1. Top
  2. » 2010/02

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


見えないお財布理論



蛇足ですが、先ほど書いた与信枠というものを、私は「見えないお財布」と呼んでいます。実際にはお財布を持っているわけではありませんが、いざとなればそれくらいの資金を動員することが可能だという意味です。見えないお財布は、つまり「借金をする力(=与信)」です。使わなければ1円にもなりませんし、価値にすら気がつきません。しかし、私や銀行マンには、属性を聞くだけではっきりとそのお財布の大きさが見えてきます。

そして、見えないお財布をフルに活用するためには不動産をローンで購入して、現物化する必要があります。借金をするからこそ資産を持つことができ、キャッシュフローが改善されるのです。この借金は消費性ではなく、投資性ですので、資産を減らすだけの借金ではなく、資産を増やすための借金になります。借金は悪というのはその借り入れが消費性だからなのです。

勝負は「見えないお財布を使うか使わないか」だけです。そして得てして優良企業のサラリーマンや公務員は実に大きな見えないお財布を持っています。しかし使い方を知らないというだけです。うまい借金をして、リスク改善を図ることを切に望みます。
  • ジャンル :

繰り上げ返済をするべきかどうか?5



そのように物件購入のための与信枠に余裕がある場合、手元に300万円あるとすれば、それは躊躇なく次の物件購入のための自己資金に充てるべきです。繰り上げ返済に充ててはいけません。もちろん繰り上げ返済をすることも可能で、総返済額の圧縮には効果がありますが、賃貸用不動産の金利というものは、自力で返済するものではなく、入居者の賃料から返済していくものです。ですので、十分なキャッシュフローが得られている時は、無理に繰り上げ返済しなくてもいいのです。

まあ解りやすく言うと、「どうせ他人様が肩代わりしてくれているのだから、金利なんてたくさん払っていてもいいや」という感じですね。異論もあろうかと思いますが、私はそう思っています。

動産投資の借金は他人に返してもらうもので、自宅用の借金は自力で返すもの。そのように認識すれば、自ずと資金の使い道が解ってくると思います。与信枠を目一杯使い切って、もうこれ以上買うことができない状態まで来たら、自己資金がいくらあっても増やすことができませんので、はじめて繰り上げ返済をしていけばいいのではないかと思います。
  • ジャンル :

繰り上げ返済をするべきかどうか?4



さて、今度は住宅ではなく投資用不動産の繰り上げ返済についてですが、これはまったく考え方が変わってきます。ちょっと難しい話ですので、順を追ってご説明したいと思います。

まず、前提として「できる限り資産規模を大きくしたい」という考えでいることとします。1戸買ってそれだけを大切にして増やさないという人は対象外です。そういう人はどんどん繰り上げ返済をしていけば良いのです。

次に、人には金融機関が「あなたにはいくらまでお金を貸してもいいですよ」という与信枠というものがあります。これは年収や勤務先などによってだいぶ違いますし、例外も多数あるので一定ではありませんが、おおよそ借りることのできる総額は決まっています。この与信枠が、物件を増やしていく限界値であると言えます。

もしもあなたが持っている不動産で使っている与信枠が、この総与信枠以下であれば、あなたはまだ物件を増やすことができる余力があります。例えば8,000万円くらいの与信枠があったとして、2,000万円のローンを借りているとすれば、理論上、あと6,000万円程度の物件を買うことができるというワケです。
  • ジャンル :

繰り上げ返済をするべきかどうか?3



これは個人個人の考え方ですので、議論の余地のあるところだと思います。私は不動産投資を実践してきてつくづく感じることは、とにかく月々のキャッシュフローを改善していくことこそが、長期的な安定につながるということです。不動産は一刻も早くローンを返済して自分のものにすることが目的ではありませんよね。ローン返済中でも使用・収益・処分は可能なものですから。目的は「所有する」のではなく、「活かす」ということであると考えると、正しい判断ができるようになると思います。

