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初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


良い物件の条件:まとめ

このように、まずは不動産投資を始めるに当たって選ぶべき物件として、
1983年以降のちょっと築年数の経っている、ワンルームか1Kのマンションで、

更に5つのポイント
A:主要駅から近いこと
B:それなりに広いこと
C:できるだけ風呂・トイレ別であること
D:部屋が明るく、それなりに機能が揃っていること
E:なにかひとつ選ばれるためのワンポイント(売り)があること

をそれなりに満たすものが良いと考えるわけですが、どれもこれも満たしている物件は当然、なかなかめぐり会えません。

私はこれらの条件をレーダーチャートのように捉えて、どこかの欠点をどこかの美点が補っている状態であれば良いと考えています。比較的安い築年数の経った物件でも、空室に強い物件は、長く確実なインカムゲインを生むだろうと信じています。良い物件は今でも大切に保有しています。あまりないと思いますが、マンションはRCかSRC※造りのものでないといけないです。

※鉄筋や鉄筋コンクリート造のこと

今ではワンルーム系の物件をあまり買うことはなくなりましたが、暇を見つけてはインターネットの物件検索で脳内ワンルーム投資をやっています。勝手に評価して、買いだなとか雑魚だなとか思って楽しんでします。
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良い物件の条件5:「売り」があること

古くても良いので、
A:主要駅から近いこと
B:それなりに広いこと
C:できるだけ風呂・トイレ別であること
D:部屋が明るく、それなりに機能が揃っていること
E:なにかひとつ選ばれるためのワンポイント(売り)があること

であると良いと思っています。

Eについては、これがあることで入居者に対して、ファーストインプレッションを良くする(物件に興味を持ってもらうためのフックになる)ことができ、更には最後の決め手になることもしばしばなので、投資物件を選択する際に参考にしていただければと思います。ワンポイントがある物件は強いです。

例えば、ベランダが非常に大きいなどもひとつのポイントです。私が持っている物件の中でもマンション最上階(と言っても4階ですが)角部屋で、2面が総てベランダというものがあります。見晴らしも良く気分が晴れやかになる良いベランダです。賃貸の仲介をしてもらった業者から、「マイソクにある図面に描かれている大きなベランダに興味を持って内見した」というコメントが数件あったとのことでした。

また、他の物件では駅徒歩30秒で、10階にあるワンルームなどは、電車の音が少々うるさいのですが、ホテル並みの広がりのある眺めで、カーテンを開けっ放しにしても視線が全く気にならないほど視界が開けています。ここは入居者が出て行ってもあっという間に次の希望者が出てくる優良物件でした。不動産投資が始めての方にお勧めしたい典型的な物件です。

他にも、部屋が四角くなかったり、面白い段差があったりするなど、ちょっと変わった間取りの物件(実は住みにくくて面倒なのですが)や、床下収納やロフトがついていたり、専用のロッカーがある、セキュリティ設備や暗証番号鍵があるなど、実際に物件を見てここは面白い!と思ったり、興味を惹かれたところのある物件は、入居希望者が見てもそう思い、人気のある物件だと思います。
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良い物件の条件4:部屋が明るい

古くても良いので、
A:主要駅から近いこと
B:それなりに広いこと
C:できるだけ風呂・トイレ別であること
D:部屋が明るく、それなりに機能が揃っていること
E:なにかひとつ選ばれるためのワンポイント(売り)があること

であると良いと思っています。

Dについては、当たり前かもしれませんが、やはり”住む”ところなので、明るくてきれいに見えるところの方が競争力が高いです。例えば窓が2面、3面採光であったり、風呂に窓があるなど、とにかく光が多く入ってくる方がイメージが良いと思われます。

具体的な例としては、マイソクで渋谷駅徒歩2分、25平米で1,000万円を切るというかなり条件の良い物件を見つけたことがあるのですが、実際に物件を見てみると、お昼なのに入ったとたんに部屋真っ暗。手探りで電源ブレーカーを上げ電気を点けてみると、窓からほとんど光が入っていない状態でした。すりガラスの窓を開けてみると、隣は背の高いビルの壁になっていて手を伸ばせば届くくらいの距離でした。実際に見てみないと、本当に図面だけでは物件というものは分からないなぁと良い勉強になったと思います。

