archive: 2007年09月  1/1

新築ワンルーム投資について5

投資用新築ワンルームマンションの欠点はまだあります。投資用ワンルームの入居者はその仕様からほとんどが独身者となっています。独身者ばかりのワンルームのモラルの低さをご存知ですか?私は実際に自分で投資用ワンルームに数ヶ月住んでいたことがあるので分かるのですが、ゴミ捨て場などは酷い状況でした。管理も数日に一度掃除に来るくらいで、生ゴミの臭いが充満し、廊下は荷物が置かれ、迷惑チラシなども大量にばら撒かれる...

新築ワンルーム投資について4

投資用ワンルームマンションの悪口を言えばきりがないのですが、これに加えてサブリースというオプションをつけていることもあります。サブリースは契約すると10%~20%の手数料を取られるものの、家賃が保証されるというものです。これがついていると契約期間中は家賃が下がるものの満室が保証されるので、安定するというメリットがあります。入居者募集などの手間もかかりません。しかし、サブリースはローンを組んでいる期間、ず...

新築ワンルーム投資について3

投資用ワンルームマンションは良く見てみると修繕積立金が、分譲タイプのマンションに比べてやたら安いと思ったことはありませんか?これは大家の利益率を上げるために最低レベルのお金しか積み立てないようになっているからです。修繕積立金が少ないと、必要な定期メンテナンスや何か故障したときの大規模修繕などができないことを意味します。分譲タイプでも物件を魅力的に見せるために修繕積立金を低く設定することがあるようで...

新築ワンルーム投資について2

更に収入についてですが、7万円の家賃だとして、これから管理費と修繕積立金が毎月差し引かれます。管理費は入居者から頂くとしても、修繕積立金は大家が負担しなくてはなりません。だいたい管理費3,000円、修繕積立金2,000円だとしておきます。更に更に、表面利回りは満室が続いたとしての計算ですので、想定される空室リスクを勘案(例えば甘めに見て90%)し、不動産会社の管理費を家賃の約5%(契約しなくても良いが空室になった...

新築ワンルーム投資について

よく「この低金利時代に4%の利回りを実現!」などというフレーズで募集している新築ワンルームマンション投資について、よく言い古された話で恐縮ですが、私も絶対止めておいた方が懸命だと考えています。そもそも利回り4%(これでも良心的な利回りの方、酷い場合は2%とかいうのがありました)というのを冷静に分析してみると、これは表面利回りのことを言っています。表面利回りは年収入÷購入価格を指しますので、例えば7万円の家...