archive: 2010年05月  1/2

不動産業者との付き合い方3

また、大手不動産会社の欠点はもうひとつ、黙っていても案件が大量に来るため、一件あたりに割いてくれるパワーが小さいように思えます。完全に流れ作業になっていて、「この人のために全勢力をかけて取り組もう!」という意気込みがまったくありません。標準の業務テンプレートに従い、それから外れる顧客については、コンプライアンスの名の下にほったらかしにされます(という気がします)。つまり、大手不動産会社から見て特別...

不動産業者との付き合い方2

これも感覚の話で恐縮なのですが、不動産投資エージェントと呼べるレベルの人は全体の5%くらいといった感じです。私も毎月、紹介や飛び込みを通じて一人か二人くらいの業者と会うのですが、はっきり言ってなかなかレベルの高い方と出会うことはできません。先方様も一生懸命やってはくれるのですが、出回っている物件情報を渡されたり、融資技術に長けていなかったりと残念なケースが多いです。不動産投資はブランドがあって安心な...

不動産業者との付き合い方

私が不動産投資を志す方々の相談に乗って、一番難しいと感じることは、どうやって良い不動産業者と巡り会うかということです。結論から申し上げると、これは運の領域に限りなく近いと言えます。感覚としては、親友になるであろう人と巡り会う確率くらいな気がします。ご存じだとは思いますが、不動産の取引は個人では通常できません。私でも未だに業者の力を借りずには良い物件情報も手に入りませんし、良い融資条件も引き出せませ...

利回りとキャッシュフローのこと3

よく、死ぬほど高い利回りを求める方がいらっしゃいます。個人個人の投資方針ですので否定はしませんが、高い利回りを追い求めることは、リスクを追い求めることになると認識しなくてはいけません。今までも何回か書いていることですが、利回りが良い=相場よりも安いということですよね。安いということはなんらかの事情があるということです。高くても買う人がいるならば、わざわざ値段を下げたりはしません。不動産には明確な相...

利回りとキャッシュフローのこと2

本当にざっくりとした目安でしかありませんが、だいたいひと部屋あたりのキャッシュフローはワンルームであれば1万円強/月あれば良いのではないかと思います。金利は概して高ければローン期間が長く、安ければ期間が短いか、自己資金投入率が上がってくるものです。自己資金も少なく、金利も安くて期間も長いという住宅ローンのような融資条件があるとしたら、それは不動産業者の提携ローンでなければあり得ません。その場合、物...