1. Top
  2. » 買った物件の管理ノウハウ

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


入居者集めについてのノウハウ13

入居者集めについて最近私が得たノウハウを書き連ねてきたのですが、ひとことで言うと、入居者だけではなく、不動産の営業マンも重要なお客様であるということです。入居者に対して行った努力に加えて、営業マンに選ばれる努力も新たに必要になることが分かりました。

営業マンに選ばれる努力は入居者に対しての努力ほど難しいものではありません。はっきり言って「お金」だけ用意してあげればOKなのです。そして決めてもらえれば気持ちよく手切れよく報酬を渡しておしまいという感じでよいと思います。

私は入居者と会社としての不動産業者はすごく意識してきたのですが、営業マンそのものがこれほど重要な役割を果たしているとは思いもしませんでした。直接そのような営業マンに会えなければ、管理専門の会社などに依頼をし、ご自身の経営方針を伝えるとよいと思います。

私は、礼金や更新料にあまり固執せず、いいお客さんに継続的に入居してもらえればそれでいいくらいに考えて賃貸不動産を経営するのが得策だと考えています。誰が得してもいいじゃないかと思うようにしています。

入居者集めについてのノウハウ12

家賃の安い田舎の物件は、入居者から見ると魅力的なのですが、それを紹介する賃貸の営業マンからすると入ってくる報酬が少ないので、魅力が薄くなります。その分決めやすいともいえますが。私も地方の物件(もちろん家賃も安い)を持っていますが、なんとなくですが営業マンもおおらかというか、のんびりした人が多いように思えます。

都会の不動産業者の営業マンからズラッと並んでいる物件のリストを見ると、やはり都会の物件の方が魅力的に見えます。なぜなら家賃が高いため、部屋を決めたときに入る報酬歩合が高いからです。都会の8万円の部屋と田舎の4万円の部屋とでは報酬が2倍違いますよね。

そこで田舎の物件にも魅力を付すために、以前述べたような営業マンへのお礼戦略が有効になってくるのです。田舎の物件でも決めてくれれば都会の物件よりも高額な報酬が手に入るということを強くアピールしていきます。

入居者集めについてのノウハウ11

また、更に優良なお客としては、個人よりも法人顧客というのが定石だと思います。そうすると、そういう法人顧客は田舎にはなかなか現れません。やはり会社の近所の都会の不動産屋に相談し、そこから手頃な田舎の物件を社宅として借り上げるということが多いはずです。

不動産の営業マンの力(部屋探しをしている人への影響力)はすごいので、営業マンがここの物件は自分が決めたいと思えば、どんな遠くの物件でもこじつけて連れて行ってしまうそうです。

特に法人顧客であれば、総務担当者自身が住むわけではないので、営業マンが進めてきた物件を色眼鏡で見るのは当然と言えます。法人顧客を得るためには都会の営業マンにその旨を伝え、紹介するモチベーションを整えてあげることが重要だと思います。

入居者集めについてのノウハウ10

更にこれも聞いた話ですが、都会のお客の方が田舎のお客よりも懐具合が良いことが多いというノウハウもあるようです。これはあまりおおっぴらに言える話ではありませんが、都会と田舎では所得格差があることは事実です。

実際に信販会社の審査で落ちる確率も都会のお客様の方が低いとのことですし、同じ4万円の家賃でも、「お、安い!」と思って借りてくれる方のほうが、「ちょっと高いけど頑張るか」と思って借りてくれる方よりも与信としては安全ですよね。

私たち大家としてはできるだけ優良なお客様に入居してもらいたいので、都会からお客様を引っ張ってくるというのはとても重要なノウハウになります。とにもかくにも物件が所在する賃貸募集会社と、ちょっと離れていても幹線となっている大きな電車の駅にある募集会社へ客付けを依頼するのがコツではないかと思います。

入居者集めについてのノウハウ9

以前、管理や入居者集めは物件の地元の業者に頼むべきと書いたのですが、ちょっと違う部分もあるかもしれないと感じました。物件がある地元の業者だと目が届く範囲なので管理も手厚くできますし、その地に住みたいと思う入居希望者が来るものだと思っていました。

しかし、実際のところ、「その地に住みたい」と思ってピンポイントで部屋を探している人は意外と少ないと感じます。良く考えてみれば私もA駅に住みたいと思って業者を探しているうちにB駅にたどり着いて、結局C駅の物件に決まったということがありました。

どちらかというと、「会社が池袋だから、そこから30分以内で6万円くらいのところ」など、もっとザックリとした条件しか持っていないことが多いようです。そうなるとお客様はどこで物件を探すかというと、なんと池袋で探し始めるのです。

部屋を探している方も、どうせオンラインでつながっているのだろうからどこで探しても一緒だよと思っているようですし、物件探しではなかなか普通電車しか止まらない駅にピンポイントで降り立つことはないと思います。
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

ノウハウの出し惜しみはしません!ご相談・ご連絡は右のメールフォームからお願いします。

ブログ全記事、一気読み!

ブログだと読みにくい」というご要望に応え、ググっと一冊のpdfにまとめました。ブログで読むのが面倒な方にオススメです(165頁20万文字)。オマケ付きで「1,980円」です。
→こちらからどうぞ

大家仲間1,000人を目指して

ニシオカのボランティアです!


本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

※不動産投資のマジメな啓蒙(啓発)活動です。営業、勧誘等一切しません。

⇒詳細はこちら
リンク

収益物件の逆オークションサイト - 不動産投資の楽待
収益物件の
逆オークションサイト
不動産投資の楽待

このブログをリンクに追加する

ブログランキング
ご連絡はこちらまで

名前:
メール:
件名:
本文:

メディア掲載歴
Big Tomorrow(雑誌)
「1億円が手に入る賢いお金の習慣」

SPA!(雑誌)
「東京「理由」R不動産」

Big Tomorrow(雑誌)
「金持ちサラリーマンの生活実態調査」

Big Tomorrow(雑誌)
「こんな部屋を買ったら絶対に失敗しません」

ゆかしメディア(ネット)
「不動産投資家ニシオカオサム氏 」

Big Tomorrow(雑誌)
「不況に強い不動産投資で一生副収入で過ごす方法」

PRESIDENT(雑誌)
「金持ち家族、貧乏家族」

The21(雑誌)
「金持ち社員vs.貧乏社員のマネー術」

Big Tomorrow(雑誌)
「給料が少なくても一生安泰の投資術」

週刊SPA!¥enーSPA!(雑誌)
「最新版 [不動産投資]で儲ける人々に学べ」

ON!(雑誌)
「サラリーマンがプロ大家さんになる方法」

Big Tomorrow(雑誌)
「サラリーマンオーナー」

All About(サイト)
「はじめての不動産投資」

Big Tomorrow(雑誌)
「役に立つ投資ブログ」

カテゴリー一覧
本の検索