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  2. » 2007/09

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


新築ワンルーム投資について5

投資用新築ワンルームマンションの欠点はまだあります。投資用ワンルームの入居者はその仕様からほとんどが独身者となっています。独身者ばかりのワンルームのモラルの低さをご存知ですか?私は実際に自分で投資用ワンルームに数ヶ月住んでいたことがあるので分かるのですが、ゴミ捨て場などは酷い状況でした。管理も数日に一度掃除に来るくらいで、生ゴミの臭いが充満し、廊下は荷物が置かれ、迷惑チラシなども大量にばら撒かれるようなかなり問題のある生活環境でした。

私の住んでいるところは酷い方かもしれませんが、やはり自分のものとして自分が長く住むという目的がない以上、独身者はモラルが下がってくるようです。これは管理が悪いということにも起因しています。管理費や管理は大家の利益を上げるために必要最低限に設定されているので、管理者常勤とか毎日掃除などはされていません。結果、物件としての魅力が下がり、入居者も集めにくくなるという悪循環ができあがります。

投資用新築ワンルームマンションの悪いところばかりを書き連ねてきましたが、これは実際に私が住んでみて、販売業者と接触したりして感じたことですので、他にもモラルの良い、良識的な業者もあるのかもしれません。しかし、概して間違ったことを言っているとは思っていませんので、参考にしてみてください。
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新築ワンルーム投資について4

投資用ワンルームマンションの悪口を言えばきりがないのですが、これに加えてサブリースというオプションをつけていることもあります。サブリースは契約すると10%~20%の手数料を取られるものの、家賃が保証されるというものです。これがついていると契約期間中は家賃が下がるものの満室が保証されるので、安定するというメリットがあります。入居者募集などの手間もかかりません

しかし、サブリースはローンを組んでいる期間、ずっと契約させてくれるという保証はありません。ほとんど新築の魅力がなくなるや否や(=空室が発生しやすくなった時)、解約を迫られるようにできています。物件的な魅力の劣る投資用ワンルームが唯一おいしい(と思われる)時期がこの新築から数年間です。この時期だけは物件もきれいで苦労しないで入居者が集まりやすいのです。

このおいしい時期に利益を削ってサブリース業者に甘い汁を吸わせておいて、実際古くなり空室が発生するようになった頃にサブリースを解約して空室リスクを大家に押しつける手法は、新築ワンルーム投資業者の王道になっているようです。新築ワンルームを購入する大家さんは私が知る限り不動産投資初心者が多いようですので、空室リスクの恐怖を煽ることでサブリースの契約へ誘導するとのことです。
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新築ワンルーム投資について3

投資用ワンルームマンションは良く見てみると修繕積立金が、分譲タイプのマンションに比べてやたら安いと思ったことはありませんか?これは大家の利益率を上げるために最低レベルのお金しか積み立てないようになっているからです。修繕積立金が少ないと、必要な定期メンテナンスや何か故障したときの大規模修繕などができないことを意味します。

分譲タイプでも物件を魅力的に見せるために修繕積立金を低く設定することがあるようですが、分譲タイプは自分が住むために購入するマンションですので、自分たちが管理組合を設置し、良識ある人たちが自分たちの将来のために適切な修繕積立金を設定するようになるので、だいたいある一定の金額に落ち着くようになるようです。

投資用ワンルームだと、全戸賃貸なので管理組合もまともに設置されず、大家も自分で物件を管理していないため、自分に都合の良いその少ない修繕積立金が継続されてしまうので、いざ大規模補修が必要な時などに行き詰ってしまうのです。
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新築ワンルーム投資について2

更に収入についてですが、7万円の家賃だとして、これから管理費と修繕積立金が毎月差し引かれます。管理費は入居者から頂くとしても、修繕積立金は大家が負担しなくてはなりません。だいたい管理費3,000円、修繕積立金2,000円だとしておきます。

更に更に、表面利回りは満室が続いたとしての計算ですので、想定される空室リスクを勘案(例えば甘めに見て90%)し、不動産会社の管理費を家賃の約5%(契約しなくても良いが空室になった時に苦しい)及び家賃の振り込み手数料(例えば500円)を引くと、最終的には表面利回りよりも数%引いて考えないといけません

更に更に更に投資用ワンルームマンションがよくないのは物件のつくりが比較的ショボいことが多いようです。例えば壁が薄い、コンクリート厚が薄い、鉄骨が薄いなど、入居者を集めるための表面的なつくりは結構備えているのですが、物件としてのつくりが甘いため、数十年経ったときに修繕に苦労すると思われます。投資用新築ワンルームを購入するためにローンを30年くらいで組んだとして、それが終わったときにはボロボロのなんの価値もないモノが残るかどうかといったところです。手放そうにもそんな物件、しかも一部屋だけを購入しようという人なんかいないですよね。
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新築ワンルーム投資について

よく「この低金利時代に4%の利回りを実現!」などというフレーズで募集している新築ワンルームマンション投資について、よく言い古された話で恐縮ですが、私も絶対止めておいた方が懸命だと考えています。

そもそも利回り4%(これでも良心的な利回りの方、酷い場合は2%とかいうのがありました)というのを冷静に分析してみると、これは表面利回りのことを言っています。表面利回りは年収入÷購入価格を指しますので、例えば7万円の家賃が見込める場合は2,000万円強くらいの物件を購入することになりますよね(7万円×12ヶ月÷2,000万円=4.2%)。

これに加えて購入時に登記に関するお金や保険などの諸経費がかかってきます。新築ワンルームマンションを購入する場合は仲介手数料(物件の3%+6万円)はかかりません。そうすると実際の購入総額は2,200万円くらいになるのではないでしょうか?この時点で既に数%は下がっています。
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ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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