1. Top
  2. » 2010/11

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


不動産投資お役に立つ話10

一方、入居者の満足度を上げ、長い期間住み続けてもらうために一番効果が高いと思う投資は「更新料をもらわない」ということです。退去の理由で多い理由として、「卒業や転勤になった」、「結婚や家を買った」に次いで、「更新料がもったいない」というものが挙げられます。入居者から見ると、入居時の礼金と同じくらい理不尽なものに見えるのでしょう。

もちろん管理会社には更新手続きの事務作業のために通常半月分の更新手数料を支払う必要があるので一部手出しにはなりますが、少なくとも更新のタイミングで退去するということはなくなります。これは入居しているときから予め文書でその旨を伝えておく必要があります。

もちろんこれは管理会社によって対応してくれるかどうかわかりませんので、やってみるときは一度相談してみた方が良いです。売却時にもその条件を引き継がねばなりませんし、事務が面倒になるので嫌がられる可能性もあります。私の場合はあまりそういうケースはありませんでしたが、結構変則的な対応を嫌がる管理会社は多いものです。

不動産投資お役に立つ話9

投資をやっているという意識がないと、うっかり勘違いした過剰投資をしてしまいます。よく見る失敗例として、物件購入時は1万円でも多く値切るくせに、ワンルームに最新型ロボットエアコンを設置してしまう方や、安い家賃のアパートに大型家具を入居特典としてセットにしてしまうなどがあります。例えば家賃3万円の住宅であれば、エアコンは古くても冷えればOKなのです。それを全室最新式(自動掃除機能付き!)のエアコンに交換する必要はありません。

エアコンやガス、電磁調理器などは、確かに交換すれば綺麗で入居者へのアピールには悪く無いと思います。しかし、投資対効果としては極めて割りの悪いものです。安い家賃の物件であれば壊れてから大至急対応すれば問題ないケースが多いので、ギリギリまで放っておくのが正解ではないかと考えています。

基本的に立地と広さだけで家賃の8割方は決まってしまいます。装備や見た目などはほとんど家賃として評価されるものではありませんので、経験上、積極的に(?)ケチッた方が良いと思います。

不動産投資お役に立つ話8

不動産投資でよく見かける話として、他には完璧主義の亡霊みたいなものがあります。エクセルで町内会費の100円単位の話までシミュレーションして経営計画を立てている人や、入居者からのクレームに総て対応しなくてはならないと思っている人経営は総て数値で表せると思っている人などです。

不動産投資は非常に先の読みやすい投資で、投資というよりは経営に近い感覚のものなのですが、数万円単位の上下ブレは年中発生します。思わぬ空室、滞納、公共料金の読み違え、若干の追加投資などなど、ブレ要因はいくらでも存在します。それでも年間を通じて計算してみると「プラスになっていて良かったね」というレベルの話です。ですので経営計画なんて100円単位で計算したとしても、1ヶ月でブレが発生すると思った方が良いです。

入居者からのクレームにしても、「そりゃ改善した方がいいに決まっている」というレベルの要求をしてくる人も少なくありません。そんな声にひとつひとつ対応していたら、いくらお金があっても足りません。結論はひとつ、「入居者からの要求は、致命的でない限り放っておく」というのが正解です。複数人から出たクレームなどは別ですが、だいたいはワガママの領域ですので、完璧主義もほどほどに。私たちはボランティアではなく、投資をやっているのです

不動産投資お役に立つ話7

リフォームもすべて自分でやりたい!しかも手先も器用だ!という方は、もちろん止める気はありません。趣味で時間と余裕もたっぷりあるのであれば、どんどん遊べばいいと思います。しかし、だいたいのサラリーマン大家さんは日常業務で忙しいですよね。土日は自らの時間や家族サービスの充実に力を入れた方が糧になるような気がします。

私はカッコいい大家になりたいと思いますので、少々の空室でもキャッシュがプラスであれば動じることなく、平日土日を問わずにプロに工事を依頼し、賃貸営業や管理も総てプロに任せるようにしています。ですので、不動産自体に手間を掛けることはほとんどありません。

ただし、これはマズイと思ったり、キャッシュがマイナスになるような事態、業者が当てにならないと判断したときは、話は別です。自ら営業にも回りますし、業者とも交渉をかけたり、自分なりにかなりの努力をします。なんでも他人任せにすればいいわけではありません。メリハリを付けて努力しないと、今後、長期間に渡って大家稼業を続けていくのは大変ですよというお話でした。
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

ノウハウの出し惜しみはしません!ご相談・ご連絡は右のメールフォームからお願いします。

ブログ全記事、一気読み!

ブログだと読みにくい」というご要望に応え、ググっと一冊のpdfにまとめました。ブログで読むのが面倒な方にオススメです(165頁20万文字)。オマケ付きで「1,980円」です。
→こちらからどうぞ

大家仲間1,000人を目指して

ニシオカのボランティアです!


本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

※不動産投資のマジメな啓蒙(啓発)活動です。営業、勧誘等一切しません。

⇒詳細はこちら
リンク

収益物件の逆オークションサイト - 不動産投資の楽待
収益物件の
逆オークションサイト
不動産投資の楽待

このブログをリンクに追加する

ブログランキング
ご連絡はこちらまで

名前:
メール:
件名:
本文:

メディア掲載歴
Big Tomorrow(雑誌)
「1億円が手に入る賢いお金の習慣」

SPA!(雑誌)
「東京「理由」R不動産」

Big Tomorrow(雑誌)
「金持ちサラリーマンの生活実態調査」

Big Tomorrow(雑誌)
「こんな部屋を買ったら絶対に失敗しません」

ゆかしメディア(ネット)
「不動産投資家ニシオカオサム氏 」

Big Tomorrow(雑誌)
「不況に強い不動産投資で一生副収入で過ごす方法」

PRESIDENT(雑誌)
「金持ち家族、貧乏家族」

The21(雑誌)
「金持ち社員vs.貧乏社員のマネー術」

Big Tomorrow(雑誌)
「給料が少なくても一生安泰の投資術」

週刊SPA!¥enーSPA!(雑誌)
「最新版 [不動産投資]で儲ける人々に学べ」

ON!(雑誌)
「サラリーマンがプロ大家さんになる方法」

Big Tomorrow(雑誌)
「サラリーマンオーナー」

All About(サイト)
「はじめての不動産投資」

Big Tomorrow(雑誌)
「役に立つ投資ブログ」

カテゴリー一覧
本の検索