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初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


経営者魂を身につけよう7

何度も言いますが、不動産投資は「買った瞬間から総てが自己責任」です。業者が動かないのも、空室が続くのも総て。不動産オーナーというものは経営者なのですから、立地以外は総て自分の判断でなんとかできるのです。

それでも満足が行く経営ができないのであれば、それはオーナーの責任です。それができない人は、株やFXなどの権利だけを持つ投資を選ぶべきです。不動産投資は権利だけでなく経営権を買うものです。不動産投資は本当に安全で簡単な投資ですが、そこだけは間違いがありません。

エラそうな物言いで恐縮ですがよく考えてください。経営者がタダで人を動かし、それで十分利益をよこせということがあり得るかと。サラリーマン根性を根っこから変えないと業者もついてきてくれませんし、ひいては経営の安定性が揺らぎます。何でもタダで相手がやってくれると思ったら大間違いです。不動産投資は少労所得ですが、最低限の努力は不可欠なのです。

経営者魂を身につけよう6

ちょっと大仰な話をしてしまいますが、賃貸経営に必要なソフト的な部分は、「正しい戦略」、「自分の判断に腹を据えること」、「自らアクションすること」の3つです。数百人の大家さんや大家さん志望者と話をしてきたところ、これら3つとも抜けている方が多いように見受けられます。「物件を買ったのだから、お金が入ってきて当たり前。空室なのは業者が悪い」と思っている方って…。

戦略とは、どのような入居者に、どのような売り(ソフト)で、どのようなルートで、入居者をつけるのか。

判断とは、意志を明確に業者に示して、その対価を払い、裁量を与えて動いてもらうこと。

アクションとは、やろうと思えば自分でやることができること。という程度の話です。


ここ、結構重要なことを言っていると思います。書くとサラっとしてしまいますが、是非ともしっかり心に刻みつけていただきたいと思います。

入居さえしてもらえればほとんどやることはないのですから、最初の部分だけは少し努力してもいいのではないかと思います。ラクして満室経営など、本当にあると思いますか?本当にアパートごときに入居待ちをする人がいると思いますか?おいしい話だけに踊らされないでくださいね。適切な努力(しかも若干の努力)無しに不労所得を得られるほど、そんなに簡単なものではありませんよ。

経営者魂を身につけよう5

すごい蛇足ですが、空室を埋めようという試みは、異性にモテたいという時の行動と同じじゃないかなと思います。モテ部屋(部屋が人気があることですが)にするには、きちんと化粧などで身なりを整えて(リフォーム等決定率の向上)、コンパや学校など異性との出会いがあるところに足しげく通わないと(内見数の向上)、ダメなのではと思っています。

内見を増やす努力をせずに部屋ばかり飾り立てるのは、ひきこもりが化粧ばかり濃くして、「駄目だ、全然モテない!」と嘆いてるようなもので、悲しい感じがします。少々ブサイクでも清潔にして、外に出て社交的にしていれば、まあそれなりになんとかなるものじゃないですか。空室を悲観するばかりではなく、改めて自分のアクションを見直しましょうという、そういう感じの蛇足です。

私もただのサラリーマンでしかありませんので、返す返すエラそうで申し訳ありませんが、いいものを作っていれば売れるという時代ではありません。きちんとしたマーケティングと正しい宣伝と営業活動を行ってこそ、売れるのではないのかなと思います。これが賃貸経営の戦略ということでいかがでしょうか。

経営者魂を身につけよう4

ちょっと経営者魂という話からそれているかもしれませんが、経営の方針と努力の方向性を正しく把握しましょうという観点でご覧ください。空室が埋まるか埋まらないかは確率論です。これは非常に簡単な算数なので、どなたでも理解できると思いますが、入居は、内見数×決定率で決まります

ひょっとしたら花を添えれば決定率が上がるのかもしれませんが、コンマ何%程度じゃないかと思います。それよりも決定的なポイントは前入居者の生活感が残っていないこと、清潔感が十分あること、家賃設定が適正であることだけです。レバレッジを利かせやすい努力要素は少ないのです。

あとは内見数がある程度あれば絶対決まります。壁紙が黒ずんでいるとか、カーペットにテーブルの跡あるなどもっての他です。ズバッと金をかけて改装し、決定率を上げる方が得策です。内見数の増やし方は以前お話ししたとおりですので、このブログを読み返してみてくださいね。

経営者魂を身につけよう3

まあ、花を飾ったりとか自己満足的に努力をしているつもりになるのも、大家気分を満喫するだけなら悪くないのかもしれませんが、本質ではないですよね。会社経営で言えば、素敵な従業員制服に変えたり、観葉植物を事務所に飾るようなものです。

よく考えてみてください。賃貸経営に最低限の修繕は必要ですが、入居者をつけるためには、要らぬセンスを押し付けることがポイントではなく、たくさんの入居希望者に見てもらうから入居が決まるんです。どんな物件でも100人に見てもらえば絶対に決まります。

物件の内見は百発百中などありえませんので、とにかく数打つ必要があるのです。いつまでも入居が決まらないオーナーさんは、的はずれな努力をしているだけです。どうすればたくさんの内見者を呼びこむことができるか、それは不動産業者に積極的に動いてもらうしかありません。私もこれはピンチだと思ったときは、自ら飛び込み営業で借り手を見つけたことが何回もあります。世間で流布しているウソ情報に踊らされた楽な努力じゃなくて、自ら正しい手法で努力しないと意味がないという話でした。
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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