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  2. » 2007/07

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


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もうひとつ、賃貸を経営する上で重要な要素があります。一棟モノ≒アパートだとしての話なのですが、もしも自分が賃貸を借りる身であったとして、アパートとマンション、同じ一部屋であればどちらを借りたいと思われますか?同じスペックでもアパートとマンションでは数千円の賃料の差があることからも分かる通り、通常はマンションの方が人気があるものです。

私たち賃貸物件のオーナーからしてみると、一棟モノであるアパートの方が収益や規模、自由度など、より良い案件であるように思えます。しかし、もっとも重要な入居希望者の視点から見てみると、アパートというのは仕方なく入る物件であることを忘れてはいけません。管理、壁厚、防音、エレベータなどの設備などから見ても、おおよそマンションの方が優れているからです。

入居者の目は意外と肥えています。不動産賃貸の経営は数値だけで考えるべきものではありません。いつも言っていることですが、長い目で見て、安定的に経営することを目的とするのであれば、大家としては若干不合理なことであっても、お客様(入居者)の側からも見て正しいことであれば、そちらを選択する必要があるときもあるのではないでしょうか。
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競争力の強い中古区分所有マンション投資9

また、レオパレスなどのサブリース業者に借り上げてもらっている物件についても同様のリスクがあります。レオパレスの場合はさらに悲惨で、10戸のアパートであれば、サブリースの解約と共に一気に10戸の空室が発生することになります。しかも数ヵ月後にいきなり空室状態で引渡しという条件ですので、それこそ入居者集めはゼロからのスタートとなり、その間、銀行への返済もかなり苦しいことになります。ここらへんもレオパレスなどが極悪と言われているゆえんです。うまくいっているうちはいいのですが…。

一時的とはいえ、普通のサラリーマンが毎月数十万円の支出に耐えられますか?それなりに保有戸数を増やして、少しくらいの空室リスクに耐えられるようでないと、一棟モノの運営は大きな危険をはらんでいることを覚えておいていただくといいかと思います。

だいたい、空室というものはそう簡単に埋まるものではないと思った方が良いです。特に最近の一棟モノは郊外でないと手が出ませんので、その傾向は顕著です。購入するときはだいたい満室に近い状態でしょうからいいのです。問題なのは、入居者が一度出て行ってしまうと、郊外に行くほど次に埋めるのが大変になるわけです。なぜならばお客さんの絶対数が少ないからです。

空室は大家さんの努力である程度は埋めることができると思いますが、それでも半年以上の空室リスクを想定して購入に踏み切らないと、破綻の可能性も出てきます。かなり怖いことを書いていますが、要は「無理をするから失敗する」ということだと思うのです。
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競争力の強い中古区分所有マンション投資8

ネガティブな側面ばかり書いていきます。投資のリスクを想定するということはとても重要なことだと思います。経験上、一棟モノのアパートというのは、実はかなり多くのリスクを抱えているものです。しかもそのリスクは、サラリーマンひとりが負担できるようなレベルではありません。つまり破綻の可能性も抱えるくらいのリスクです。

どれくらいのリスクか、私が聞いたことがある失敗例ご紹介します。ある方が無理をして、初めての投資物件として、かなり遠方のアパートを購入した時の話ですが、彼は念願の10部屋の木造アパートを一棟買いしました。当初、満室経営でホクホクしていたのですが、購入して数ヵ月後、いきなりその内の7戸が同時に空室になりました。

彼のアパートでは、10戸の内7戸が法人契約となっていて、ある企業の社宅となっていたのです。その会社が社宅制度をなくすということで、一気に7戸もの空室が発生してしまったのです。彼は慌てて、その物件を買った不動産業者に賃貸の営業を頼んだのですが、さらに運のないことに、その不動産業者はあまり賃貸に強くない業者で、空室を埋めるために1年以上かかったそうです。もともと競争力の弱い物件を一棟モノだということで無理して買ったのですから仕方ないとも言えます。その間のロスは大変なもので、ただのサラリーマンであった彼は、無担保ローンカードからの借り入れで凌いでいたそうです。

彼はかなりツイていなかったケースといえますが、さらについていなかったのは、経験が少なかったため、賃貸を任せる不動産業者を間違えてしまったということです。不動産業者は売買に強い業者と、賃貸に強い業者とがあります。モチはモチ屋ということで適切な業者を選ぶ必要があることを知らなかったわけです。おかげさまで空室の傷口が広がってしまったのです。経験を積むということは大切なことですね。
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競争力の強い中古区分所有マンション投資7

中古の区分所有マンションの良いところというのは、最近の一棟モノには求めることのできない、競争力を強くする条件を兼ね備えているところです。もちろんすべての物件がそうであるとは言えませんが、慎重に選んでいけば、そのような物件は少なくありません

都心の一棟モノで大都市圏の駅近物件というのは、ほとんど出回らないですし、あったとしてもすごく利回りが低くなっていると思います。大きな駅から近いというのは、賃貸不動産を運営するにあたって、強い競争力を持つ大きな要因です。つまり空室リスクが低いということになります。中古の区分所有マンションでは、こういった競争力の強い物件がたくさん流通しています

また、木造物件と鉄筋コンクリート物件というのは、建物の寿命に数倍の差があると思ってよいです。鉄筋コンクリート物件は法定耐用年数でも47年とされています。木造は22年となっています。実際には法定耐用年数はあまり実用的な寿命ではありませんが、しっかりした鉄筋コンクリートの物件は50年くらいではビクともしないと言われています。

築20年の木造アパートは建物の価値はほとんどないため、銀行も融資が難しいものです。しかし、鉄筋コンクリートの建物は、まだまだ耐用年数がありますので、長くて有利な融資を受けることが可能です。返済期間をある程度長く取ることはキャッシュフローを安定させるので、特に投資を始めた初期のリスクを低減させる効果があります。
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競争力の強い中古区分所有マンション投資6

さて、夢を見て不動産投資をはじめられる方の夢を壊して(!)、ようやく本題に入るのですが、それではどうやって不動産投資を始めればよいのかという話をしたいと思います。

私が考える不動産投資の大原則は、

・自分で想定できない、過大なリスクは負うべきではない
・安定してキャッシュフローを生む物件を手に入れる
・おいしい情報は素人には入ってこない


ということだと考えていますので、リスクと成功率を加味すると、やはり以前から申し上げている通り、良質の中古区分所有マンション(分譲タイプのもの)を複数戸手に入れて安定させてから、その先の展開を考えるという方法が最適であると思います。

不動産投資をはじめようと考えて、本やセミナーなどで勉強をしている方にとっては、区分所有マンションという選択肢をはじめからなくしているように思えますが、私はそれが残念でなりません。インターネットなどで構いませんので、中古区分所有マンションの情報をよく研究してみてください。

皆さんが望んでいる条件を持つ物件がたくさん並んでいることに気がつくはずです。大都市近郊で、駅から近く、安定した入居者で、利回りも高い、しかもまあまあ新しい築年数のSRC(鉄筋、鉄骨コンクリート)物件です!ただひとつ、区分所有であるということを除いては…。
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プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

ノウハウの出し惜しみはしません!ご相談・ご連絡は右のメールフォームからお願いします。

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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