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初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


投資をした場合・しなかった場合についての試算

不動産投資について、くだらない皮算用をしてみました。

大雑把な話になるのですが、仮に2年に一部屋づつワンルームを購入していくとします。そして自分の歳が30歳だとします。そうすると死ぬまでに40年くらいはあると考えます。ですので、おじいちゃんになる頃には20部屋くらい持っていることになります。まあ40年後のマンションがどうなっているかはちょっと分かりませんが、今でも築40年の物件があることを考えれば、使えないということはないでしょう。途中で売却しているかもしれませんし。

一部屋の賃料が7万円だと、年間収入が84万円ですよね。1年目は84万円の売上になります。次に3年目にもう一件追加すると、この年の売上は84万円×2件で168万円になります。ちなみに累計だと、84万円×3年(一件目のワンルームの売上)+84万円×1年(二件目のワンルームの売上)で、336万円になっています。こういう感じで、40年間続けていくと、合計20部屋を保有し、総売り上げは3億3,600万円になっていました。この内70%くらいは銀行に持っていかれるでしょうから、総利益は1億円くらいになるかと思います。

これだけでも普通にサラリーマンをやっているよりもすごい収益だと思いますが、なによりすごいのはキャッシュフローです。基本的には10年で返済が完了するようにローンを組もうと言っていますので、10年前に購入した物件までは月額賃料=利益という感じになって、これは年収1,400万円以上となります。半分を税金に持っていかれたとしても十分生活ができる金額ですよね。

更にすごいのは、ここまでくると事業的な規模と呼ばれるレベルを超えていますので、各種の優遇措置が取られます。サラリーマンにはできない経費の計上など、事業的規模でのマンション投資はは支出を減らすメリット満載です。

こういう皮算用をしていると、もう投資するしかないと思います。私も年金なんてマジメに考えたこともありません(義務として支払いはバッチリしていますが)。早期リタイヤしたいなどとも思いませんが、人生的には余裕たっぷりを夢見ています。地震とか戦争とか起こらないといいなぁという不安くらいです。
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時間が稼ぐとはどういうことか?

これを考えると本当に興奮するのですが、不動産賃貸経営というものは「時間が稼ぐ」ものであるという認識です。もちろん入居するまでの苦労や日々の管理の手間などはありますが、トラブルがない限り大家がするべきことはそれほどありません。不動産投資を始めるのは若ければ若いほどいいという意味を知ることができます。

例えば、私が持っていた月額賃料165,000円のマンションについて考えてみたいと思います。1ヶ月30日だとすると、この物件は1日あたり5,500円稼いでいます。その間、私は特に何もしていません。人が普通に人件費だけで5,500円稼ぐには5時間かかります。他にも月額賃料合計40万円のアパートであれば、毎日13,000円以上稼いでいるのです。1万円と言えば丸1日働かなくては手に入りません。賃貸用の不動産というものは、これだけの稼ぐ力を持っているということです。自分のアパートを眺めながら、「私の市場価値はこのアパートと同じ程度か…」と思ってせつなくなったことがあるくらいです。

ローンを支払うと、毎月手元に残る金額はだいぶ少なくなってしまいますが、コツコツ返済していくと、少しづつではありますが確実に借金は減っていきます。その分だけ自分のものになっているという実感がわいてきます。これが0になった時、月額家賃が丸々自分の手元に残るという算段です。もちろん修繕や建て替えもあるでしょうが…。

だから不動産投資を始めるのは早ければ早いほどいいのです。退職金で始めた不動産投資であれば、その収益を得られるのは死ぬまでの20から30年くらいのものですよね。仮に30歳から始めれば、死ぬまでに+30年くらいあるでしょうから、その間、コツコツを積み上げ続けることができるわけです。「生きる」ということが楽しくなるではないですか。
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実践!脳内投資のやりかたの例

分かりやすい脳内投資の例として、ちょっとインターネットで探してみた物件を使って、私の脳内投資のプロセスを丁寧に公開してみたいと思います。例えば良く使っているHOME'Sというサイトあたりから投資用中古ワンルームマンションを検索するとします。まずは駅や地域(選び方は以前書いた記事「A:主要駅から近いこと」を参照)を絞ります。次に金額や築年、駅徒歩時間などで絞込みを行い、だいたいのあたりをつけます。利回りはかなり後でいいです。

