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初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


指し値のお作法6



次にありそうなケースが、あなたが指し値をすると言うことは、他の人もその価格で購入することができるということです。そうすると1,000万円の物件を100万円値切っているとすれば、他の人も900万円でその物件を手に入れるチャンスがあります。仮にこの物件をあなた以外が狙っている良い物件だとすれば、「私は920万円で買う」とか、「私は現金で買う」というような、あなたよりも良いオファーを出された瞬間に、この物件はあなたの価格交渉の努力とともに、濡れ手に粟の状態で他人様の手に渡ることになるのです。

ちなみに不動産業界では、現金で購入するというのが最強です。もちろんローンをめいっぱい使って大きなレバレッジを利かせることこそ不動産投資の妙味と言えるのですが、こと物件を手に入れるためには現金のパワーに勝るものはありません。売り主も売り急いでいるため、融資が下りるか解らない1,000万円よりは、いますぐ手にすることのできる950万円を選択する可能性が高いです。それだけ現金は値下げ力が強いと言うことです。

また話が逸れてしまいましたが、このような売り手買い手の心理戦で価格が決定するため、あまり無戦略に指し値をするというのはお勧めしません絶対に欲しい物件をむやみやたらと指し値をすると、他人様に値下げというお土産をつけて物件を手渡してしまうことにつながりますので。
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指し値のお作法5



さて、指し値の概要をおはなししたところで、今度は逆の一面をお話ししたいと思います。実は、指し値は諸刃の剣です。諸刃とはどういうことかというと、指し値をすることでその物件を手に入れる可能性を下げるということです。確かに安く買えることはいいことなのですが、物件自体が手に入らなければ、指し値も徒労に終わってしまいます。

先日も書いたように、売り主は所有する物件を1万円でも高く売りたいと思っています。定価が決まっていない上に、値付けにも自信がないとはいえ、ある程度の覚悟を決めた価格を値切られるということは、売り主に取って気持ちのいいことではありませんよね。売り主は自分の物件はある程度良いものだと思っていますから。

一番、レベルの低いケースでは、「おれの物件を値切るようなやつには売らん!」というパターンです。売り主もプロばかりではありませんから、1,000万円でチラシを作ったら、その1,000万円は手に入るお金だと考えてしまう傾向があります。それが100万円減るとなれば、相当腹が立つに違いありません。感情的に売ることを拒否することも考えられるでしょう。
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指し値のお作法4



指し値をかけるタイミングですが、基本的に銀行に融資の審査を依頼する前にしなくてはいけません。まず価格を決定しておいてから、融資の承諾を受け、その金額で決済するという流れです。売り主も承認した、銀行も融資の承認をしたという状況で、買い主が途中から色気を出して、「やっぱりもう少し安くならないかな!」と、無邪気に後出し指し値をして、売り主が怒って売買を取り消したという話を聞きますが、これは業者にも銀行にも売り主にも迷惑をかける行為で、商取引のマナーに反するものだと思います。

後にも先にも関係のない一度切りの取引かもしれませんが、社会には信義則というものがあります。不動産業者も銀行も、総て無料で仕事をしているわけではありません。銀行も融資の決定を下すまでにそれなりの審査稼働をかけていますし、不動産屋は言わずもがなですよね。自分の利だけを追求する人は自分も取引の機会を逸しますし、業者もまとめて信頼を失うことになります。

ちょっと外れてしまいましたが、指し値をするなら堂々と、一度決めたら変更はするなという基本則でした。なんにせよ、感情や思い付きだけの指し値はルール違反だということです。理由ややんごとなき事情があるからこそ、指し値は可能だと言うことを覚えておいていただければと思います。
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指し値のお作法3



そんな自信のない価格設定だからこそ、不動産物件の金額には交渉の余地が出てきます。長い間売れていない物件(晒し物件といいます)については、「1,000万円では買わないけど、100万円値切ってくれるなら現金で買うよ」などと言えば、意外にもあっさりと決着がつくことが少なくありません

物件に何か気になる点がある時も、少々の指し値は利く場合があります。例えば売買の時点で空室引き渡しの場合、1,2ヶ月分の家賃保証をしてほしいと言って、実質の値切りを実現したり、相場よりも安い賃料で賃借人がついている場合なども、稀に保証をしてくれるケースがあります。

また、同じ物件で「銀行に打診したところ、950万円しか支払いできない」という状態であれば、それをきちんと証明すれば、50万円くらいなら折れてくれることもあります。これは後付の指し値であまり良くありませんが、融資をしてくれないのであれば仕方ありません。どちらにせよ、指し値というのは、言い方は悪いですが売り主の自信のなさや立場の弱さにつけこみ、上手に挙げ足を取ったり理詰めで説得するという作業なのです。
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指し値のお作法2



もうひとつ重要なポイントとして挙げられるのは、「実は不動産には定価というものがない」という点です。なんとなくリストプライスで取引をすることになれてしまっている私たちにとっては気がつきにくいのですが、売り主側も「いったいいくらで売ればいいのだろうか」と常に悩んでいるのです。

多くの場合は、周りの取引事例や相場を見て価格をとりあえず設定しています。そのとりあえず設定した価格でチラシを打ち、業者やエンドユーザーからの反応を見ながら売却価格を調整していきます。ここで売り主が一番恐れることは、うっかり安すぎる価格を設定してしまい、それで契約してしまった場合、本来、売却で得られるべき利益を逃すことになるということです。

一度安い価格で物件情報がレインズ(不動産の業者が利用する物件検索システム)やインターネットなどに掲載されてしまうと、多くの人が価格を記憶してしまっているので、再度、値上げをして掲載するのは難しいのです。逆に高すぎる価格をつけてしまうと、それはそれで購入希望者からの反応がゼロとなってしまいます。ですので、そもそも売り主は売却価格というものに自信がありません
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ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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