1. Top
  2. » 正しい?利回りの考え方

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


とどめに指値をする

利回りなどは、ほどほどで良いとお話しましたが、それでも安く買えれば安い方がいいに決まっています。間違いない物件であると思ったら、購入する際に「買付証明書」
http://allabout.co.jp/glossary/g_estate/w002093.htm
というものを書くのですが、ここでとりあえず指値を入れてみましょう。

指値というものは、例えば物件の価格が420万円だったとすると、買付証明書に「購入希望価格:400万円」と書くということです。先方も定価のない物件を現れるか分からない購入希望者に売ろうと思っているので、それなりに不安を持っているのです。ですので、20万円マケてくれたら買ってもいいよ。という意思表示をしてみるのは手だと思います。
もちろんこれで売主が420万円じゃなければ売らないということもありますし、他の購入希望者が420万円で購入するという意思表示をしたとなれば、競り負けてしまいますので、買い逃しても構わないという度胸も必要になります。

だいたい物件の売却価格にはこの指値が織り込まれていることが多いです。例えば938万円という物件があれば、購入者から値切りが来たらまず8万円を値切っても良いと売買の仲介業者に伝えていることが多いです。更に値切り交渉をされた場合、仕方ないから38万円まで値引いても良いということになっています。つまりこの物件の売却希望者は最初から900万円で売れれば良いと思って、この売買交渉に臨んでいるということになります。キリの良い値で指値するのはテクニックだと思います。

また、指値の際には物件の問題点を指摘して、勝手にその不利益額を値引いてしまうというテクニックもあります。例えばドアがガタつくからリフォーム代として10万円引いて欲しいとか、エアコンが古いから新しく購入するので5万円引いて欲しいとか、そういう感じです。もちろんエアコンは古くても使えればそのまま使って構わないので、単純に5万円の値引きとなります(後日、本当に壊れて購入するかもしれませんが)。

覚えておいていただきたいことは、指値は一時的な効果は大きいのですが、業者や売主に損をさせることになります。次からのおいしい物件情報を獲得するためには、あまり優れた手法ではありません。どうしても融資がつかなかったりした場合のみ、今後のことをよく考えてから使うと宜しいかと思います。
  • ジャンル :

利回りについてどう考えるか

実はあまり表面利回りというものは投資自体の判断には役に立たないのですが、普段目にするワンルームマンション系の物件であれば、だいたい8%から12%くらいに収まると思われます。何%以上なら良いかとは一概に言えませんが、無理矢理決めるのであれば8%程度を超えるようなものにしたいと思います。何故かというと、各種費用(「表面利回りの計算」参照)がかかってくるため、ある程度の余裕が必要となるからです。

よくチラシなどが入っている新築のワンルーム投資物件の場合、これが利回りが3%くらいになっていることもしばしばです。しかし3%くらいだと、諸経費を差し引くとほとんど確実にマイナスになっていまうので、サラリーマンの副業としての不動産経営者としては、避けるべきだと思われます。節税できる金額よりもリスクの方が大きいと思います。別の項でも書きたいと思いますが、新築を購入できる金額があれば、程度の良い中古が何件か買えてしまいます。(せっかくの新築を人に貸すなんてもったいない…。)

一方、あまり高い利回りを誇る物件も少し疑ってかかった方が良いです。よく20%以上の高利回り物件しか買わないと豪語する投資の達人もいらっしゃるようですが、不動産にも市場価格というものがあり、一般に出回る物件で15%くらい出ている物件は、借地権であったり、再建築不可物件であったり、または極端に古いなどのリスクが潜んでいることが多いように思えます。

世間の不動産投資の達人(?)の言うやたら利回りの良い物件を買ったというのは、競売前の任意売却という物件を手に入れた場合や、本当に運よく市場に出回る前の物件の情報が入ったからというのがほとんどなはずです。私たち一般サラリーマンは、はじめての物件で運よくそういうのに出会う確立はほとんど皆無ですので、怪しいタナボタを狙わずに安全・着実に実績を積んでいきましょう!
  • ジャンル :

安定不動産は必ずしも高利回りではない

私の不動産投資戦略として、長期安定投資というスタンスを取っていますので、あまりリスキーな物件は避けたいと思っています。もちろん購入するからにはできるだけ安い方がいいに決まっているので、15%を超えるような高利回り物件にはすごく惹かれるのですが、インターネットに載っているような市場価格がつけられている物件で高利回りなものは必ず何か理由があります。(不動産業者が間に入っているので当たり前ですよね。異常に良いものは関係者が手を出しているはずです。)

今までに見た高利回り物件に潜んでいるリスクの例として、借地権である場合がありました。
※借地権とは?

これは所有権ではない、つまり、土地が自分の持ち物ではないものです。定期的に地代というものを地主に支払う必要があるのです。また、定期借地権であれば、一定期間が過ぎれば必ず土地を返還しないといけませんので、それまでに完全に元を取っておく必要が出てきます。アパートやビルなどの借地権の場合は、地主が土地の売却を建物の所有者に打診してくることがあるので、ちょっと作戦が変わってくるのですが、ワンルームなどの区分所有物件であれば、かなり面倒になると思いますので、長期保有の場合は避けた方が得策だと思います(売却も難しいですし)。

他には再建築不可物件というものもあります。分かりやすい例としては、建物の間口がとても狭い場合などが挙げられます。他にも理由はいくつかあるようですが、こういう物件はもしも壊れたりした場合、再度同じものを建築することができませんので、相当のリスクとなると思います。また、それを逆手にとって、将来間口が拡張されて最建築可能になるなど、先を見越して一戸建て物件などを購入する場合は、物件の価値が大幅に上がりますので、成功すれば一発逆転系のナイスな作戦となり得ます。

