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  2. » 2010/05

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


不動産業者との付き合い方3



また、大手不動産会社の欠点はもうひとつ、黙っていても案件が大量に来るため、一件あたりに割いてくれるパワーが小さいように思えます。完全に流れ作業になっていて、「この人のために全勢力をかけて取り組もう!」という意気込みがまったくありません。標準の業務テンプレートに従い、それから外れる顧客については、コンプライアンスの名の下にほったらかしにされます(という気がします)。

つまり、大手不動産会社から見て特別な顧客になることが非常に難しいということです。どんなに付き合いを深くしても、個人レベルの規模では流しの顧客と同じか、手間のかからない客の後回しにされてしまうと思った方がよいでしょう。それでもブランドがあるため顧客には困らないのですから。

ただ、私は出会ったことがありませんが、あれだけの人数がいれば確実にとんでもなく腕の立つ営業もいるはずです。もしも奇跡的に自分のことを心底想ってくれる大手のエージェントと出会えれば、大手に集まる情報量や、銀行へのプレッシャーは半端ではないでしょうから、属性さえ良ければ非常に有利に投資ができるのではないかと思っています。しかし私にはそういう人と出会える自信がありませんが。
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不動産業者との付き合い方2



これも感覚の話で恐縮なのですが、不動産投資エージェントと呼べるレベルの人は全体の5%くらいといった感じです。私も毎月、紹介や飛び込みを通じて一人か二人くらいの業者と会うのですが、はっきり言ってなかなかレベルの高い方と出会うことはできません。先方様も一生懸命やってはくれるのですが、出回っている物件情報を渡されたり、融資技術に長けていなかったりと残念なケースが多いです。

不動産投資はブランドがあって安心な大手不動産会社にいけば良いのかといえばそうでもありません。確かに知識がなくてもある程度フォローしてくれたり、ダマされるようなことはほとんどありませんので安心感はありますが、逆に言えば裏技や無理を押しての融資などは絶対に扱ってくれませんので、資金や属性に余裕がある人でないと付き合うことができませんね。極めて平凡な投資となるケースが多いように思われます。

また、大手不動産会社は人材のレベルにバラツキが異様に大きいです。あれだけの大所帯を回しているのですから腕の立つ人も少なくないのだと思いますが、どうしても窓口で出会える人は新入りだったり、そこそこの人である可能性が高いです。よく考えてみればどこの会社も8割は普通以下の人で成り立っていると思いませんか?
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不動産業者との付き合い方



私が不動産投資を志す方々の相談に乗って、一番難しいと感じることは、どうやって良い不動産業者と巡り会うかということです。結論から申し上げると、これは運の領域に限りなく近いと言えます。感覚としては、親友になるであろう人と巡り会う確率くらいな気がします。

ご存じだとは思いますが、不動産の取引は個人では通常できません。私でも未だに業者の力を借りずには良い物件情報も手に入りませんし、良い融資条件も引き出せません。私の場合は、売りも買いも不動産投資エージェントを活用しています。ほとんど総てのやりとりはこのエージェントを経由して進めています。

不動産投資のエージェントとは、要は不動産会社の営業のことなのですが、物件情報にも精通していて、優れた融資条件を引き出す人脈を持っていて、管理にもある程度の知識がある人のことを指しています。どこの業者にでもいるレベルではなく、投資を専門としている人でないと、なかなかパートナーとして付き合うに値しません。
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利回りとキャッシュフローのこと3



よく、死ぬほど高い利回りを求める方がいらっしゃいます。個人個人の投資方針ですので否定はしませんが、高い利回りを追い求めることは、リスクを追い求めることになると認識しなくてはいけません。今までも何回か書いていることですが、利回りが良い=相場よりも安いということですよね。安いということはなんらかの事情があるということです。高くても買う人がいるならば、わざわざ値段を下げたりはしません。

不動産には明確な相場があります。なぜ物件が安くなるかといえば、安くしなくては売れないからです。理由にはいろいろあると思いますが、例えば売り急いでいる、即金で売らなくてはいけない(ローンだと売るのに時間がかかるので)、相場を知らないなどを除けば、すべてリスクが価格に折り込まれていると考えて結構です。借地、修繕、立地、空室、滞納、経年等、物件の価格が下がるリスクはいくらでも存在します。

これらのリスクはそれなりに経験がないと対処が難しいので、私個人としては、初めての方があまり安すぎる物件を取得することには賛成できません。ほどほどの利回りの物件を、なるべく長期のローンを組んで、手頃なキャッシュフローを生み出すように設計した方が、手間もかからず安定した収益をもたらすと考えます。
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利回りとキャッシュフローのこと2



本当にざっくりとした目安でしかありませんが、だいたいひと部屋あたりのキャッシュフローはワンルームであれば1万円強/月あれば良いのではないかと思います。金利は概して高ければローン期間が長く、安ければ期間が短いか、自己資金投入率が上がってくるものです。自己資金も少なく、金利も安くて期間も長いという住宅ローンのような融資条件があるとしたら、それは不動産業者の提携ローンでなければあり得ません。その場合、物件自体と管理業者の実力などを見られるので、少々物件価格が高く設定されていても仕方ありません。

このように、だいたいキャッシュフローは一定になるようになっています。銀行から見れば、リスクを負うならば金利は高く設定するのですから当たり前ですよね。銀行にとってのリスクとは、物件自体のリスクに加えて、長期の貸し出しや、少ない自己資金、短い耐用年数などになります。

私の考え方は、なるべく銀行に多くのリスクを背負ってもらうローンを組むということです。投資ローンは住宅ローンではありません。金利などはどうせ入居者が払ってくれるものです。自己資金を大量に入れてキャッシュフローを上げるよりは、なるべく手元に現金を温存しておいて、万一のリスクに備えていく方が良いのではないかと思っています。現金を先に入れるか残しておくかだけの違いかもしれませんが。
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ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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