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  2. » 2008/08

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


不動産投資に関して思うこと4

株式投資や預金と、不動産投資が異なる点は自己資金がベースとなるか、借金がベースとなるかの違いだと申し上げました。

これを分かりやすく説明すると、株式投資はまず、例えば自己資金を100円を持っているとすると、それを株式に交換し(100円分の株式)、市場価値に応じて価格が上下します。例えばここで保有している100円分の株式が上がり、110円分の価値になったとします。市場価値というものは極めて気まぐれなものですので、1ヵ月後に110円になっても2ヵ月後には80円になっている可能性もあります。もちろん大上昇している可能性もあるわけです。

敢えて言うならばその100円分の株式という資産が生む価値として、「数円の配当」が付いたりします。これこそがその資産が生んだ価値といえるでしょう。

つまり、株式投資はそもそも100円を現金で持っている必要があり、しかもその価値は市場の気まぐれで乱高下し、資産そのものが生む価値は比較的少ないものなのです。何で儲けるかというと、この市場の乱高下を利用して利ザヤで儲けるのが一般人の儲け方なのです。こういうと怒られるかもしれませんが、ギャンブルに近いですね。
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不動産投資に関して思うこと3

サラリーマンにとって副業として不動産投資をするということは、もうひとつの収入の柱を作るということです。普通の人が株や預金で少しでも有利に運用しようというのと同じで、不動産投資も会社から禁止されるような副業であるとは思いません。もし会社にバレても堂々としていようと思います。

実際、手持ちがある人ならともかく、現金や資産のない一般人が時間を使わずに、生活可能なレベルの定期的な収入を得る方法はほとんど唯一これしかないと思います。不動産が株やその他の運用と異なる点は、借金をしてそれを運用するという点です。

資本に関する話になりますが、「お金(資産)がお金を生む」ということの意味は、資産というものには価値があり、それに対して人はお金を払うということです。だからお金持ち(資産家)は何もしないで生きていけるのです。ですので、自己資金で始めなくてはならない株、外貨、預金、その他資産運用は資産を持っている人がその資産に稼がせるということなのです。

一方、不動産投資は金融機関からその物件の分だけ借り入れを起こします。つまり借金です。ここだけでも多くの人は抵抗があると思いますが、この借りたお金を運用するのです。ここに何も持たない一般人が資産家になるためのキモがあります
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不動産投資に関して思うこと

先日、不動産屋と打ち合わせをしようとして、タイミングが悪く2時間ほど待たされた時、ひとり喫茶店で考え事をしていました。漠としてどうでもいい話かもしれませんが、自分がなんのために不動産投資をしているのかということです。

日常、必要があれば会社をサボって登記簿を取りに行ったり、飲み会をキャンセルしてまで物件情報をもらいに行ったりと、意外にいろんな犠牲を払っているなぁと感じました。最初は小遣いの足しになればいいなと思った程度で、不動産投資で生活不安の解消や金持ちになろうとかいう気持ちは全くなかったです。

数年かけていくつか物件を買い足していき、無駄な出費もたくさんしましたし、時間的な犠牲もだいぶ払ってきましたし、余計な気苦労もたくさんしてきたと思います。なんでそんなに頑張って不動産投資街道まっしぐらになってしまったのか、なんとなくわからなくなってきてしまいました。

大したモチベーションでもなかった割には、がむしゃらに買い足し続けてきてしまったので、そろそろ一度、資産の整理でもするかと思っているところです。物件を絞ってゆっくりと成長して行く方が副業としては良いのかもと少し思ったところです。
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物件と結婚するという考え方

不動産事業をやっているうちに、いろんな先輩からいろんな教えを受けることができました。参考になることとならないことが玉石混交で、不動産投資をやってきたことは私にとって大きな収穫となっていると思います。

その中で面白い考え方だと思ったのが、物件と結婚しなさいという考え方でした。その先輩は女性で既におばあちゃんなのですが、いろいろとかわいがってもらいました。なぜその女性がアパート投資に精を出すのか聞いてみたところ、彼女のお母さんに言われたことが、「男は裏切るが、アパートは裏切らない。ひとりでも子供をしっかり育てられるようにアパートと結婚するつもりで物件を持ちなさい」といわれたことがきっかけだったということです。

あまりこういうことは言いたくないのですが、彼女いわく、「例えば株であれば相場を知らなくてはいけないし、経営であれば人を動かせなくてはいけない。学歴もない女性である私にはバカでもできるアパート経営しかないのよ」とのことでした。バカでもできるというほど甘いものではないと思いますが、確かに不動産は経営などに比べればはるかに手間もかからず運営できるとは思います。私もサラリーマンとしてウィークデーはほとんど不動産投資に関することはできませんが、しっかりと収益はあげています。

また、中国の一部地域では、「マイホームなんてとんでもない。そんな金があれば物件を買って人に貸す」という考え方もあるそうです。物件を買って、人に貸し、自分は安い賃貸に住むことで、より多くの資産を増やしていくのが常識だそうです。そういえばある不動産屋さんにも、私が始めて買った自宅用のマンションの話をしたら「そんなお金があれば月30万円の収入になるよ。自分は普通の賃貸に住んで、その資産を人に貸すんだ。」と言われた記憶があります。

経験のある人と話すと、本当にためになるなぁと感じました。そういう先輩たちの教えを受け、ますます投資に力を入れていきたいと思います。
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不動産投資、初期の進め方

私がやってきたことが最良とは思えませんが、相当いい線を行っているのではないかと思っています。始めて3年間は本当に勉強しまくり、買いまくりということで、充実した日々だったと思います。お陰で5回以上の決算を迎えることができました。

数件ワンルームを持つことで安定的にキャッシュフローを手に入れることができるようになり、金融機関もそれを収入としてみなしてくれるようになります。ただし、担保としてはあまり有効ではないのでご注意ください。(数百万円くらいの共同担保を入れることができることもあります。)1件だけだと、空室が発生した際に他の収入で補うことができないので、非常に不安定な状態です。なるべく早く数件持つようにしましょう。数件持てば、ここでとうとう普通のサラリーマン以上の信用を得たことになります。

利用実績により、無担保ローンカードの枠も大きくなり、一度に動かせるお金の額も大きくなっているはずです。また不動産業者や金融機関などの知り合いも増えていることでしょう。市場に出る前のおいしい物件の情報も少しづつ入ってくるようになり、確実にコツも飲み込めているようになっています。

そうすればアパートクラスであったとしても、あまり怖いことはありません。だまされることも少ないでしょうし、相場感も身についていると思います。ワンルームは利益を取ったと思ったら値下がりする前に売ってしまっても良いですし、減価償却期間内であれば、持ち続けていても良いと思います。

目標はここまでで1年半です。サラリーマン収入が1千万円を超えているようなすごい方は、1年とかからないでしょう。
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プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

ノウハウの出し惜しみはしません!ご相談・ご連絡は右のメールフォームからお願いします。

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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