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  2. » 2010/07

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


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次にイニシャル収入を高めにとっておいて、ランニング条件を少し下げるというパターンもあります。こちらは解りやすいのですが、「家賃と言えば月々の支払金額のことだ」と考えている入居者を狙い、相場よりも少し安めの金額を設定することで空室期間を縮めようという作戦です。これですとインターネットなどで検索した際、他よりも良い条件に見えるため、少なくとも詳細情報を見てもらえる確率は高くなります。

ただ、細かく見ていくと礼金(もっとも入居者が嫌うもの)が高いので、脱落率も高くなります。入居者の中には、一時的にかかる金額はあまり気にしないが、長期に渡って発生するお金、つまり家賃を気にするというタイプもいます。ですので、更新料なども免除してあげた方が、このタイプの入居者には有効です。当面売却の予定もないし、長期安定して入居者をつけたい時にはこちらの条件設定をする方が良いですね。

また、何か顕著な選定理由がある物件もイニシャルは高く設定できます。新築、ルーフバルコニー、景色が良い、立地が良いなど、どうしてもそこに住みたいと思えるような条件があるのであれば、入居者は少々の犠牲は乗り越えてくれます。こういう物件であれば格別家賃も下げる必要はなく、有利に賃料設定ができます。当然、物件自体が高いので利回りで言うと大して変わらないのですが…。
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賃料などの条件設定は本当に難しいもので、結論もないのですが、経験上で得られた賃貸条件設定の最大のコツをお教えします。それはイニシャルコストとランニングコストのバランスを取ることです。

イニシャルコストとは敷金や礼金、紹介手数料、前家賃などのことです。ランニングコストととはもちろん賃料のことを指します。意外と気がつきにくいのですが、更新料もランニングコストに入ると思って結構です。

ワンルームでは、通常、入居者が引っ越しをした際にかかるイニシャルコストは引っ越し代を除いて30~50万円くらいかかります。別に払った分だけ自分が得するものではないので、入居者はこの支払いを基本的に嫌がります。つまりなるべく低く設定した方がいいのです。条件付きで礼金をゼロにしたり、むしろフリーレントをつけることもあります。しかし、これでは大家は損をするだけなので、イニシャル条件を下げた場合は、ランニング条件を上げてもOKです。目先の金額に左右される入居者が結構高い金額で借りてくれるケースがあります。

このパターンを採用するのは、近々物件売却をしたいので短期的に利回りを上げる必要があったり、継続的に○万円追加で必要などという時に力を発揮する手法です。少なくとも案外早く入居は決まることが多いです。
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そんな夢のような話があるわけないと思っておられるかもしれませんが、うまいことやっている大家も、現実には結構いるわけです。それくらい大家さんのほとんどの認識が甘く、言いにくいことですが意識レベルが低いと思います。実際のところは今の借り主側は多くの情報を持っていて、大家は選ばれる側になったにもかかわらず、大家業界の意識は未だに売り手市場なのでしょうね。

やるかやらないかは大家さん次第ですので、興味がある人だけ読んでいただければ結構です。まず、相場というものは結果の集積でしかなく、適切な賃料というのは物件個々の個性や条件によって決まるもので結論がありません。もちろん相場から極端に離れた賃料が設定されることはありませんが、賃料幅は上下1万円くらいは普通にズレます。ですので、高く付くかもしれない要素を兼ね備えているのに業者に言われて低い賃料を設定していたり(業者が楽したいだけの可能性もある)、物件の個性を無視して築古なのに新築相当の金額を設定し、いつまでも決まらないケースも多いですね。

得られるべき収入を放棄するのも経営としては失敗ですし、欲をかきすぎた条件を設定するのも然りです。また、条件をコロコロ変えるのも賃貸営業から嫌われます。○月まではこの条件で走ると腹を括って進めていくべきかと思います。ともあれ、ここでは相場ははずれるものだと思っていただければ十分です。
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自分が持っている地域の賃貸相場が7万円だから、競争力を持たせるためには6.5万円にした方がいいですか?というような話は多いですね。もちろん賃貸価格が安いというのは最大の差別化要素となり、空室期間は目に見えて短くなります。しかし、賃貸経営で最も重要なポイントはキャッシュフローの確保ですので、儲けの源泉であるキャッシュフローを落とすと言うことは、それなりのリスクをはらむと思っていいです。ですので賃料を下げるのは最後の最後とするべきです。

目指すべきは「自分の物件だけ特別扱いしてもらうこと」に尽きます。当然賃料相場そのものをコントロールすることは不可能なのですが、自分が持つ1件だけなら例外的に条件を良くすることができると確信しています。どこの世界にも例外というものはあり、なんでこんな高い金額で賃貸できているの?という物件は、実は結構存在しています

この技術がある程度使えるようになると、自分の物件の賃料が、その地域の相場にそれほど影響を受けることがなくなり、物件を購入する際にもあまり地域情勢を気にしなくても済むようになります。頭のいい人ほどマクロな情勢(人口動態とか広域の相場など)を気にしますが、大家はそれほどたいそうなことをしているわけではありませんので、杞憂に過ぎません。自分一人だけ優遇されることはどこでも可能なことなのです。
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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