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初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


ローンのシュミレーション方法

興味のある物件を購入する際に、必ず概算でキャッシュフローを計算しなければなりません。キャッシュフローと言うと難しい気がしますが、ただの収入と支出の差(支出には減価償却費や税金類など厄介なものもありますが)です。とりあえずは物件を購入して、経営が回るか回らないかを検討する必要があります。

物件購入には多くの場合、銀行からの借入が必要になりますよね。月々の大まかな支出を見るにはローンを何年で何%の利率で借りると、毎月いくらの支払いになるかを知らねばなりません。そのためにはローンシュミレーターで計算してみる必要があります。例えば、
http://www.c-house.or.jp/shop/main.html
※変なイラストが気持ち悪いですが、基本機能充実です。

練習のために、手軽でちょっと良さそうな物件を探してみました。例えば東京都で小田急線 千歳船橋駅 徒歩6分で500万円の物件がありました。ちなみに1984年築で月60,000円の収入だそうです。あまり売りは無いようですが、条件的には投資可能な物件の範囲内ですね。

これで上記URLで2番目のボタン、「借入金額から返済金額の計算」を押してみてください。そうするとローンシュミレーターの計算条件が出てくると思います。まず、借入予定金額をできるかどうか分かりませんが、最高額の「500」万円と入れてみてください。次に住宅ローンをするわけではありませんので、ボーナスのところは「0」万円としておいてください(これを延べ単といいます)。そして、借り入れ予定利率はシュミレーション上では「4」%としてください。投資用のローンは条件によってかなり利率が変わってくるので、とりあえず普通に4%で計算しましょう。返済期間は「10」年としてください。実際のところ、キャッシュフローを重視すると借入期間は長ければ長いほどいいのですが、まあここはお試しということで。ご自身の年収は参考情報ですので、お好きにどうぞ。

そうすると、月々の返済は50,622円となりますね。これはあくまでも物件価格の全額を借り入れた場合の計算です。月6万円の収入だと、5万円が銀行支払い分となります。これにマンションに付きものである管理費や修繕積立金などを入れると、本当にとんとんになってしまうのではないでしょうか?この場合は、100万円程度は頭金として用意しておくと良いと思います。
※この場合、減価償却は考えていませんのであしからず。

こういう風にして、暇な時に脳内投資(頭で投資対収益の計算だけしてニタニタしてみるバーチャル投資のこと)で経験を積んでみると、案外実地で役に立ちます

いろいろと投資物件がそろっているサイトが増えてきました。インターネットに出ている物件はお買い得が少ないのですが、勉強するだけならかなり役に立ちますね。
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どれくらいの金利なら良いか

金利というのは私もまだ10件程度しか借入を起こしていないので、他にもいろんなパターンがあるのだと思いますが、結論から先に言うと、概して4%程度で計算しておくと良いと思います。この程度であれば、投資としては妥当な方だと思います。

特徴として、銀行系だと借り入れは難しいですが、金利は安いことが多いです。一方、ノンバンクで土地ころがしの可能性があると判断されると、サラリーマンには返済不能なくらいの利率であることもあります。私はローンとしては最悪の場合6%でした。(短期だと12%とかいうのもありました。)

公共や国の機関であると2%程度から借りられることもありますが、ワンルーム投資には融資してくれません。ですので、こういう場合はリフォームとして借りる作戦が生きてきます。

マンション投資と見られるとやはり利率が高いことが多いですね。面倒をしても大金を借り入れるとなれば、やはり住宅ローン作戦でしょう。ちょっと広めの部屋であれば、自分が住む住宅としてローン申請するのです。この場合はご自身のサラリーマン収入が返済の当てになると融資担当者は考えます。ここではローンシュミレーターで計算して、綿密に本当の返済計画を立てておかねばなりません。本当はご自身が住むわけではないのですから。

住宅ローンで良い点は金利が安いという点と、もうひとつ決定的に有利な点があります。それは長期で組めるということです。長期で組むということは、月々の返済が少なくて済みます。長期で組めれば、家賃と返済の差額が大きくなりますので、キャッシュフローが良くなります。これはなんとしても手に入れたい!というような物件が現れたときは、迷わず住宅ローン作戦でいくべきだと思います。(なんども言うようですが、金融機関の担当者には本当に自分が住むのだということで進めてくださいね。)

