archive: 2010年02月  1/1

見えないお財布理論

蛇足ですが、先ほど書いた与信枠というものを、私は「見えないお財布」と呼んでいます。実際にはお財布を持っているわけではありませんが、いざとなればそれくらいの資金を動員することが可能だという意味です。見えないお財布は、つまり「借金をする力(=与信)」です。使わなければ1円にもなりませんし、価値にすら気がつきません。しかし、私や銀行マンには、属性を聞くだけではっきりとそのお財布の大きさが見えてきます。そ...

繰り上げ返済をするべきかどうか?5

そのように物件購入のための与信枠に余裕がある場合、手元に300万円あるとすれば、それは躊躇なく次の物件購入のための自己資金に充てるべきです。繰り上げ返済に充ててはいけません。もちろん繰り上げ返済をすることも可能で、総返済額の圧縮には効果がありますが、賃貸用不動産の金利というものは、自力で返済するものではなく、入居者の賃料から返済していくものです。ですので、十分なキャッシュフローが得られている時は、無...

繰り上げ返済をするべきかどうか?4

さて、今度は住宅ではなく投資用不動産の繰り上げ返済についてですが、これはまったく考え方が変わってきます。ちょっと難しい話ですので、順を追ってご説明したいと思います。まず、前提として「できる限り資産規模を大きくしたい」という考えでいることとします。1戸買ってそれだけを大切にして増やさないという人は対象外です。そういう人はどんどん繰り上げ返済をしていけば良いのです。次に、人には金融機関が「あなたにはい...

繰り上げ返済をするべきかどうか?3

これは個人個人の考え方ですので、議論の余地のあるところだと思います。私は不動産投資を実践してきてつくづく感じることは、とにかく月々のキャッシュフローを改善していくことこそが、長期的な安定につながるということです。不動産は一刻も早くローンを返済して自分のものにすることが目的ではありませんよね。ローン返済中でも使用・収益・処分は可能なものですから。目的は「所有する」のではなく、「活かす」ということであ...

繰り上げ返済をするべきかどうか?2

不動産投資をしていない方で、他の投資に才能があると自負している方でなければ、給料を貯めて手元に残った余裕資金は住宅ローンの繰り上げ返済に充てるのが、私が思いつく限りもっとも効率的な資金の運用法だと思っています。絶対確実に総支払額を削減でき、その効果は数百万円分に相当するのですから。恐らく住宅ローンの繰り上げ返済時に、その時点からのローン返済計画の引き直しをすることになると思うのですが、私は月々の返...