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  2. » 2009/10

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


不動産投資と他の投資との比較3



その点、不動産投資は変わったことさえしなければ、誰がやっても大きな失敗をすることはほとんどありません。またババ抜きのように、取引上、誰かが必ず損をするということもないので、良心的な投資であるかと思います。

株と違って、現在では不動産はインカムゲインが収益の柱となっているため、儲かる利幅は小さいですが、毎月ある程度確実にキャッシュが得られるというのは、かなりの魅力ではないでしょうか。100万円上がるかもしれないし、下がるかもしれない資産よりも、持っているだけで確実に5万円入ってくる資産の方が、今の不確実な時代には求められている投資手法なのかもしれません。

また、大きな融資を組み入れることができるため、レバレッジが大きいというのも、不動産投資の大きな魅力のひとつです。100万円の自己資金で1,000万円の物件から得られる収益を得ることができますし、ローンの返済を続けるごとに自己所有分が増えていくため、長い目で見ればキャピタルゲインとしての収益も見込むことができるというメリットもあります。
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不動産投資と他の投資との比較2



株などの投資では、何で儲けるかというとキャピタルゲインが中心です。つまり資産を持ち、その資産自体の価値が上がった時点で誰かに売りつけ、利ザヤを稼ぐという商売です。株などの投資はいつまでも価値が上がり続けることは絶対にあり得ないため、いつか必ず誰かがババを引くというか、損を被る人がいる仕組みになっています。自分だけが得をすれば良いという話です。

世の中の成功者と言われる人でさえ、株の場合は運の要素が大きいと思います。相場の変動が大きいここ10年間を、絶え間なく勝ち続けている人はきっといないことでしょう。確かに儲かるときは大きいですが、同じ確率で損をする可能性も孕んでいるのだと思います。

私自身も新卒の頃、社会人になったからには株くらいできねばと思って、とあるベンチャー株を買ってみたのですが、みるみる内に下がってしまい、会社でもことあるごとに株価を確認してハラハラしていたものです。たった数万円程度の話ではありましたが、精神衛生上あまりいい状態とは言い難かったです。

株やFXなどで良い点といえば、資産の流動性が高く、換金するまでに時間がかからないということでしょうか。現金等価物としては優秀だと思います。
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不動産投資と他の投資との比較



不動産投資相談を受けるようになってから約3年経ちますが、はっきり言ってここしばらくは不動産投資ブームと言えるレベルまで来ていると思います。恐らく皆さんの思っている以上にライバルは多く、自力で良い物件にありつくのはかなり難しい状態です。なぜ今、不動産投資が注目を集めるようになったのでしょうか。

最近、不動産投資を志すようになった人の多くは株やFXなどの経験者で、多くの場合、「株で得た資金を不動産で固定化しよう」という積極的な話ではなく、株で何千万円もスッてしまったので、これからは着実な不動産投資で資産を築いていこうという方ばかりです。経験者が口をそろえて言うのは、株やFXでは運の要素が大きすぎて怖くなったということです。

多くの体験者から聞いた話を総合した上での私の主観なのですが、傍らから見ていて株やFXなどは上げ相場の時は誰がやってもだいたい儲かり、下げ相場の時はプロでも資産を減らすものだと思っています。ですので極端な言い方をすると、金融投資商品は才能や実力というものは比較的関係が薄く、相場の波に乗れるかどうかが最大の成功要素ではないかと思っています(門外漢のため間違っていたら申し訳ありませんが…)。
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いったいいつが買い時か5



ここしばらく、また物件の価格は上がってきています。その理由は金融機関が、個人向け不動産投資ローンを積極的に貸し出すようになってきたからです。せっかく融資が緩くなってきたと思ったら、同時に物件も高くなるとは残念な気持ちですが、買うこと自体ができなかった時と比べたら、少々高くても手に入れることができるだけマシとも考えられます。

こう考えてみると、「いつが買い時」とは定義することができないように思えます。極論になってしまいますが、物件が高かったとしてもキャッシュフローを安定的に稼ぐことができて、きちんとローンを返済することができれば、長期で収益を計算してみると、それほど変わりがないことが解ります。

キャピタルゲインからインカムゲインへと収益の構造が変わった今、不動産投資は少しずつ時間を資産に買えていく商売であるため、投資を始めるのは早ければ早いほど得られる収益も大きくなります。つまり買い時を待っている時間もコストと考えなければなりません。ですから融資を受けることができる人は、思い立った時が買い時であり、今ある中で最高の判断をするべきかと考えられます。
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いったいいつが買い時か4

---私、ニシオカがボランティアで100名様以上の不動産投資相談に乗ってきて、典型的な疑問・質問・不安などが見えてきましたので、ここでまとめて記事化します。---

最近で言うと、先の金融危機により今までになく融資を受けるのが厳しい状態でした。そもそも不動産投資向け融資から撤退した金融機関もありましたし、貸し出したとしても年収が600万円以上で自己資金率が3割を超えていなくては検討の机上にすら上げてもらえないというケースもザラだったようです。つまり多くの人にとっては物件を買いたくても融資をしてもらえないため、不動産の売買は今までになく冷え込んでいました。そうなると不動産を売りたい人も買う人がいないために困ってしまい、需給の関係から必然的に物件価格は下がりに下がったというわけです。

物件価格(相場)はとても下がっている。しかし融資をしてくれないために買うことができない。という状態が1年くらい続きました。投資家にとって激安の大型物件がザクザク出回っている中、指をくわえて眺めているしかできないという時代だったと言えます。つまりこの時期は理論的には買い時だったのですが、買うことができなかったために買い時ではなかったのです。

逆に言えば、もしも現金をたくさん持っていて、融資を受ける必要がない人にとっては千載一遇の買い時でありました。恐らくバブル時の1/10くらいの価格だったのではないでしょうか。実はこの頃、誰もがあこがれる大型RC物件は融資を受けられませんでしたが、ワンルームは比較的堅調に融資を受けることができたため、着実で賢い投資家は安いワンルームをコツコツと買い進めていました。
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ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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