住宅ローン作戦の欠点は、何度も使えないというところです。私は実を言うと2回使うことができましたが、2件目の住宅ローンはさすがにちょっと高くなっていました。

かなりケースバイケースだと思いますから、担当者と相談する必要がありますね。
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どこから借りるべきか

この文章の中で、私は金融機関と銀行を区別して書いていたつもりだったのですが、お金を借りるところは何も銀行だけとは限っていません。私は投資を始めた当時、そんなことはまったく知りませんでした。むしろ銀行はサラリーマンの不動産投資のための資金のようなお金はあまり貸してくれません。不動産業者や街の中小企業は当たり前のように知っている話なのですが、サラリーマンがあまり付き合いのない金融機関は結構たくさんあるのです。

私は投資を始めるに最も良いと思うところは信用金庫や信用組合だと思います。住んでいるところと購入する物件の住所が一定の地域内にある必要があるなどの問題もありますが。信金などは、借入を依頼するに当たって、10万円程度の出資金を出さねばなりません。これは出資証券という有価証券としてのお金ですので、小額ながら配当金がもらえますし、つぶれない限りはいずれは返ってきます。

なぜ小規模な金融機関の方が貸してくれるかというと、1億の物件でも、1,000万円の物件でも、手間は大幅に変わらないからだそうです。確かに大手銀行は大企業しか相手にしませんよね。小規模な金融スキームに合う金融機関を探さないといけないのだと思います。
少ない経験からしか申し上げられませんが、信金などの小さな金融機関の方は、そういう小さな相談でも案外親身になって相談に乗ってくれる傾向があります。投資のための融資を始めて借り入れるのであれば、近所の信金や信組に顔を出してみるところから始めるのも悪くありません。たまに物件情報なども出てきますし。

どこから借りるかについても本当に多くのノウハウがありますので、これもまた別途お話したいと思います。
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借入の基本

不動産物件の見方や考え方がだいたい分かってきたところで、実際に購入するためのプロセスに入ってくると思うのですが、実は何より難しいと思うのが借入になります。皆さんはどれくらい頭金に使えるお金を持っていますか?ご存知の通り、通常、不動産を購入する際には物件価格の最低10%程度の頭金が必要になります。投資用であると30%が基本になっているようです。もちろん頭金が多ければ多いほど、月々の返済は少なくて済むので良いのですが、私のような蓄積もない普通のサラリーマンには一時に数百万円の出費は無理というものです。しかも投資用物件となると、より多くの頭金を求められることが多いと思います。

私たちとしては、極力自己資金を抑えるような投資をしていきたいですよね。今は融資が厳しい時代ですので、まったく自己資金ゼロというのは困難ですが、まったく方法がないというわけではありません。しかしかなり難しいですので、大型物件にチャレンジをされる方は、融資が緩むまで待ったほうがいいかもしれません。

安全確実に自己資金を少なく済ませるには、融資までパッケージ化されているような商品を選ぶと良いと思います。
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物件購入の「キモ」、ファイナンス8

私が体験したケースでは、銀行の融資が最も通りやすい時期は、ズバリ9月末と3月末です。確認はしていませんが、この会社では半年締めだったのかもしれませんね。担当者が言うのですから間違いないでしょう。逆算すると、購入する物件を手配するのは真夏と真冬くらいがちょうどいいかと思います

この頃にうまくノルマに追われている担当者に出会うことができれば、例えば、融資の決裁作るからとにかく3/20(←3月末締め切り直前)までに購入の契約(融資特約条項付契約)をしてくれと懇願されるくらいになります。この状態になれば、ちょっとくらいの無理は聞いてくれることが多いようです。例えばあと数百万円余分に貸してとかそういうやつです。

このことも知っている人なら当たり前なのかもしれませんが、私はまったく知らないことでした。銀行の担当者に何万円メシをおごって聞きだした情報です。是非ともこの情報を使いこなしてください。
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ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

ノウハウの出し惜しみはしません!ご相談・ご連絡は右のメールフォームからお願いします。

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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