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  2. » 2007/05

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


物件購入の「キモ」、ファイナンス2

物件の価格以上のお金を借りることをオーバーローンといいますが、事業として投資を行っている業者ならともかく、一般人向けにこれをやってくれることは滅多にありません。ご存知の通り、マンションやアパートローンというものは、住宅ローンでない限り頭金を20%程度用意しないと銀行も融資をしてくれないことが多いのです。

われわれ普通のサラリーマンに例えば5,000万円の20%で1,000万円の頭金を用意するのは至難の業ですよね!しかもこれに各種手数料その他がかかってくるのであと数百万円はかかるはずです。毎年100万円貯めても十数年かかるので、少なくとも薄給の私にはマネできません…。

ここが超えるのが難しい、貧乏人と金持ちの最大の溝となっているように思えます。(しつこいようですが私は未だにできません…)

これを乗り切る手法がありまして、頭金なしで物件を購入する奇跡のファイナンスです。私はまだ経験が数件しかないのでたくさんの例示ができませんが、これを実現させるためにやらなければならないことが、銀行に顔の利く人とコネクションをつくるということです。
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物件購入の「キモ」、ファイナンス

首尾よく「おいしい物件情報」に出会ったとして、それを実際に手に入れられるかどうかはファイナンスにかかっています。不動産投資におけるファイナンスとは平たく言うとお金の調達のことです。物件を購入するためにどこからどれだけどうやってお金を借りてくるかということを解決させねばなりません。

当たり前かもしれませんが、これが不動産投資の一番難しいところなのです。

もしも物件の価格+α分だけの現金を持っているセレブな人であれば、ファイナンスは必要ありません。ドサッと現ナマで買ってしまえばいいからです(私は仮に現金を持っていたとしてもそうはしませんが…)。

究極のファイナンスは物件の購入価格+購入に関わる諸費用+αを、連帯保証人なしで20年以上の長期で借りることです(だと思う。ノンリコースローン以外にもっとすごいのを知っておられる方がいらっしゃれば教えてください!)。これができれば1円も使うことなく物件を手に入れることができるのです。
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連帯保証人なんていらない

不動産を購入するにあたって、なかなか難しいのが連帯保証人を探すということだと思います。こればかりは自力でなんとかなるものではなく、また、私の親もどういう形であれ借金というものに強烈な抵抗があるため、まったく当てになりませんでした。友達も数千万円の保証人になってくれることはあまりないですし、あまつさえ私は独身ですので、妻を保証人にということもできませんでした。稀に奇跡的に売主などが保証人になってくれることもありますが、(参照:始めて買った投資用マンション2)よほどの幸運がない限り普通は無理だと思います(私も奇跡はその1回限りでしたし…)。

さて、自己資金は0か、あっても少ないことと、連帯保証人がつけられないという2重苦の状態だったのですが、私は当初、この条件でもマンションを何戸も購入することができました。これはいろんな不動産屋を何件も歩いて仕入れた情報で、スーパーノウハウの部類に入ると思うのですが、借り入れには住宅ローンを使うべき です。

これはまさに自分が住むという目的ですので、そこそこちゃんとした理由があれば、金融機関は了承する のです。例えば家族がいたとしても「会社までの距離が遠いため、家族は賃貸で自分が住むためのワンルームを購入する」という理由だったり、独身なら「賃貸を払うのがバカらしいので自分用のマンションを購入する」という程度の理由で十分です。これくらいであれば、いくらでも思いつきますね。

ちょっとわき道にそれますが、なぜ自己資金もなく連帯保証人もつかない普通のサラリーマンが数千万円もする一戸建てやマンションを購入することができるのかご存知ですか?既に購入したことがある方ならお分かりだと思いますが、必ず団体信用保険という保険に入っているのです。つまり、自分の命(など)で保証するから、お金を貸してくれという形で借り入れを起こしているのです。

団体信用保険とは?
http://www.jyukou.go.jp/faq/faq/ans_096.html

住宅ローンというのは、金融機関にとって非常に安全で貸し倒れ率の低いローンということになっています。自宅のためであれば、サラリーマンも数千万円もの借金を必死で返済していくのですね。しかも自分の命を保証として。

私たち不動産で副業している兼業大家サラリーマンは、自分が住んでいる自宅のローンは、物件に入ってくれている賃借人に返してもらうのです。ちょっと自慢になりますが、私も3年間兼業大家を頑張ってきた結果、現在は都内の一戸建てに住むことができています。私はほとんど総ての物件について、連帯保証人をつけておりません。それができてきたのも、総て団体信用保険のお陰なのです
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借入に有利な条件、不利な条件

私たちがアパート・マンション投資で行う借り入れは、個々人に行うものですので、当然条件もケースバイケースになります。借り入れに有利な条件というものを知れば、少しは借り入れ作戦に活かせるようになるのではないかと思います。