不動産経営は経営と名がつくのですから、まさに企業経営と一緒です。また、家計の経営も一緒です。総返済額を少なくするのもいいことですが、支払い額が一定でキャッシュフローを改善しないと、給料などの収入が少なくなったら一気に経営の危険度が増します。生活を苦しめて根性で高額な支払いを続け、リスクを改善しないというのは古い考え方だと思われます。

金融機関からせっかく30年という長い期間の猶予をもらっているのですから、その期限の利益をフルに活用しない手はありませんよね。住宅ローンの話でだいぶ逸れてしまいましたが、ここで言いたかったことは、繰り上げ返済をするとしたら、キャッシュフローの改善のために使いましょうということです。
  • ジャンル :

繰り上げ返済をするべきかどうか?2



不動産投資をしていない方で、他の投資に才能があると自負している方でなければ、給料を貯めて手元に残った余裕資金は住宅ローンの繰り上げ返済に充てるのが、私が思いつく限りもっとも効率的な資金の運用法だと思っています。絶対確実に総支払額を削減でき、その効果は数百万円分に相当するのですから。

恐らく住宅ローンの繰り上げ返済時に、その時点からのローン返済計画の引き直しをすることになると思うのですが、私は月々の返済額を一定にして期間を短くする(A案)のではなく、繰り上げ返済分で月々の返済額を少なくし、その代わりに当初ローンを組んだ期間を目一杯使い切る(B案)のがベターだと思います。

※A案=支払期間短縮型
 B案=月々の支払い額圧縮型

解りやすくいうと、先の例、4,000万円を30年間、3%の金利で借りた場合、月々の返済額はだいたい17万円(ボーナス返済なしの延べ単払いとして)なのですが、手元の300万円を使って、3,700万円、30年の条件に引き直す(B案)ことができれば、月々の返済額はだいたい15万円強になります。つまり毎月1.5~2万円程度のキャッシュフローの改善につながるわけです。

ちなみに同じ返済額(17万/月)で、期間の短縮にその300万円を使った場合(A案)、だいたい27年の返済期間になります。3年弱短くなり、総支払い額もB案よりも200万円くらい減らせますが、毎月のキャッシュフローが改善しないため、生活は楽にはなりません
  • ジャンル :
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

ノウハウの出し惜しみはしません!ご相談・ご連絡は右のメールフォームからお願いします。

ブログ全記事、一気読み!

ブログだと読みにくい」というご要望に応え、ググっと一冊のpdfにまとめました。ブログで読むのが面倒な方にオススメです(165頁20万文字)。オマケ付きで「1,980円」です。
→こちらからどうぞ

大家仲間1,000人を目指して

ニシオカのボランティアです!


本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

※不動産投資のマジメな啓蒙(啓発)活動です。営業、勧誘等一切しません。

⇒詳細はこちら
リンク

収益物件の逆オークションサイト - 不動産投資の楽待
収益物件の
逆オークションサイト
不動産投資の楽待

このブログをリンクに追加する

ブログランキング
ご連絡はこちらまで

名前:
メール:
件名:
本文:

メディア掲載歴
Big Tomorrow(雑誌)
「1億円が手に入る賢いお金の習慣」

SPA!(雑誌)
「東京「理由」R不動産」

Big Tomorrow(雑誌)
「金持ちサラリーマンの生活実態調査」

Big Tomorrow(雑誌)
「こんな部屋を買ったら絶対に失敗しません」

ゆかしメディア(ネット)
「不動産投資家ニシオカオサム氏 」

Big Tomorrow(雑誌)
「不況に強い不動産投資で一生副収入で過ごす方法」

PRESIDENT(雑誌)
「金持ち家族、貧乏家族」

The21(雑誌)
「金持ち社員vs.貧乏社員のマネー術」

Big Tomorrow(雑誌)
「給料が少なくても一生安泰の投資術」

週刊SPA!¥enーSPA!(雑誌)
「最新版 [不動産投資]で儲ける人々に学べ」

ON!(雑誌)
「サラリーマンがプロ大家さんになる方法」

Big Tomorrow(雑誌)
「サラリーマンオーナー」

All About(サイト)
「はじめての不動産投資」

Big Tomorrow(雑誌)
「役に立つ投資ブログ」

カテゴリー一覧
本の検索