大学近辺の2線が交わる主要駅から徒歩5分の学生向けワンルームがありました。あまり行ったことのない駅ですが立地的には良さそうです。スペックは物件価格520万円で築11年、22平米でした。既に入居しているオーナーチェンジ物件です。月額家賃は54,000円です。この物件が高いのか安いのかを知るために大雑把に利回りを計算してみます。計算方法は以前書いた記事「表面利回りの計算」にあるように、月額賃料×12ヶ月÷物件価格でしたので、月額家賃54,000円×12ヶ月÷物件価格520万円=0.1246…→約12.5%ということになります。築年数がそこそこ浅いので結構お買い得といえる金額ではないでしょうか?(めだった欠点はバストイレ別ではないことくらいです。参照:「良い物件の条件3:風呂・トイレ別」)

次にローンの計算をしてみます。ローンシュミレーター「ローンのシュミレーション方法」)を使って計算してみると、仮に満額520万円借りられたすると、返済期間10年で利率が4%だとすると…、月々の返済が52,647円となります。月額賃料から差し引くと月々に残る金額が1,353円にしかなりません。税金や諸経費を含めるとこれではさすがに投資としてなりたちませんので、
この物件を投資として成り立たせるためには、
1:頭金を入れる
2:返済期間を延ばす
3:物件の購入金額を下げる
などが、主な対策になると思います。


1:例えば150万円頭金を入れると、月々の返済は37,460円です。これなら16,540円残るのでなんとかなりそうです。

2:ワンルームではあまりやりたくないですが、返済期間を延ばすとどうなるかやってみます。仮に15年で返済してもよいということであれば、月々の返済は38,463円でした。これなら15,537円残るので、これもなんとかなりそうです。

3:物件の購入金額を下げるとどうなるか?例えば520万円の内、20万円が端数ですので、これを値切ってみます。そうすると物件価格500万円となりますが、満額ローン組めたとしても月々の返済は50,622円ですので、差し引き3,378円しか残りません。480万円まで値切ったとしても月々の返済が48,597円ですので、ちょっと厳しいと言わざるを得ません。

こう考えてみると、この物件は築浅であるせいか、利回りはいいのですが実行するにはちょっと高いように思えます。この例では諸経費は抜いていますが、結構かかるので投資はむずかしいですね。プラスマイナスがとんとんであり、ローンの返済が無事に完了すれば儲かるという代物でした。
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脳内投資とはなにか?そのメリット

実際に投資をするにせよしないにせよ、やっておいて損がないのが「脳内投資」です。脳内投資とは実際の行動を起こさずに頭の中だけで不動産投資を行い、シュミレーションをしてみることをいいます(わざわざ説明するまでもないかもしれませんが…)。私の場合は不動産投資に興味を持ってから実際に購入するまでに、会社で暇な時間を見つけてこっそりと趣味で脳内投資をやっていたのですが、結果的にカンを養うのに役立ちました

脳内投資をやってみると2つの優れた効果が現れます。私が実際にやってみて得られたものをご紹介します。まずひとつめはモチベーションアップです。脳内投資は各種の条件がいくらでも設定可能ですので、この投資をすると月々3万円のお小遣いアップだなとか、10年経てば合計500万円の利益だなとか、そういう皮算用を通じて、不動産投資への憧れというかモチベーションを上げたり、またはモチベーションを維持することができます。将来像などもおぼろげにバラ色かかって見えますので、毎日が楽しくなります

ふたつめがとても重要なのですが、不動産投資のスキルアップになります。投資を実際にやっているわけではないので、程度は限られますが、少なくとも私が感じた効用として、カンが働くようになりました。カンというのは大雑把な表現ですが、例えばどれくらいの利回りなら高いか安いか、物件の概要を見た瞬間に判断することができるようになりました。他にも数多くの物件をシュミレーションすることで自分なりのフィルタを作ることができ、物件の絞込みや業者の言っていることがホンネか営業トークかを判別する手助けにもなっています

暇つぶしレベルで構わないので脳内投資をやってみると、本当にいいことずくめなので、これから投資を始められる方は、特にやってみた方がよいと思います。
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プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

ノウハウの出し惜しみはしません!ご相談・ご連絡は右のメールフォームからお願いします。

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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