また、古い物件も利回りが上がる傾向にあります。1960年代築という私がまだ精子にすらなっていない時の物件などは20%を超えていたものがありました。ここまでくるとさすがに長期保有という意味で怖いので避けねばなりません(耐震を考えて1983年以降の物件にしようという作戦を以前、お話したと思いますし)。

私はあまり高利回りな物件でないとしても、長く安定的に家賃を稼いでくれる物件を求めていますので、ほどほどの利回りで且つ賃貸で人気のある物件を探していきたいと思います。

※高利回り≒投機的物件(安い理由が何かある)
  • ジャンル :

表面利回りの計算

インカムゲインを狙う賃貸用不動産物件を検討する際に絶対に必要となる考え方として、表面利回りというものがあります。表面利回りとは、その物件がどれくらいの利回りを実現できるかを想定賃料と物件価格から割り出すというものです。大雑把に計算してある程度の価値があると判断されれば、あまり詳しく知らなくても良いと思っています(投資を始めるに当たってはの話ですが)ので、まずはサラリーマン大家になるために必要最低限をお教えします。

表面利回り=年間想定賃料÷物件価格×100 になります。

月10万円の賃料で、1,200万円の物件価格あれば、10万円*12ヶ月/12,000,000円となるので、0.1となります。これに100をかけると10%という表面利回りが計算されるのです。
※バカ丁寧に書いてあるのは、最初、私がうまく理解できなかったからです。当たり前と思う方は読み飛ばしてください。

初めて手がける物件であれば、例えば月4万円の賃料で物件価格400万円くらいだとすれば、4万円*12ヶ月/4,000,000円となるので、0.12となります。これに100をかけると12%という表面利回りになりますよね。実は表面利回り通りに運用されることは絶対無くて、これに諸経費や税金、金利、管理料や修繕積立金、更には空室リスクによる収入ロスなどが入ってくるので、本当はこれも鑑みなくてはいけないのですが、まずは物件探しのためであれば、表面利回りで値段の妥当性を判断するというのが、基本中の基本であると思います。

キャピタルゲインとインカムゲイン

不動産投資を考えるに当たって、キャピタルゲインとインカムゲインというものがあると思うのですが、サラリーマンが副業で行う不動産経営としてはインカムゲインで行くしかないと思います。インカムゲインというものは平たく言うと家賃収入のことで、キャピタルゲインとは物件を安く買って高く売った際に出る差益のことを言います。ある程度安く買うことは絶対条件ではあると思いますが、まず考えなくてはならないのは安定的に運営できる物件であるかということです。

私の場合は保有している資産から得られる毎月の収入として150万円をいくらか超える程度になります。(自分としてはまだまだ拡大させたいと思っています。)サラリーマンとしては非常に平凡な生活をしていて、朝も早く、夜もかなり遅い時間まで拘束されます。但し、体調が悪いとなれば、支障が無ければいつでも休めるという恵まれた状況をうまく利用して、3年足らずで2億円の資産を築くことができました。本業に影響せずにやってこられたのは、総てインカムゲインを重視してきたからです。一度、キャピタルゲインを狙える小さい物件を勧められ、欲に目が眩んで購入してしまいました。しかし、なかなか売却には時間がかかったり、売却のために稼動がかかったりして、サラリーマンには非常に苦しい状態になってしまいました。もちろん金利負担も堪えます。

長い目で見て、安定的に賃料収入を得られる大家になれるように頑張っていきたいと思いますし、皆さんも一緒に頑張っていきましょう!
  • ジャンル :
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

ノウハウの出し惜しみはしません!ご相談・ご連絡は右のメールフォームからお願いします。

ブログ全記事、一気読み!

ブログだと読みにくい」というご要望に応え、ググっと一冊のpdfにまとめました。ブログで読むのが面倒な方にオススメです(165頁20万文字)。オマケ付きで「1,980円」です。
→こちらからどうぞ

大家仲間1,000人を目指して

ニシオカのボランティアです!


本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

※不動産投資のマジメな啓蒙(啓発)活動です。営業、勧誘等一切しません。

⇒詳細はこちら
リンク

収益物件の逆オークションサイト - 不動産投資の楽待
収益物件の
逆オークションサイト
不動産投資の楽待

このブログをリンクに追加する

ブログランキング
ご連絡はこちらまで

名前:
メール:
件名:
本文:

メディア掲載歴
Big Tomorrow(雑誌)
「1億円が手に入る賢いお金の習慣」

SPA!(雑誌)
「東京「理由」R不動産」

Big Tomorrow(雑誌)
「金持ちサラリーマンの生活実態調査」

Big Tomorrow(雑誌)
「こんな部屋を買ったら絶対に失敗しません」

ゆかしメディア(ネット)
「不動産投資家ニシオカオサム氏 」

Big Tomorrow(雑誌)
「不況に強い不動産投資で一生副収入で過ごす方法」

PRESIDENT(雑誌)
「金持ち家族、貧乏家族」

The21(雑誌)
「金持ち社員vs.貧乏社員のマネー術」

Big Tomorrow(雑誌)
「給料が少なくても一生安泰の投資術」

週刊SPA!¥enーSPA!(雑誌)
「最新版 [不動産投資]で儲ける人々に学べ」

ON!(雑誌)
「サラリーマンがプロ大家さんになる方法」

Big Tomorrow(雑誌)
「サラリーマンオーナー」

All About(サイト)
「はじめての不動産投資」

Big Tomorrow(雑誌)
「役に立つ投資ブログ」

カテゴリー一覧
本の検索