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初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


いったいいつが買い時か3



さらに買い時の判断を難しくしているひとつの法則がありまして、それは物件価格(相場)が比較的下がっている時こそ、融資条件が厳しくなっていることが多いということが挙げられます。不動産も金融も景気の影響を非常に大きく受けるものですので、当然と言えば当然です。

例えば、バブルの頃で言うと、物件は非常に高かったのに対して、融資は非常に甘かったと聞いています。金利も高かったのですが、それ以上に貸し出し条件が良かったそうです。オーバーローンも当たり前のように実行されていました。つまり、物件や金利が高かったとしても、資金を貸し出してくれるのであるから買うことができたのです。ちなみにこの時期の出口戦略は転売でした。この頃は、買うことができた上に出口戦略も見えていたので、当然「買い時」だったに違いありません(最後は破綻しましたが…)。

時は移り、バブルが弾けて金融機関からの貸し出しも緊縮し、物件の価格も安くなった頃、つまり95年から2000年頃は、融資条件はバブル時よりも厳しくなったものの現在よりは積極融資の状態で、金利も安くなり、また、物件価格も下がっていたため、はっきり言って史上最大の「買い時」だったそうです。ただし、バブル崩壊で人々の投資意欲が萎え、「投資=リスキー」という考え方が主流だった当時、勇気を出して投資物件を仕込むことができた人は、まず成功しています
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いったいいつが買い時か2



多くの場合、不動産は現金だけではなく金融機関からの融資を受けて購入します。ちなみに融資についても、常に一定の条件で貸し出してくれるモノではなく、3ヶ月から半年に一度くらい、公定歩合や金融監督庁からのお達しなどによって融資条件が変わります。ですから同じ1,000万円を借りるにしても、今借りるのと、1年後借りるのとでは、借りられる金額や利率、期間などは結構違いがあるのです。

融資条件に違いがあるだけであればまだしも、最悪の場合は融資自体をしてくれないということもあります。以前は個人向け不動産投資ローンを積極的に貸し出していた某金融機関では、ここ最近の金融危機を受けてか、個人向けローンを一時、完全撤退していました。このお陰でつぶれてしまった不動産屋はかなりの数にのぼったとのことです。

ちょっと話が逸れましたが、つまり不動産の買い時に関わる変数として、その金額(物件の相場)だけではなく、融資条件の良し悪しも絡み合うため、買い時の判断が非常に難しくなっているのです。
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いったいいつが買い時か



不動産に限らず、それなりに高額なものを買うときには必ず言われる話なのですが、いったいいつが「買い時」なのでしょうか?この買い時を待ち続けて第一歩を踏み出さない人が多いようですので、今回は「買い時」について考えてみたいと思います。

例えばパソコンやケータイでは、ボーナスの1ヶ月前くらいが前期のモデルの売り尽くしで、値段と性能のバランスが一番取れていると言われていますよね。常に最新の機種を手に入れたい人でなければ、費用対効果が最も高い時期、つまり買い時と言えなくもありません。しかしこれは常にスペックが進化していて、定期的に最新機種が発売される商品に限定される法則と言えます。

しかし不動産は常にスペックに変わりがなく、絶対的な価値が一定なものです。大きく変わる変数と言えばその価格のみになります。得られる賃料は相場の高い安いにあまり大きな影響を受けることなくある程度一定ですので、物件相場が最も安い時こそが買い時であると言えます。ただし、これは現金で購入する場合に限られますが…。
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指し値のお作法7



最後にひとつ意外なお話をしたいと思います。今まで話してきたことに一部反してしまうかもしれませんが、実は「指し値が利かない物件は、予想以上にいい物件である可能性が高い」ということです。

「売り主は売却価格設定に自信がない」と、以前書きましたよね。自分が設定した価格に自信がある場合、つまりこの価格で絶対売れるはずだと思っている物件は、ほとんど指し値が利きません。あなた以外にもこの価格で買ってくれる人がいるので、値切りには応じませんという状態です。

これは意外と狙い目の時があります。もちろん無根拠に値下げに応じない人も多いので一概には言えませんが、きちんと自信のある物件である証拠となりますので、値切りをかけて他人に持って行かれるよりは、設定価格で手に入れてもペイすると考え、思い切って値切らないというのも選択肢のひとつです。

いい物件は手に入れなければ机上の空論でしかありません。値切りまくって他人に持って行かれるよりは、少々高くても手に入れてしまった方が、長期的には得になることが多いので、それを十分意識して指し値をするようにしてください。
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ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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