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初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


銀行からの紹介によるおいしい物件3(実録)

翌日、私は会社を休み(やはり仮病)、朝からATMを駆け回って無担保ローンカードを数枚使って数百万円を一気に引き出しました。こんなに大金を持ったことは初めてだったので移動の時はすごく緊張しましたが、なんとか約束の時間までに契約、決済場所の銀行までたどり着くことができました。

現場に着くと、不動産屋と銀行の担当者など数名、あとは運悪く破産してしまった売主が既に集まっていました。破産の現場らしく、窓もない暗い陰気な部屋であったことを覚えています。

実は前の晩に、不動産業者と打ち合わせをした時、「相手は破産していて落ち込んでいるんだから、おいしい物件を手に入れたとはしゃいじゃダメだよ」とアドバイスされていました。あくまでも無表情で、事務的に相手の気に障らないように振舞えと。そうでないと本当に刺されるかもしれないよと脅されていたので、私は役者張りに青い顔をしていたと思います。
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銀行からの紹介によるおいしい物件2(実録)

その日の夜中、会社に戻ってから不動産屋に寄って、落ち着いた状態で話を聞くと、不動産屋が急いでいた意味が分かりました。この物件は銀行の不良債権で、不動産屋と懇意にしていた銀行の担当者が任意売却として紹介してくれたものだったのです。

その不動産屋は当日時間がなくて見に行くこともできませんでしたし、たまたま自由になるお金がなかったということで、年中出入りしていた私に話を振ってくれたのです。

それで、実際に見に行った私は、正直にあまりいい印象ではなかったと不動産屋に話をしたのですが、聞くと価格が通常の半額レベルだったのです。利回りで言うと20%を超えていて、どうしても明日までに現金を用意しないと手に入れられないということで、慌てていたとのことでした。

印象は良くなかったのですが、利回り20%で一応安定した入居者であること、また、その時は運よく無担保ローンカードの枠が目一杯空いていたことなどの、良い条件が重なったため、私は購入を決意しました。
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銀行からの紹介によるおいしい物件(実録)

1件目の記念すべきアパートを手に入れてからまもなく、会社で仕事中にいきなり不動産屋から連絡があり、「いい物件が出たので、今日中に物件を見てきて!」と言われ、ガシャンと一方的に電話を切られました。

何がなんだか良く分からないまま、物件の住所と名前だけしか聞く時間がなかったのですが、その人の言うことに間違いはないと信じていましたので、その日の午後は仮病をして物件を見に行きました。もちろん仮病の名は腰痛です。

至急の物件は速攻で判断をしないと、すぐに他の人のところに流れていってしまいます物件の査定を一生懸命するのも重要ですが、まあ損はないと思ったら判断してしまわないと一般の人がお宝不動産を手に入れるのは難しいです。

その後、会社から遠路はるばる隣の県まで足を運んで、見に行った物件は駅からだいぶ離れたものでした。まあ古くはなかったのですが、あまりパッとした印象もなく、まあ土地付の一戸建てだなと思ったくらいのものでした。
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アパート購入 決済日

私にとって5千万円もするアパートを入手することはかなり困難なことだったのですが、懇意の不動産屋の指導(?)もあり、無事に銀行の審査をパスすることができました。

決済日、私は喜び勇んで会社を半日有給にし(もちろん病欠!)、ハンコと必要書類を持って銀行に行きました。銀行に行くと担当者が個別のスペースに通してくれます。この時は売り手、売り手側に融資している銀行担当者、司法書士、私の側の不動産業者が同席していました。

まず、私に融資してくれる銀行担当者に言われるがままに融資書類(融資の証明書、団体信用保険、口座開設、火災保険、他振込依頼用紙など)に記入をし、片っ端から押印していきました。全部で20箇所くらいハンコを押したと思います。契約書は事前に作成しておきました。

次に登記に関する書類について記入し、司法書士に委託します。司法書士は印鑑証明と各書類の印鑑を照合し、一応本人確認をしているようです。

最後に私に融資をしてくれる銀行から、まだローンが残っている売り手の銀行宛に融資金額を振り込み、決済と物件の引渡しが完了します。融資のお金は一度、私の口座に記帳されますが、すぐさま引き出されます。通常この時、通帳やカードなどは取り上げられてしまいます(個人的に引き出されるのを防ぐため)

このようにして、苦労はしたものの私は無事に初のアパートを手に入れることができました。帰りの道すがら、うれしくて叫びたい気持ちでした。物件の情報に出会ってから2ヶ月くらいかかったと思います。
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資金調達のための銀行との攻防戦2

次に自分が有能で会社で今後重用される(=将来に渡って順調に収入が伸びる)ということをどのように説得するかと考えました。私は本当はたいしたことない人間で、今後会社でどれくらいの地位になるかということはだいたいわかるのですが、銀行の担当者に私と付き合っておくことが将来どれだけ役に立つかということをなるべく強く印象に持ってもらいたかったのです。

そのために会社で仕事のためにイヤイヤ取った資格を、あたかもすごい資格であるかのように説明し、それをもっているがためにこれから私はマネージャとして活躍するようになり、間違いなく収入が上がるというシナリオを作りました。

本当に書いていて恥ずかしくなるような稚拙なシナリオで悶絶しそうなのですが、意外にもあっさりと銀行担当者は理解してくれました。本当かどうかが問題なのではなく、普通のサラリーマンではなく、何か野心のあるやつだと思われたことが説得が成功した理由だったのではないかと思います
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プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

ノウハウの出し惜しみはしません!ご相談・ご連絡は右のメールフォームからお願いします。

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大家仲間1,000人を目指して

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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