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初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


自宅用物件としての投資物件2(実録)

最近、OLが自分用の新築マンションを購入するという話を良く聞きますが、当時の私もまさにそういう状態でした。別に将来に不安があるとかそういうわけではなく、いざとなれば人に貸せばいいやというくらいの軽い気持ちです。私は同じような境遇の人に言いたいです。「自分用の新築マンションは買うな」と。どう考えてもROI(投資対効果)が悪すぎます。数年落ちの中古物件を数百万円かけて自分好みにリフォームした方がまだ安くつきます

さて、私がそのマンションを知ったのは、会社で読んだ新聞のチラシでした。たまたま総務のお姉さんがチラシを片付けているのを横から眺めていたのですが、ちょっと冷やかしついでに見に行こうと思い、翌休日に現地に視察に行きました。もちろん生まれてはじめての物件見学です。

新築でしたが、物件はできあがっていました。仮に新築を買うのであれば、必ず出来上がったものを見に行くべきです。図面とショールームだけでは日当たりの関係や天井などの構造、部屋ごとに違う若干の仕様などが分かりません。新築投資用マンション(区分所有)などはもっての他です。数千万円をそんな賭けに使わなくても良いと思います。新築投資用ワンルームだけはダメです。

現地では1Fの店舗スペースで営業マンが応対してくれました。コンクリート厚や設備の自慢をしていましたが、既に空いているところは5,6箇所しかなかったので、とりあえずその中の一番上のフロアを見せてもらいました。

「おおっ!この部屋が自宅になるのか!」と、経験が少なかったのでホンキで感動してハンコへの道が一気に縮まりました。このマンションは1フロアに3戸しかない小型物件でした。でも各部屋のグレードは高く、角は見晴らしが良い上、前面道路も広いので開けています。窓のある夢のお風呂ライフが想像できました。

「よし、この部屋を買おう!」そう決めて、実家に相談しに行きました。
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自宅用物件としての投資物件(実録)

投資物件の1件目は以前「始めて買った投資用マンション」に書いたとおりですが、本当に始めて買ったこの物件は賃貸に家賃を払うのがバカバカしくなり、どうせ払うなら自分用に買ってしまえと思って買ったちょっと高級なこのマンションでした。投資用物件に必要以上に高級な物件は不要(自分が住むわけではないし、事業だし)なのですが、ここは自分が気に入って自分が住むために35年ローンまで組んで買ったプチ高級マンションです。

場所は東京のど真ん中、主要駅まで総て15分以内にいけるようなところでした。それでいて土日や夜は閑静で、都心とは思えない環境が気に入って購入を決意しました。当時は間違いない選択だと思っていたのですが、今となってはなんでこんな無駄なことを…と後悔しています。しかし不動産購入の流れが分かったことと、ハンコをつく度胸がついただけでも、高い授業料でしたがよかったと思うようにしています。

40平米弱で新築の1DK、風呂やトイレにも窓があり、大型のウォークインクローゼットがついて3,600万円くらい(高い!)です。ホンキで徒歩すれば7路線くらいは使えるロケーションの良さが魅力でした。しかも駅徒歩1分。新築なので設備も最新でした。ちょっと前のトレンディドラマに出てきそうな雰囲気に当時の私はやられたのだと思います

振り返ってみれば、物件選びは初めてだったにもかかわらず、なかなかいいセンスをしていたと思います。
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始めて買った投資用マンション2

買付証明を書いたはいいのですが、先立つものがあまりありませんでした。世話になった不動産屋の馴染み(?)の信用金庫に一緒に相談に行って、物件代金800万円の内、なけなしの自己資金300万円を頭金にして仲介手数料や登記料等含め約600万円のローンを組むことにしました。まあ300万円でもあっただけ良かったのかもしれませんが、いきなり無一文状態です。独身だからこそできるワザという感じです。今であればこの程度の物件であれば頭金は絶対に1円も出しません!

これから投資をしようと思う方にとって、少しでも参考になればと思って、できるだけ具体的に書こうと思います。バカっぽいかもしれませんがご勘弁ください。

7月の初旬、不動産屋と一緒に物件近くの信用金庫に行きました。さすがに馴染みの信金だけあって、担当と課長、店長が出てきて名刺交換をしました。その後、店長は部屋から出て行きましたが、課長と担当に物件の説明をしました。

課長からいろいろと聞かれたのですが、特に覚えているのは自己資金はいくらあるのかということでした。私はうっかり正直「に300万円くらいかな」と答えてしまったため、「では、足りない分600万円を借り入れましょう」と言われてしまいました。その他条件などは一切こちらから交渉の余地はなかったように思えます。月返済額6万円、4%で10年返済という条件です。家賃が8万円ですから修繕積立金や管理費を除くとほとんど利益なしという感じです。

何を信金の担当に尋問されたかというと、

・どこに住んでいるのか?
(恐らく信金は営業地域が決まっているためだと思われます。こればかりは正直に答えるしかありません。)

・なぜ、不動産投資をしようとしたのか?
(大型物件になればなるほどこういう質問をされる気がします。私は将来起業しようと思っていて、そのための資金つくりであると答えました。案外ウケが良かったように思えます。)

