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初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


一般に流通している投資用物件の探し方4

もしもピンポイントな地域で物件を探しているのであれば、やはりその地域にある不動産屋に直接行かなければなりませんインターネットやその他の媒体で流通している情報は地域的に網羅度が低いです。つまり都市圏ばかりということです

例えば、インターネットで私の実家の近所を調べてみるとあまり物件情報の数が載っていませんが、帰った時に駅前の不動産屋に寄ってみると(もはやクセですね)、結構手頃な情報が掲示されているように思えます。実家のような少し田舎だと、まだ投資熱が盛んでないようで、利回りの平均値が少々高いみたいです

出張や旅行をした時などは、暇つぶしに不動産屋に入ってみるのもいいかと思います。特に投資用の物件は一般媒体への流通量が少ないため、昔ながらのやり方で売買が行われているみたいですね
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一般に流通している投資用物件の探し方3

私が出会った物件情報でちょっと面白かったのは、たまたま飲み会の待ち合わせでちょっと早くその駅についてしまったので、駅前不動産屋巡りをしている時に、確か三軒茶屋徒歩数分のところにある2Kで、数百万円というのがありました。ありえないくらい安い金額だったと思います。

あまり時間がなかったのですが、とても気になる物件だったので不動産屋のオヤジに聞いてみると、これは古くてエレベータのない建物で、物件は8階(くらい)にあり、階段で上り下りしなくてはいけないから手放すのだと言っていました。

今は5階以上の物件はエレベータをつけることが必要なので、こういうものはないのでしょうが、この物件は毎日8階まで階段はさすがに辛いだろうなということで見送りました。でも良く考えてみると、これはこれでかなり競争力のある賃料を設定できるので、安い物件を探している(且つ体力のある)人向けに買ってみても良かったかもと思っています

実際に見に行っているわけではないので詳しいことはいえませんが、これも不動産屋に閉じた情報でしたので、見方を変えれば結構いい情報であったような気がします。
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一般に流通している投資用物件の探し方2

インターネットに流通している物件で、少しでも良いものをと思って探しているのですが、例えば、ちょっと前、渋谷徒歩5分の30平米で1,000万円弱の物件がインターネットにあったのですが、当時、相場で言えば12万円くらいで借り手がつきそうだなと思いました。

ネットに載っている割には悪くない物件だと思いながら、試しに見に行ってみたのですが、そこはちょっと怪しいマンションで窓は南向きなものの、隣のビルとの境は数十センチでまったく光が入ってこない状態でした。

その物件の担当者も、いい条件なのでお客さんからの問い合わせが多いのですが、見に来て住めないという理由でみなさんお流れになっていますとのことでした。そりゃ周りがワンルーム風俗ばかりで光も入らない物件だったら普通は住みませんよね。

ところがこういう物件は意外と企業の倉庫としての需要があるようです。30平米の四角い部屋であれば相当のモノがおけますので、12万円くらい結構払ってくれるということです。他にも普通に風俗の業者に高い賃料で貸し出してもいいのですが、一応、マンションの規則でそういうことに利用しないことと書いているので、常識的に止めておいた方が良いと思います。

あまり例がなくて申し訳ないのですが、インターネットで物件を探す際には、こういう風にちょっと視点を変えて漁ると案外いいものが落ちているようです
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一般に流通している投資用物件の探し方

未公開情報が一番有利な投資用物件であるとお話しましたが、書いた通りかなり難しいということも然りです。なかなか数十万から百万円単位のお礼なんかできないと思います。そこまでリスクを負うことなく少しでも良い投資用物件に出会うためにはどうしたらいいかについても考えてみました。

未公開がダメなら公開情報しかありませんが、私が脳内投資(投資シュミレーション)をしていると、結構悪くないと思われる情報を見かけることがあります。公開情報にはいくつか段階があって、対象人数が多い順に並べると、インターネットに掲載されている情報、レインズなどの基本的に不動産業界に閉じている情報、地域の新聞に折り込まれているチラシ、業者が作成し近隣の他業者にFAXするマイソク(チラシ)、あとは不動産業者に持ち込まれてすぐのまだ広まっていない情報などです。

インターネットに掲載されているものについては、相場よりやや有利なものならみつかりますが、全方位的においしい物件はあまりないと思います。やはりどうしても多くの人に知られている物件は平均的かそれ以下のものが多いです。インターネット経由で探すべき物件は、ちょっと他の人が手を出さない物件の情報だと思います。
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有利な投資用物件の探し方5

こう考えてみると、有利な未公開投資用物件情報を手に入れるために押えておくキーパーソンとして、売買に強い不動産業者、弁護士、金融機関の融資担当者、あとは物件を持っていてお金に困っている商売人でしょうか。どの人もなかなか直接知りえないと思いますが、うまくツテを頼って手繰っていく必要があると思います。

私の場合は仲の良い不動産業者や融資担当者と、食事を一緒にしたり(もちろんおごり)、パソコンを手伝ったり、見込み客を紹介したりなどのギブを欠かしません。帰りなどはタクシー代と言って1万円くらい渡すこともあります。貧乏な中、金もかかるし、古い接待手法かもしれませんが、これくらいしないと手間のかかる私のような客に未公開情報をわざわざ持ってきたりしないです

未公開情報に出会う最大のポイントは「話の分かるやつ」になることだと思います。はっきり言って未公開物件情報はグレーな部分が多いです。情報の取次ぎをするだけの人が手数料を持っていったりします。もちろん人ツテで来る情報ですので、お礼も相当しなくてはいけません。このお礼や手数料というやつは、普通のサラリーマンなら肝を抜かれるほどの金額です。その金額を借金までして払える人は、「話のわかるやつ」と思われるのではないかと思います。

どこの業界でも同じだとは思いますが、いわゆるケチには情報が回ってこないようにできていると感じました。領収書をもらわずに捨て金をする度胸が必要かと思います。この業界の常識を書いている本は見たことありませんが、実際にやってみないとわからない真実です。
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ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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