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初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


不動産売買にかかる費用(ワンルームマンション)

投資用ワンルームマンションの利回りについて、週間ダイヤモンドの4/22号に分かりやすく掲載されていましたので、ちょっとお借りして説明したいと思います。言いたいことは流行のワンルーム投資は、営業マンに説明されるよりもこれくらい余分にお金がかかるので誤解を招く利回り表記であるということです。

モデルケース:都内在住33歳独身サラリーマン、年収700万円、扶養家族なし、35年ローンで港区の新築ワンルームマンションを購入。

①マンション購入
  マンション価格
     22,000,000
     ※頭金約5%(120万円)、ローン95%(金利約2.9%)でマンションを購入
■購入時の費用
       
→マンション管理会社
  管理基金拠出金(新築の場合は義務付け)
       20,000
  修繕積立基金拠出金(新築の場合は義務付け)
       100,000
  管理費+修繕費2ヶ月分
       16,000
  事務手数料(管理会社の従業員の経費など)
       60,000
→金融機関
  ローン保証料+ローン手数料+団体信用生命保険料+火災保険料
       350,000
→法務局
  登記費用(登記印紙+司法書士手数料)
       330,000
→国
  消費税(建物1,500万円の場合
       750,000
→自治体
  不動産取得税
       66,000

②初年度(購入時)の諸費用支払額計
      1,792,000
         
■月々の収入と支出
→家賃収入        
  入居者 家賃(管理会社が入居者から徴収)
       97,000
③年間家賃収入額計
      1,164,000
         
→諸費用の支払い        
  マンション管理会社管理費(マンションを管理・点検・清掃する費用、管理人の費用など)
        6,000
  修繕積立金(損壊部分を修復する資金)
        2,000
  管理委託手数料(管理会社への手数料)
        4,000
→金融機関
  ローン返済(元金+金利)
       85,300
→自治体
  固定資産税(標準税率1.4%)+都市計画税(制限税率0.3%)×年1回納税。12ヶ月均等割したもの
        3,200
月々の諸費用支払い額
       100,500
④年間の諸費用支払額計
      1,206,000
         
月々の収支計
       -3,500
⑤年間の収支(③-④)計
       -42,000
⑥初年度(購入時)の節税額
       320,000
⑦初年度の節税額を考慮した最終の儲け分(⑤+⑥)
     計 278,000
         
このケースの利回りはどれくらい?
×業者が主に広告などで宣伝する「表示利回り」 ③÷①
   …かかるコストをまったく考慮していない
       5.29%
△業者が主に対面営業で説明する「表面利回り」 ③÷(①+②)
   …月々のランニングコストを考慮していない
       4.89%
○儲けの実態に最も近い「実質利回り」 ⑤÷(①+②)
   …購入・運営にかかわる総てのコストを考慮している
       0.02%
□節税額まで考慮した「実質利回り」 ⑦÷(①+②)
   …減税分まで「利益の一部」と考えた場合の実質の儲け(初年度のみ)
       1.17%
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物件の調査について18

これも同じ田舎のアパートの話ですが、マイソク上、エアコンが完備されていませんでしたので、ここも指摘したところ、そもそもこの地域は東京と異なり涼しい地域なので、エアコンを設置している家庭はむしろ少ないとのことでした。

最近流行の外断熱の一戸建てではエアコンが着くようですが、一般的な住居やアパートなどではエアコンは使わず夏は扇風機程度、冬はエアコンが効かないので石油ストーブなどで凌ぐとのことでした。

また、敷金礼金の考え方も違うようで、この地域ではだいたい敷金2ヶ月、礼金なしというのが標準になっているようです。東京では礼金をなくすことが競争力アップにつながるのですが、この地域では礼金などそもそも取らないのが普通だとのことでした。購入するなら他の競争力アップの方法を考えなければいけないと思いました

このように地域によってだいぶ常識が異なるということが分かりました。物件の調査段階で学ぶことはいまだに多く、やはり現場に何回も足を運び、地域に合わせた物件の見方をしなくてはならないと痛感した次第です。
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物件の調査について17

私は比較的都会の部類に住んでいまして、持っている物件もいわゆる電車圏内の物件ばかりですが、先日、すごく利回りの良い物件に出会いました。ところがこの物件はかなり田舎の物件で、駅からも遠いですし、広さの割りに家賃も安いように思え、マイソクで見る限り、利回り以外の良い点はあまりありませんでした

しかしよくよく同じようなほかの物件を調べてみたり、地元の業者の話を聞いてみたりすると、私が普段思っている常識とはだいぶ異なることが分かってきました。以下は雑感なので違うという話があればご指摘ください。あと、当たり前だと思われてもそこらへんはご勘弁ください。

田舎の生活というのは、どうやら電車社会とは異なりクルマ中心の生活になるようです。考えてみれば当たり前のように思えますが、駅から徒歩30分とか、スーパーまで徒歩で行けないなど、一都三県ではかなりのマイナス評価となる物件が、田舎では十分な駐車スペースがあるというだけでチャラになるということです。

確かにその物件も、アパートの部屋数を超える駐車スペースが確保されていました。クルマでは5分も10分もあまり関係がないような話でした。都会の常識だけで判断してはいけないという教訓となりました。
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物件の調査について16

部屋の調査ですが、窓を開けてみて風通りは良いでしょうか?また、太陽は良く入ってくるでしょうか?誰もがそうだと思いますが、明るくて爽やかな部屋は人気があります。つまり入居者が決めてくれやすく、空室リスクが低いということです。

アパートなどだと隣の部屋との壁が薄くて、生活音が聞こえてくるのもマイナスになります。道路に近くて年中クルマの音が聞こえてきたり、そばに居酒屋などがあり夜な夜な酔っ払いが大騒ぎしているなども、ストレスになると思います。私は軍の飛行機の通り道にアパートを持っていますが、これは昼でもうるさいと感じます。音は意外に日常的に受ける影響ですので、一応確認しておくと良いと思います。

このように生理的に感じる物件の良し悪しは説明するのも難しいですし、人によって感じ方が異なるものなので一概に言えませんが、この「感覚」みたいなものはすごく大事だと思います。物件のスペックも大事ですが、やはり最終的に入居者が物件を決めるのは、ここで長く住んでもよいという相性のようなものだと思うからです。
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物件の調査について15

また、気がつきにくいところですが、窓際で直射日光が当たる部分に木枠を使っているようなちょっと古い建物の場合、そこの部分のペンキが剥がれていることがあります。なんとなくザラっとした感じで、パリパリと手でペンキを剥がせる感じです。

また、直射日光が長く当たっているフローリングの床もメンテナンスをしていないと表面がザラザラしてきて、肌触りがあまりよくなくなってきます

このような場合はやはりペンキやニスなどの塗りなおしになってきます。私自身で施工をやったことはありませんが、工務店などだと簡単にやってのけてしまうとのことですので、何かの修理のついでにでも依頼すると良いと思います。

特にフローリングは入居者が入っている間はメンテナンスがしにくいので、物件購入時や入居者の退去時などにまとめて実施すると良いと思います。案外お金もかかりません
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ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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