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初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


順調に規模を拡大!2棟目のアパートに挑戦4

次に、この銀行は、以前、私に融資をしてくれた銀行で、既に私の信用情報を調査済みであることに加えて返済実績もあるため、それなりの信用を得ているという事実がありました。銀行ははじめて付き合う客とは慎重になるのですが、一度、取引をしてしまえば、異常に詳しい調査をすることはありません。はっきりした身元、安定した収入が証明されていて、毎月遅れることなく返済さえしておけば、優良顧客の仲間入りです。

と、いうことは、ちょうど手ごろなアパートを探していた私にとって、この案件をもらえれば、ものすごく少ない手間で手に入る可能性が高いと判断しました。私はその不動産屋さんに「よかったらその案件、まったく同じ条件で私に譲ってくれませんか?」と頼んだところ、不動産屋の表情が明るくなったのを覚えています。

よく考えてみれば、不動産業者からみても数千万のアパートを仲介すれば100万円くらいの手数料になるので、案件を引き継いでくれる人がいればうれしいに決まっています

私は先輩大家さんが既に買っても良いという判断をしていたため、この物件にまず問題はないと思っていましたが、購入にあたっては必ず物件を見に行くことを信条にしていますので、「買い付け証明(物件を購入しますという意思表示をする書面)は明日書きます」と言って、その日は帰りました。
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順調に規模を拡大!2棟目のアパートに挑戦3

銀行の融資担当者は、一般の営業と同じで、例えば「この四半期中に○○億円融資しなさい」というような融資ノルマを背負っています。貸し倒れをしない限りは貸せば貸すほど利子で儲かるので、確かな貸し先であれば融資担当者はノルマ達成のために貸し付けたくて仕方ないのです。

私たちはいつも借りる側からの視点だけで銀行を見ています。どうみても殿様商売であるように思えますが、実は彼らも当然商売ですので、案件が入ってこない時もありますし、いつも順風満帆というわけではありません。そういう時は少しテンプレートから外れたことしてでも貸し出さなければならないのです。

この案件の話を不動産業者から聞いたとき、私はこれを千載一遇のチャンスと考えました。この時、私にはいくつかの幸運が重なっていました。まず物件の調査は既に済んでおり銀行から見ると融資をするに値するアパートであるという判断がなされていたということです。このおかげで私はいちいち物件に関する資料を集めたり、アパートの経営の確かさを説明しなくて済むと思いました。
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順調に規模を拡大!2棟目のアパートに挑戦2

金融機関は不動産投資の融資をするにあたり、かなり手間のかかる調査をしています。例えば物件の調査であれば、実際に物件を銀行の担当者が見に行って、写真まで撮影をし、しっかりした物件であるのかとか、他に担保はついているのかなど、基礎調査を実行します。不動産業者から提供される情報など信用していません。あくまでも銀行自身で調査をするのです。

また、貸付を実行するその人の調査もします。信用照会機関からその人の信用情報を取り寄せ、借金の総額を調べます。その際に、申込書に書かれている情報が正しいのかどうかも照らし合わせます。虚偽の申告をする人は信用ができませんから。他にも貸付をする人の身元を確認したり、税金の支払い状況などの調査など、融資の社内決裁を起案するための調査は山ほどあるのです。

そこまでの調査をしておきながら、貸付先が虚偽の申告をしていたことが発覚してしまったことで、数千万円の融資ができなくなってしまいました。これは銀行から見るとこれまでの調査や起案に伴う苦労が水の泡になってしまうということです。数日間かけて決裁の資料を作成したからにはなんとしてでも貸し付けないと報われません
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順調に規模を拡大!2棟目のアパートに挑戦

保有戸数も数十戸を数えるようになり、上手などんぶり勘定経営を実践するようになった私は、もっともっと規模を大きくしていきたいと思っていました。たまに中古の区分所有マンションを買ったりはしていたのですが、担保力のある物件として、土地付の不動産が欲しくなってきたのです。

私はいつものようにいくつかの不動産業者に雑談がてら出入りをしていました。その中のひとつの業者で、「いやぁ、せっかく契約までしたのに決済の段階でご破談になっちゃって…」という愚痴を聞きました。いわく、不動産業者側で銀行の交渉までしていた案件で、買主さんからもらっていた情報に嘘があったため、銀行が融資を拒否したということです。

その買主さんはそこそこ立派な会社に勤めているサラリーマンで、年収も悪くはありませんでした。不動産ローン以外の借入金もなく、安定しているということだったのですが、契約が完了し、決済の数日前に銀行が与信調査をした際に、株の信用取引のための貸付が発覚したということでした。そのため、銀行の規定で融資をすることができなくなってしまい、この案件はご破談になってしまったということです。
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不動産投資と他の投資との比較4



不動産投資の欠点としては、一度に得られる期待収益が、株やFXなどのキャピタルゲインに比べて小さいという点に加えて、資産の流動性が低いということが挙げられます。すぐに現金が欲しいという事態でも、早くても1ヶ月くらいの時間がかかりますし、大型物件の場合は数ヶ月かかることも少なくありません。また、指し値を食らうことも多いため、1,000万円で売りに出しても900万円しか値がつかないこともしばしばあります。また、株に比べて取引コストも高いので、売買を繰り替えすのは効率が悪いものです。

不動産は比較的手間がかかるものです。投資対象そのものを自分で経営するのですから当たり前ですよね。株ですとその投資対象の経営を他人に任せるため自分の努力が及びません。つまり自分の努力と関係なく資産の価値が決まってしまうという話です。もちろん不動産も管理を任せることはできますが、管理方針(収益指向?安定志向?など)や、家賃の決定、修繕や設備投資のレベルなどをコントロールできるため、自分の努力が収益に跳ね返ってきやすいのです。

私は不動産投資が絶対とは思っていませんが、株やFXには自分の性格上、手を出すことができません。理想論としては上げ相場の時には株などで運用し、下げ相場に転じた時点で株から完全撤収し、不動産投資に集中するというのが一番儲かるのかなと思ったりします。もちろん投資に正解はないので、空論にすぎませんが。
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プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

ノウハウの出し惜しみはしません!ご相談・ご連絡は右のメールフォームからお願いします。

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大家仲間1,000人を目指して

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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