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初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


物件の調査について4

物件のマクロな調査をすることは、投資の出口戦略を考える上でも参考になります。出口戦略とはその物件を購入して最終的にはどうするかということです。例えば、物件を10年くらいのローンで購入し、10年後、その物件を手放すとします。そうした時にもしもこの物件が減価償却期間を過ぎるか、期間の残りが少なかった場合、次の人はこの物件を購入するためにローンを組みにくくなります。銀行は基本的に残存減価償却期間内でローンを組ませるようです

減価償却期間とは、その物件の耐用年数というものが物件の個性を問わず一律に法律で決められていて、例えば鉄筋だと47年間、木造アパートだと27年間(住宅の場合)などになります。新築であれば購入した金額をその法定期間内に渡って費用計上することができる制度です。例えば3,000万円(購入経費込)で購入した築15年の中古で木造アパートであれば、購入金額3,000万円から残存価格(10%)を引いた金額÷(法定耐用年数27年-築年数15年)で、毎年250万弱円づつ経費として計上することができます。ですので、お金が儲かって仕方ない優雅な人の場合、減価償却期間が少ししか残っていない古い木造アパートを購入し、例えば年間数千万円くらい減価償却を計上することで、わざとその物件を赤字化し、支払う税金を少なくさせるということが可能になります。

もしも10年後、物件をつぶして更地で手放す場合は路線化がひびいてきます。もちろん10年後の路線化など分かりませんが、おおよその参考にはなると思います。
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物件の調査について3

購入しようと思っている物件のお金的なシュミレーションが済んだら、物件個々の個性を調べます。私は、マイソク(物件が紹介されているチラシ)で書かれている住所をインターネットで調べ、物件の所在地図を印刷します。良く知らない土地であればだいたい縮尺を3通りくらい用意し、そこがどういう地域かを調べます。

まずはマクロな調査をします。買おうと思っている物件が価格競争力が高いアパートなどであれば、周りにちょっとした大学や工場などがあると空室リスクは低くなると思います。地方であってもコア都市から数駅以内であれば、ベッドタウンとしてニーズが高いです。オーナーチェンジ物件であれば、既に入居している方がどこに勤めているかなどがわかるとその物件のニーズの参考になります。

また、その物件がある土地そのもの価値を知る必要がある(特にアパートなど一棟もの)ので、ちょっと心配な場合はそこの路線価を調べることで、もしもその物件をつぶして空き地として売却した場合、いくら手元に残るかを調査します。このサイトで路線価を知り、それに物件の広さをかけることでだいたいの基準価値を知ることができます。さもなければ投資物件がたくさん掲載されているサイトなどで似たような物件と比較するといいと思います。
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物件の調査について2

では、どういう視点から物件を調査すればよいでしょうか?パッと思いつく限りでは、やはり投資なので、計算上お金がうまく回るかどうかを考える必要があります。何件か経営してみると分かりますが、意外と多くの予想外の出費があることに気がつかされます。金利や税金はもちろんのこと、共用電気代や物件の水漏れなどの修理代、風が吹けば壁がはがれたりする補修、夏場なら草むしりの手間賃など、枚挙に暇がありません。

ですので、はっきりいって場所次第ですが最悪の場合、空室リスクを15%くらいと見積もって、それに加えて5~10%くらいの余分な出費を見たほうが良いかと思います。当然鉄筋マンションよりも木造アパートの方が出費は多いです。シロアリ対策などは本当にお金がかかります。すぐに100万円くらいは飛んで行ってしまいます。この年のこの物件はかなりの赤字が発生しました。
※かなり過激に書いていますが、物件によってはこんな感じです。区分所有のマンションはまた別ですが。

修理などの緊急の対策はやはり無担保ローンカード(いいカードは左側で紹介しています)が役に立ちます。数十万円くらいであれば、生活費に影響なく修理費を出すことができるからです。持っているだけでも自分用のプチ銀行的に使えるので、不動産投資をする上では重宝することでしょう。不動産は換金に時間がかかる投資(=流動性が低い)です。何があってもとりあえずは難をしのげるように、私は融資枠だけはたくさん持っています。10枚くらい持っていますね。
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物件の調査について

前にもちょこっと書きましたが、購入しようと思う物件について、いろいろと調査をしなくてはいけません。やはり何千万円も投入するので、購入前にしっかりと調べたいと思います。

われわれ一般サラリーマンが物件を購入する場合、価格も安くて、築浅で、場所も良くて物件もいいものなど、なかなかお目にかかることができません。当たり前ですが条件がよければ必ず高いものですよね。投資用物件を調査する際のポイントは、どの部分を譲ってもよいかをよく考えることだと思います。

例えば、中古区分所有マンションであれば、管理や住民の質が良くて、骨太のしっかりした部屋であれば、少々内装が汚かったとしてもちょっとしたリフォームで優良物件に生まれ変わる可能性があります。一方、リフォームで見た目が綺麗だったとしても、構造に問題があったりすると長期間保有するのに適していない可能性が高いです。

しかし、少々構造的に不安があってもめちゃくちゃ安かったら、数年で元が取れるので、それはそれで割り切って手に入れるという考え方もあります。

物件の調査はこのようにいろいろな視点から検討をしなくてはいけないので、たくさんの物件を見て、脳内投資(シュミレーション)を繰り返すことで経験を踏まないといけないのです。私もまだまだ数が少ないので、もっと物件を見て経験を積もうと思います。
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プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

ノウハウの出し惜しみはしません!ご相談・ご連絡は右のメールフォームからお願いします。

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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