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初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


地方物件まとめ

とにもかくにも東京の物件、特に数千万円台の投資物件は話にならないくらい値段が高くなっています。株と一緒で高過ぎる物件を購入すると手仕舞いが非常に難しくなるものです。もちろん高くても収支が合えば問題ありません。ただ、古めの中古木造で表面利回り7%、8%などではさすがに割に合わなすぎるのではないかと重います。

そこで地方投資物件です。まだ物件が安い、賃貸需要が十分にある場所を選ぶ、フルに近い銀行ローンが付くことなどの条件はありますが、それらの条件を満たせば投資案件として成り立ちます。逆に言うと現在は地方物件投資しかないと思ったほうが良いくらいです。不動産投資は物件を保有することに意味があるのではなく、そこから得られる収益にこそ意味があるものなので、場所にこだわり過ぎると投資の手を緩めることになってしまいます。

かと言って、地方物件を異常に進めているわけではありません。地方物件を選ぶより他にないと言っているだけです。不動産投資は時間をすこしずつお金に変えていく地道な経営活動です。なるべく早いタイミングでローンを組んで、大きめの資産を築いておくことが、後に大きな収益をもたらす仕組みになっています。これは経営なのですから、日本の製造業がある時は中国で、ある時はベトナムで、またある時は日本に戻って…と、世情に合わせて生産場所を変えてきたのと同様、不動産投資も小さいながら時代に合わせた経営判断をしていかねばいけないとのだと考えます。

なんのかんの言って、過去の成功体験にあまり固執せず、その時々で柔軟に戦略を変えていっている大家さんの方が規模も大きくなり、収益も大きくなっているのが良い証拠です。

地方投資物件所有者の声

私自身も地方投資物件を保有していますが、私の大家仲間にも遠隔地域の物件を保有している人が結構います。東京在住で地方の物件を持っている人、または地方に居住しながら東京の物件を保有している人も多いです。遠隔地物件の経営で一番参考になるのが転勤族サラリーマン大家さんです。

彼らはいつ、どこの地域に異動になるかわからないため、投資地域ごとにコアとなる賃貸管理業者を持っています。例えば名古屋地域であれば、名古屋地域にある不動産管理会社の中から比較的広域を管理してくれる業者を探し、数棟まとめて管理を委託しています。そして原則その会社とだけ密にやりとりをし、管理の手間を省くというパターンが一番うまくいっているように思えます。

海外に転勤になった大家さん仲間もいます。私もそうしていますが、こういう人は主要管理会社にある程度の裁量を渡し、その範囲内であればオーナー確認をすることなく判断してよいという契約にしていますね。もちろんある程度は管理会社判断による責任は追求しますが、悪質でない限りはあまり文句を言わないようにしています。ロスも少なくないですが、時間も手間もかからないので、結局はこのような管理形態にするのがオススメです。

地方のテナント賃貸状況

地方や郊外のちょっと大きな物件でよく見かけるのが1階がいくつかの法人向けテナント仕様になっている物件です。全部で4~5階建てで、1階にちょっと広い駐車場があり、それを囲むように2~3テナントがあるのが定番です。テナントの対象は整骨院や美容院、居酒屋などの飲食、小さな印刷屋のようなスモールビジネスです。

テナントによっては長期安定でよいお客さんであることも少なくありませんが、空室になった際の空き期間の長さ、ライバル物件との競争による家賃ダウン、夜逃げなどによる原状回復の面倒さなどからいって、これだけは地方物件は結構厳しいことが多いように見受けられます。

ですので、比較的テナント率が高い物件は、賃貸運営的には気をつけたほうが良いかもしれません。ただ、こういう物件は1Fが空室前提で売ってくれるケースがあるため、案外売値が安いこともあります。入居してくれたらボーナス的な感じです。購入判断の基準は銀行が十分なローンを提示してくれるかどうかです。自己資金を多めに必要とされる場合は、銀行も警戒していると見てよいかと思います。

地方投資物件の探し方

もはや不動産投資は東京近郊だけではないことがわかったのですが、次にどうやって地方の物件を探せばいいのかということが疑問になるかと思います。自分が住んでいる地域と極端に離れている場所の場合、特に土地勘が利きにくく、その物件の評価が非常に難しいものです。つまりインターネットで条件を絞って検索するという当たり前の作業が困難ということになります。

また、都心の不動産と同じく、不動産投資は物件そのものの良し悪しよりも、むしろどれだけ有利な融資が付くかがポイントになりますので、ネットなどで良さそうな物件だけを探してもあまり意味がありません。自分の属性に応じた融資がきちんと付くものでないといけないのです。

そういう意味ではやはり専門業者からの持ち込み物件を検討するしかないのではないかと思います。何度も言いますがよくネットで言われているように、自力で銀行と対応し、投資物件の融資付けをするのは止めておいたほうが無難です。特に初心者の方は99%無理です。銀行は付き合いで融資をする傾向が強いです。どこの馬の骨かわからない私たちがいきなり銀行に融資を持ち込んでも、あまり良い条件を引き出すことはできないと思ったほうが良いです。

どういう業者から物件を買うか

東京も同じですが、ネットには融資がしっかりついた不動産投資物件はありません。地方もまた然りです。地主型大家さんが多いせいか、地方物件は特にネットに流れることは少ないように思えます。都心以上に専門業者の力を借りないといけません。

不動産投資専門業者も、手頃な地方物件を扱っていて、かつフルローンに近い融資を手配しくれて、さらに管理まで面倒見てくれる業者は非常に少ないです。さらにさらに、一見さんで初心者が行ったとしても、なかなかよい物件を紹介してくれません。ここが不動産投資をはじめたいと思う人にとっての一番のハードルです。

ともあれ、販売専門会社からの購入するのは避けたほうが無難です。売り切り型の不動産会社は少々無理な条件でも管理まで責任を持たなくて良いので、結構押し売りをしてくることが多いです。長く購入者と関係を続けたいと思ってくれる業者を探して、そこから買わないと、思わぬ食わせ物物件を買わされることになります。
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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