裏技として、渋谷の不動産屋に聞いた話なのですが、入居希望者に明るいと思わせるために、玄関の電球をやたら明るいものに取り替えて、壁を真っ白にしておくと良いとのことでした。これは試したことがないので分かりませんが、確かに白い部屋は明るく感じることは確かです。

不動産屋「白い壁の汚れは出るときに入居者に払ってもらえばいいし、一度決めてもらえば生活するには暗いくらいじゃ出て行かないさ。」
というコメント。うーん、確かにそうだと思いますが、私はそこまでアコギに考えられない…と感じます。

機能が充実しているという条件なのですが、これは簡単なことで入居希望者に減点されないための条件という程度の話です。条件に当てはまる数が多いほど有利ですが、決定的である可能性は低いです。例えば、洗濯機置き場がある、ガス台が使える、ベランダに出られる、コンビニが近い、自転車置き場がある、安全な鍵が使われている、収納が多い、家具がついている、インターネット対応、CATV対応などなどです。これらの機能についてはいずれ細かくお話したいと思います。
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良い物件の条件3:風呂・トイレ別

古くても良いので、
A:主要駅から近いこと
B:それなりに広いこと
C:できるだけ風呂・トイレ別であること
D:部屋が明るく、それなりに機能が揃っていること
E:なにかひとつ選ばれるためのワンポイント(売り)があること

であると良いと思っています。

Cについては、風呂・トイレ別というのが、選ばれる物件としてかなり有力なフィルタになっているという事実があります。風呂・トイレ別だけの物件を扱っているサイトや不動産屋もあるくらいです。最近の金持ち向けの新築ワンルーム投資が作るマンションでは、ほとんど別仕様になっているようです。

独身向け賃貸マンションにおける、20年位前の物件と、今のトレンドの一番の差は水周りにあると言っても過言ではありません。昔のマンションはとにかく居住スペース(リビングなど)が広ければよいという考えで作られているようです。一方、現在のトレンドとしては、居住スペースはそこそこにして、風呂・トイレ・キッチン・洗濯場・洗面などの水周りの空間を広く豪華にする傾向があるようです。



20051130223537.jpg

※20年位前の物件の図面例。居住スペースが広くて、水周りの機能面がかなりコンパクトに作られているのがわかると思います。洗濯機置き場などはベランダですし。

20051130223548.jpg

※現在の新築物件の図面例。風呂・トイレが分かれていて、更には洗濯機置き場まで室内に完備されているのが分かります。居住スペースが6畳とは…狭いですね。


この傾向は女性で特に顕著です。良い入居者を集めるためには風呂・トイレ別である方が有利であることは間違いないと思われます。
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良い物件の条件2:それなりに広い

古くても良いので、
A:主要駅から近いこと
B:それなりに広いこと
C:できるだけ風呂・トイレ別であること
D:部屋が明るく、それなりに機能が揃っていること
E:なにかひとつ選ばれるためのワンポイント(売り)があること

であると良いと思っています。

Bについては、やはり狭いよりは広い方がいいに決まっています。幸運なことに20年位前の物件はやたら狭くして収益を上げようというつくりではなく、案外広くておおらかな物件も多いので選択の余地があるように思えます。最近のワンルームは17平米くらいも結構あるので、優良な入居者を引き寄せる競争力のある物件としては、20平米くらいが入居者から見てボーダーになると思います。私が基準とする古くても広い物件とは、具体的に言うと、23平米を超えていればなお良いと思っています。

また、油断ができないのがロフトです。これはマイソク上は平米数に数えないのですが、実際に入居希望者が内見する際には、ロフトは居住スペースとしてカウントしてくれます。ですので、20平米以下であっても、広いロフトがあればそれは”買い”になると思います。

更に広さということでは、ベランダも何故か居住スペースとしてカウントしてくれるようですね。すばらしいベランダがあると、決め手のひとつになるようです。実例として、私は買わなかったのですが、18平米くらいの部屋に13平米くらいのベランダのある物件に出会ったことがあります。そこで生活することを想像すると何故かウキウキした気持ちになり、この物件で住みたい!と思わせるには十分なインパクトがありました。住んでみると実際は全然使わないと思うのですが…。
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名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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