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  2. » 2010/12

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


不動産投資お役に立つ話15

賃貸の動きが少し鈍いというのは空室を抱える大家にとっては厄介なことではありますが、悪いことばかりではありません。以前も少し書いたことかもしれませんが、引越しをしないということは、現入居が長くなっているということです。同じところに長く住み続けるということは、実は大家に取っては儲かることなのです。

昔ほど新規入居時の礼金が取れなくなってきたところではありますが、やはり礼金を貰えるというのは大家に取ってはうれしいことです。ちょっとした臨時収入ですからね。しかし退去→新規入居よりは、少し条件を下げてでも更新を勝ち取った方が大家さんに取っては得になります。

同じ入居者が同じところに住み続けてくれれば、大家としては格別な支出は要求されません。住み続けながら壁紙が汚れたから変えてくれとか、床を張り替えてくれとは言われることは滅多にないですよね。少なくとも私は一度も見たことがありません。つまり更新は追加支出が必要ないということです。

不動産投資お役に立つ話14

入居者の傾向で言うと、最近多いと言われているのが、地方の学生が大学合格と同時に上京し、親のお金で比較的安いアパートなどに入居しますよね。だいたい4-6万円くらいだと思います。大学時代は仕送りで居住費がかかりません。学生だし、自分の金ではないので、まずここから引っ越すということはありませんので、だいたい卒業までの4年間は住み続けるケースがほとんどになります。

そして卒業後、だいたいの場合は就職し、一応独立して通勤に便利なところに引越しをすることが多かったと聞いています。やはりいつまでも親の金で大学の近所に住み続けるというのはみっともないからでしょうかね。

ところが最近、ちょっと変わった傾向が出てきているようで、大学を卒業しても引越しをしないことが多いとのことです。親のスネをかじり続ける人も多いのだと思いますが、住み慣れた土地を離れるのが嫌ということに加えて、引越し費用を支出することに抵抗があるからだそうです。結婚するまで10年近く同じところに住み続けるという節約派が増えているため、引越し需要が減っているということでした。

不動産投資お役に立つ話13

最近はだいぶ賃貸の動きが悪くなってきたようですね。数多いる不動産オーナー仲間からも条件は良くしても空室が続くというようなボヤキを聞くことが少なくないです。一方、入居している方は思った以上に長く入居してくれるようになったのではないかと思います。

一般的にはワンルーム等の独身向け賃貸入居者の平均入居期間はだいたい4年と言われていますが、私が聞いているところによると、2,3回は更新をする入居者が多いように思えます。つまり6年以上は住んでいることになります。これは特に低家賃の物件で顕著です。やはり引越しはお金がかかるものですので、入居者は引越しをしなくなっているのだと思います。

一方、高額な部屋は結構動きがあるみたいですね。やはり高い家賃を払い続けるのは体力がいるということなのか、お金があるから動けるのかは分かりませんが、感覚的には前者の理由である可能性が高いと思っています。みんなお金がなくて苦労しているのだなと思います。

不動産投資お役に立つ話12

まあ良い業者であれば、そんなことを自分で考えなくても自発的に対応してくれますが、ここでも欲をかくと、だいたい失敗します。以前も書いたと思いますが、指値というものは両刃の剣です。絶対に欲しい物件や好条件の融資が付いている物件には、あまり指値はしてはいけません。100%、他の人に流れていってしまいます。

良い条件の物件の情報が出まわると、売主側の不動産業者のもとには大量の買い付け証明書が届きます。普通は到着が早い順に優先交渉権が発生します。しかし、1番の人が大きな指値をして、2番の人が提示価格で買うという買い付けを入れた場合、普通は100万円でも高く売りたい売主は、2番の人に優先交渉権を与えたいと思いますよね。

また、もしも1番を獲得し独占で交渉していたとしても、相場を大きく下回るような激しい指値をした場合、売主は非常に嫌な思いをします。自分の物件を低く評価する買主に売りたくなくなりますので、他の業者にも声をかけて少しでも高く売りさばこうと思うものです。

ですので、代わりがいくらでもある工業製品であれば問題ないのですが、こと不動産に関して言うと、本当に欲しい物件や好条件の物件であれば、指値はほどほどにしておかないといけないということです。

不動産投資お役に立つ話11

不動産を買うということは究極の心理戦です。私は例えば工業製品である家電やクルマと買うときであれば徹底して価格の比較をして、一番安いところから買うというのがセオリーだと思っています。また、定期的に新製品を出すということから、「買い時」というのがあり、新製品投入前(例えばボーナス商戦前)の数ヶ月前、さらにお店で言えば日曜日の夕方が買い時だ!などとよく言われています。

しかし不動産は総て一品物です。新築でない限りはだいたいは売り急いでいる売主が相手先であり、その人はできるだけ早く、しかも高く売りたいと思っています。もちろんこちらは早く欲しいのは同じですが、少しでも安く買いたいと思っています。不動産は取引額が大きいため、ちょっとのサジ加減ですぐに数百万円の誤差が発生するものです。ここでいかに立ち回るかで成否が分かれます

よく公示地価や近隣取引事例などを見て値付けをしたり、買い時を見極めたりすると言われますが、こんなものはあくまでも目安です。不動産はそんなにしっかりした理屈で値決めされるわけではありません。物件ごとに、しかも時々で売主の都合も違いますので、買い時などは存在しないのです。一回一回、真剣に相手の都合を考えながら対応する必要があります
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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大家仲間1,000人を目指して

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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