、そのような気概で進めないと、結構な確率で行き詰まるように思えます。この話は多くの人に語っているのですが、どうしても理解できないという方も少なくありません。ですので性格次第なのかもしれません。まあ自分だけが得をすればいい世界ですので、もしもこの話題にピンと来たようでしたら、こっそりと体得してくだされば幸いです。※エラそうなことを言って申し訳ありません。

賃貸営業の技術17

さて、賃貸の営業マンを動かす技術のお話に戻りたいと思います。あまりおおっぴらにお話する内容ではないかもしれませんが、以前も書いたとおり、賃貸の営業マンにはいわゆる「袖の下」というものがかなり有効です。では、この袖の下はいったいいくらくらいであれば良いのでしょうか。

よく、1万円とか、ちょっと色をつけて3万円とかいう方がいるようですが、私はそれくらいではあまり効果がないように思えます。もちろん物件次第ですが、ちょっと地方の人気がない物件を持っている方の場合、かなりの努力をしないと空室は埋まらないです。ましてやそれが閑散期であった場合はなおのことです。

3ヶ月も空くくらいであれば、10万円くらいポンと出してやって、その代わり少ない入居希望者をかき集め、死ぬ気で案内をしてもらった方がサッサと決まりますね。そういう時は礼金を取っても大丈夫です。そうすると驚くほど問い合わせの連絡がくるようになります。どうしても決まらない場合は、覚悟を決めて大金を叩いてやると良いでしょう(袖の下の渡し方は個人の営業力もあるので、なかなか技術を伝えにくいものです。都度相談できる管理会社と組むと良いと思います)。

賃貸営業の技術16

賃貸営業の技術からは少し離れた話題になってしまいますが、「売り」のある物件、つまり人気があるゆえに、物件価格が高い物件を手に入れるに当たっての技をお話します。

築浅の物件はオートロックや水回りの充実などで人気がありますが、全体的に狭く、どの物件も同じようなものばかりなので、入居者から見ると決め手に欠けることが多いように感じます。私はこのような物件を「ヨウカンのような物件」と呼んでいます。どこを切っても同じだからです。

私がここで提言したいことは、意外と築古な物件もバカにできないということです。1970年~80年代築のような物件は、ご覧になってみるとお分かりになると思いますが、建築法規ギリギリで、儲けばかりを目当てに設計された最近の物件とは異なり、非常におおらかにノビノビと作られた物件が多いのです。3方角部屋などは当たり前で、駐車場も平置き、立地も良い、日当たりも良いというような、今では考えられないくらいリッチな条件がナチュラルに提供されています

ローンの問題を除けば、物件自体が壊れるような話でもなく、破格な条件の売買物件が出ていますので、あまり築浅に固執せずに物件を選んでいくのも、空室リスクを低減させる戦略のひとつではないかと考えます。

賃貸営業の技術15

賃料の値付けについての考察をもうひとつ。以前も少し書いたことではありますが、何かひとつ大きな「売り」がある物件は非常に強いものです。売りとはルーフバルコニーがあったり、角部屋で複数面採光になっていたり、デザイナーズリフォームがされていたりなどのことです。

売りがあるということは、少々のお金を出してでもその部屋に住みたいと思わせることができるということです。逆に言うと、何も売りがなければ入居の意思決定における決め手がないので、相場よりも高い賃料値付けはできないということです。少しでも高い賃料を設定したいという方、または空室リスクを少しでも抑えたいという方は、このような売りのある物件を探すと、後で有利になります。

何か売りがあればごく稀にいる、いくら出してもいいからそういう物件に住みたいという人を狙って強気の賃料設定が可能になるわけですが、リスクとしてはそのような趣向のある人にたまたま当たらなかった場合、長い間空室が続くケースがあります。また、売りがある物件はオーナーにも人気があるので、そもそもの物件価格自体が高いという傾向が強いです。

賃貸営業の技術14

このようにイライラが募ると、つい業者に強くあたってしまうこともあるかと思いますが、ここで戦う相手は管理業者ではなく、賃貸営業と借り主なのです。プロセスはどうあれ、入居者が決まればいいわけです。業者にわがままや不満をぶつけ、言い負かしても意味がないのです。

業者をおだて、スカし、成果をあげるためには、うまくくすぐり人を動かして実を取らねばならないのではないかと思います。つい、サラリーマン生活が長かったためか、なかなか体得できないことではありますが、大家は自営業者だという自覚があまりありませんね。自営業の社長の立場で賃貸経営には当たらないといけないです。

空室が続くということは、もちろん業者の問題もありますが、その判断を下したご自身の責任です。動きが悪いのも、賃料が間違っているのも、遠回しに自分の責任で発生した問題ですので、これはダメだと思ったら、業者を切り替えたり、新しい業者を自分の足で探したりと、きちんと経営努力をしてください。あまりにも人任せすぎて、これを怠っている方が多いように感じます。エラそうな物言いで恐縮ですが、そんな感じです。
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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