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  2. » 2007/02

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


物件の利回りの落とし穴5

いろんな不動産投資の本を勉強がてら読んでいるのですが、読むだけなら本当にバラ色の家賃収入生活が待っているように思えます。ところが意外と地味で、意外とメンテ費用がかかり、とてもではないですが、不労所得には程遠いものです。現にこれを書いている今も、飲み会を断って不動産屋に行こうとしているところです。

物件というか、経営の良し悪しは利回りではなく、キャッシュフローだと言いましたが、キャッシュフローを決める一番の要因は家賃収入を除けば銀行への返済金額になります。これについて分かりやすく書いている本はあまり見かけません。なぜならローンの条件は案件個別に設定されるものだからです。

月々の返済金額が低く設定されればキャッシュフローは良くなりますし、短い期間で一気に返していこうと思えば、月々のキャッシュフローは余裕がなくなってしまいます。私はいくらをどれくらいの利回りで借りるかも気にしますが、それに加えて期間というものも重要だと思います。究極的には家賃が入る限り、どんな条件でいくら借りようと、期間が長ければ経営的にはまわっていくのです。

利回りが重要でないとはいいません。しかし、他にも重要な要素がたくさんあるということです。これを読んで、少しでも利回り信奉者の洗脳が解けることを祈っています。
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物件の利回りの落とし穴4

また、物件を購入する時に最も油断するのは、翌年度に請求が来る不動産取得税です。これは思いのほか大きな出費になりますし、事前に計算することもあまりないので、物件を取得した翌年はかなりビビります

他にも台風が来て雨どいが壊れたり、シロアリに襲われたりと予定の利回りを崩される要因は枚挙に暇がありません。これらは総て私が実際に経験した事例ですし、決して珍しい話だとは思えません。

正直言って、普通の不動産投資というものは、想像よりもおいしい商売ではないようです。私も次の物件を買ったらきっと金持ちになるとか色々な妄想をしていたのですが、正直、買っても買っても常に自転車操業です。故障や空室などの心労も耐えませんし、管理も案外面倒なところがあります。

それでも不動産投資はやらないよりはやった方が良いと思えます。株式よりも手間はかかりますが、安定しており市況にも影響を受けにくいですし、キャッシュフローという意味では経営と呼べるレベルになりやすいと思います。費用も計上しやすいですしね。
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物件の利回りの落とし穴3

さらに重要な利回りの考え方なのですが、持っている複数の物件を総体として捉えるようにしてください。ここはとても重要な考え方です。この物件は13%、この物件は10%などと個別に管理していることが多いようですが、グロスのキャッシュフローが黒字になっているかが不動産投資で最も重要なポイントだと思っています。

例えばひとつの物件が空室になっても、他の物件からの利益で埋めていくと考えねばなりません。ですので少しくらい空室になっても大丈夫なほどの規模を手に入れることが重要になってきます。そうすると少しは空室による心労が落ち着いてきます

どんな物件にも必ず栄枯盛衰というものはあります。その波をカバーするのは規模ですし、経営として成功しているかどうかは利回りではなくキャッシュフローだと思います。利回りというものはあくまでも物件の価格を図るための目安であって、手に入れてしまえばそのあとは安定的にキャッシュが回っているかどうかの方が重要なのです。
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物件の利回りの落とし穴2

物件を購入する際のシュミレーションは重要だと思います。しかしその精度は1割くらいの余裕を見ておかないと危ないと思います。私の場合は変動金利を使っているのですが、その金利などもたまに変動しますし、空室の見積もりもみなさん結構甘めに見ているようです

基本的に一度空室になったら、現在の賃料を維持するのは意外と難しいと思ってください。現在の家賃が例えば7万円でも、もちろん相場が一番重要な要素なのですが、空室期間を短くしたいと思えばいつのまにか6.5万円くらいになっていることも少なくないです。

経験から感じるのですが。賃借人の心理としては、だいたい自分が想定している予算より1万円くらい高い部屋を志向するような気がします。ですから、だいたいその1万円の差の範囲で攻防戦が展開されます。このため現在の賃料は案外維持しにくい(=利回りが下がる)ということなのです。
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物件の利回りの落とし穴

いろいろと不動産投資を考えておられる方の話を聞いたりして感じた話です。ある人が利回りを百円単位までエクセルで分析して、購入の可否を検討していたのですが、これは果たしてどれくらいの意味を為すのかと思いました。

確かによく考えてみると共用部分の電気代や町内会費(清掃協力金等)の負担など、数百円レベルの出費というものはつき物ですが、これを購入時に分析する意味があるのかがすごく疑問です。

私の場合は、本当にざっくりと赤字になる見込みがなければOKと思って経営しているのですが、こと賃貸の経営においては、数万円程度の誤差(想定の範囲外)は日常的に発生します。アパートなどでは結構頻繁にエアコンの故障や水漏れなどが発生します。

これなどは10万円程度の想定外の出費になるので、事前にあまり厳密に計算して計画しておいたとしてもあっという間にその計画は崩れてしまいます。そもそもアパートなどの経営にちゃんと修繕引当金を積んでいる大家はどれくらいいるのでしょうか?
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プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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