・どこに勤めていて、どういう仕事をしているのか?
(私は運よく手堅い会社ですので、たいした収入ではないですが印象が良かったように思えます。ここではなるべく手堅い仕事をしていて、歩合などの不安定要素が少ないことや逃げないしっかりした会社であることをアピールする方が良いと思われます。)

・なぜその物件なのか?
(鉄筋コンクリートの物件は、少々古くても減価償却期間(法定耐用年数)が長いためか、それなりに長い期間で返済するローンを組んでもらいやすいようです。ここでは賃貸的に人気がある物件である理由をきちんと述べると良いと思います。→賃貸で人気がある=安定している。融資担当者は安定を好みます。)

・親は何をしている人なのか?
(私は当時25歳程度でしたので、やはり最後は親ということだったのだと思います。ぎりぎり働いていましたので、それがまた好印象だったと思われます。)

・結婚しているか?
(独身は本当に信用が弱いです。が、彼女がいて、先を考えている旨を匂わすのは良いと思います(本当かどうかはどうでもいいのです。))

・連帯保証人は親でいいのか?
(私の場合はどうしても親が借金を許さないので、これが一番の問題でした。たまたま物件の売主が他の物件を買うためにどうしても売らなくてはいけないという理由があったことと、それなりに金持ちであったため、うまく交渉して売主に連帯保証人になってもらいました。奇跡です!)

などでした。

かくして、私は晴れて夢の大家となったわけです。スタートは非常に小さいものでしたが、物件を保有するということ自体が既に経歴となるようですので、その後の物件取得には有利に働きました。めでたくすぐに入居者も決まり、利益は超少ないながらも安定した資産になっています。
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始めて買った投資用マンション

不動産投資を3年続けてきたなかで何か一番大変だったかというと、1件目を購入することでした。買えば買うほど、度胸がつくというか手際がよくなるからかもしれませんが、最初はハンコを押すこと自体がとても心的負担の多い作業でした。これから不動産投資を始めようとされるかたは、確実に記念に残る一撃(ハンコの)になることだと思います。

当時、私は不動産投資を意識せずに自分用のマンションを購入していました。これも今考えると信じられないですが、新築で35年ローンを組んでいたのです。たまたま自分用マンションを賃貸に出すと実は月々数万円手元に残るということを知り、不動産投資に興味を持ったしだいです。

実際に購入するまでに数件のマンションを物色しましたが、なかなか手ごろな物件に出会えませんでした。この頃は今ほどインターネットで検索するサイトがなかったため、実際に暇を見つけては不動産屋を訪ねて回っていました。利回りとかはあまり詳しくなかったため、本当にカンでフィーリングに合う物件を探すといった感じでした。→でも結局、足でいろんな人に話を聞いたことは、後日、ノウハウとなって現れてきましたので、ある程度足で稼ぐことも必要な気がします。

だいたいの不動産屋は以前書いた六本木の業者のような「若造のクセに不動産投資とは生意気な」という態度でしたが、まれに親身になって探してくれる業者もあります。(是非、そういう親身に対応してくれる業者と付き合ってください。)そこで数件の候補をもらって、最初に見に行った物件をものすごい勢いで気に入ってしまいました。たまたま空室で中も見られたのですが、山手線の駅徒歩数分、静かで最上階角部屋25平米という、自分が住みたいくらいのマンションでした。だいたい800万円で月8万円の家賃という感じです。つまり表面利回り12%ですね。

ただし!当時はあまり気にしなかったのですが、この建物は1978年築だったのです。きれいにリフォームされていましたし、ベランダも広く、入居希望者も見れば必ず気に入るタイプの部屋だったので、思わず買付証明を書いてしまいました。
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不動産投資、最初の最初2

初めて不動産投資を相談したその業者は六本木だったのですが、25歳だった私にはどの物件も恐ろしく値段が高くて卒倒してしまいました。不動産のロケーションはあまり都心過ぎても、始めるには適していないと思います。

その不動産屋に提示された少ない選択肢の中から、なんとか六本木徒歩5分くらいで一番安い価格(確か600万円くらい)のワンルームを探し出しました。

私「この物件が気になるのですが」
業者「外からしか見れないよ」
と素っ気なく言われました。空室だったのに…。

本当に意地悪されてるなぁと感じながら、一応見に行ったのですが、窓からは一面のお墓ビューで、階段は薄暗く、ゴミが散乱していたのを覚えています。マイソクではいいこと(駅近、高利回りなど)しか書かれていないので、実際に現物を確認しに行かないといけないなと思いました。

それでも当時の私には他に選択肢がなかったので、その物件を購入するにはどうすればいいかを不動産屋のおっちゃんに相談したのですが、「自分で銀行行って金策してから来い」となぜか怒鳴られたので、さすがに頭に来て帰りました。この業者からは一切ノウハウが得られなかったです。でも不動産投資は若い人には教えたくないおいしい商売であることと、物件選びよりも金策の方が難しいということだけは少し分かった気がしました。でも本当にヘコみましたね。
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プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

ノウハウの出し惜しみはしません!ご相談・ご連絡は右のメールフォームからお願いします。

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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