私は借入を行うにはあまりいい条件ではないと自負(?)しているのですが、まずは不利であったと思うことを書いてみたいと思います。有利な条件はこれと逆になると思います。
1:独身であること
2:連帯保証人がいないこと
3:サラリーマン収入がやたら大きいわけではないこと
4:自己資金がないこと
5:(投資を始めた後ですが)借り入れ額が大きくなってきたこと


になります。

1:については、金融機関から見たらやはり「逃げるかも」と思うのかもしれません。幾度となく、融資担当者に「配偶者はいないんですか?いないならちょっと難しいですね」というセリフを言われてきました。私は困って、「彼女がいて、近々結婚するつもり」とか、「家の事情で結婚したい人がいるのだが、どうしても結婚できない」とか、いろいろと言い訳を使ってみましたが、どれが効果的だったかはよく分かりません。ほんと辛いですよね。結婚してしまった方、あなたは全然不利ではありません。むしろ有利だと思ってください。ちなみに子供が多くいる場合はちょっと不利に扱われるようです(これは未確認情報ですが、そういう話を聞いたことがあります)。

2:については、うちは実家が借金に対して厳しくて、不動産投資をあまり理解してくれていません。また、親兄弟に迷惑をかけたくないという理由もあるので、ほとんど完全にひとりの力で信用を完結することに成功しています(通常、ローンをする場合は担保をつけるか、連帯保証人=人的担保をつけるのが普通です)。自分と、購入する不動産のみを担保にして融資を受けるのは至難の業ですが、もし失敗しても金融機関以外に迷惑をかけることはないので、自信を持って進めることができます。ご存知の方もいらっしゃるかもしれませんが、連帯保証人をつけないで借りるスーパーノウハウとして、団体信用保険(団信:だんしん)をつけてもらうようにお願いしてみるといいと思います。

3:についてもしょうがないのですが、私はサラリーマンとしてはしがない方ですので、1,000万円を超えるような人ほど信用されていないのが現状です。唯一、会社が大きいということで、私ではなく、その会社に勤めている私というものを信用してもらっているという感じです。給料が少ない分、会社の信用(大手に勤めているという事実で、会社が信用保証してくれているわけではありません)をフル活用しています。また、スーパーノウハウのレベルに入ると思うのですが、銀行に私自身を信頼と将来性のある人物であると売り込むために、私は頼まれてもいないのに職務経歴書と自分の考えをまとめた資料を作りました。5,500万円のアパートを購入した時は、これが決定打となって銀行が融資してくれました。人が貸付をするので、最後はやはり熱意をどう伝えるかです。ここは断言できます。

4:自己資金がないことについては、本当に致命的だと思いますが、物件を数件持つようになれば、なんとかなるようになります。(スーパーノウハウとして、短期的に資金を作る作戦については、どこかで書きたいと思います。)私の場合は本当に自己資金がなかったので、初めての物件購入は自分が住むためのマンション購入でした。これは普通に新築で銀行の融資付でしたので、10万円のみで買うことができました(買った当時は不動産投資などまったく意識していなかったですが)。初期はこの物件を中心として自己資金不足を補ってきたと思っています。

5:これは投資を始めてしばらくしてからの問題になると思いますが、借り入れ額が大きくなり、個人の信用の枠を超えてしまった場合、それ以上の貸付は困難になります。ここを破ることができるかどうかが、大きな成長の分かれ目になると思います。具体的にこうすれば破ることができるという方法はないのですが、私は打開することができたと思います。詳しくはスーパーノウハウのところで書きたいと思います。(一部、不動産投資の実績があるということで有利になる部分もあります)
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良い物件の条件:まとめ

このように、まずは不動産投資を始めるに当たって選ぶべき物件として、
1983年以降のちょっと築年数の経っている、ワンルームか1Kのマンションで、

更に5つのポイント
A:主要駅から近いこと
B:それなりに広いこと
C:できるだけ風呂・トイレ別であること
D:部屋が明るく、それなりに機能が揃っていること
E:なにかひとつ選ばれるためのワンポイント(売り)があること

をそれなりに満たすものが良いと考えるわけですが、どれもこれも満たしている物件は当然、なかなかめぐり会えません。

私はこれらの条件をレーダーチャートのように捉えて、どこかの欠点をどこかの美点が補っている状態であれば良いと考えています。比較的安い築年数の経った物件でも、空室に強い物件は、長く確実なインカムゲインを生むだろうと信じています。良い物件は今でも大切に保有しています。あまりないと思いますが、マンションはRCかSRC※造りのものでないといけないです。

※鉄筋や鉄筋コンクリート造のこと

今ではワンルーム系の物件をあまり買うことはなくなりましたが、暇を見つけてはインターネットの物件検索で脳内ワンルーム投資をやっています。勝手に評価して、買いだなとか雑魚だなとか思って楽しんでします。
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プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

ノウハウの出し惜しみはしません!ご相談・ご連絡は右のメールフォームからお願いします。

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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