archive: 2007年02月  1/1

物件の利回りの落とし穴5

いろんな不動産投資の本を勉強がてら読んでいるのですが、読むだけなら本当にバラ色の家賃収入生活が待っているように思えます。ところが意外と地味で、意外とメンテ費用がかかり、とてもではないですが、不労所得には程遠いものです。現にこれを書いている今も、飲み会を断って不動産屋に行こうとしているところです。物件というか、経営の良し悪しは利回りではなく、キャッシュフローだと言いましたが、キャッシュフローを決める...

物件の利回りの落とし穴4

また、物件を購入する時に最も油断するのは、翌年度に請求が来る不動産取得税です。これは思いのほか大きな出費になりますし、事前に計算することもあまりないので、物件を取得した翌年はかなりビビります。他にも台風が来て雨どいが壊れたり、シロアリに襲われたりと予定の利回りを崩される要因は枚挙に暇がありません。これらは総て私が実際に経験した事例ですし、決して珍しい話だとは思えません。正直言って、普通の不動産投資...

物件の利回りの落とし穴3

さらに重要な利回りの考え方なのですが、持っている複数の物件を総体として捉えるようにしてください。ここはとても重要な考え方です。この物件は13%、この物件は10%などと個別に管理していることが多いようですが、グロスのキャッシュフローが黒字になっているかが不動産投資で最も重要なポイントだと思っています。例えばひとつの物件が空室になっても、他の物件からの利益で埋めていくと考えねばなりません。ですので少しくらい...

物件の利回りの落とし穴2

物件を購入する際のシュミレーションは重要だと思います。しかしその精度は1割くらいの余裕を見ておかないと危ないと思います。私の場合は変動金利を使っているのですが、その金利などもたまに変動しますし、空室の見積もりもみなさん結構甘めに見ているようです。基本的に一度空室になったら、現在の賃料を維持するのは意外と難しいと思ってください。現在の家賃が例えば7万円でも、もちろん相場が一番重要な要素なのですが、空室...

物件の利回りの落とし穴

いろいろと不動産投資を考えておられる方の話を聞いたりして感じた話です。ある人が利回りを百円単位までエクセルで分析して、購入の可否を検討していたのですが、これは果たしてどれくらいの意味を為すのかと思いました。確かによく考えてみると共用部分の電気代や町内会費(清掃協力金等)の負担など、数百円レベルの出費というものはつき物ですが、これを購入時に分析する意味があるのかがすごく疑問です。私の場合は、本当にざ...