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  2. » 2011/05

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


不動産投資基本ノウハウ5

もうひとつ大事な要素なのですが、不動産投資の場合、物件だけを一生懸命調査してもまったく意味がありません。インターネットで穴が開くほど物件を探して、必死でエクセルに数字を入力して分析するような方も多くいるようですが、不動産投資は物件を買うのが目的ではなく、経営を買うというイメージが近いです。どういう事かというと、収入の見込みも然ることながら、支出の見込み、つまり主にローンの条件がどうなるかということをきちんと詰めてからでないと、手を出してはいけないということです。

物件だけを見ていてもローン条件はわかりません。これは実際に物件を金融機関に入れて、自らも与信してもらうことが必要です。または不動産業者がローン条件を詰めた情報を貰ってから投資判断をしていきます。エクセルで計算するローン条件はだいたい間違っていますので。

また、ローンでとても重要な要素なのですが、自ら投資物件を銀行に持ち込み融資をつけようと思っても、ほとんどの場合うまくいきません。これを言ったら負けかもしれませんが、はっきり言って不動産投資用の融資はギブテクの世界です。私たち自らが融資交渉を行っても、だいたいの場合は最低条件での融資になることが多いようです。

不動産投資基本ノウハウ4

ちょっと話が逸れてしまいましたが、不労所得を夢見てガメつい経営をするのではなく、ざっくりとプラスになる程度と認識して、楽して経営する方がサラリーマン不動産投資家としては優れているのではないかと思います。まあ、そこらへんの本やセミナーで言われているほど楽でボロ儲けの副業ではありませんが、コンビニやマクドナルドで毎日接客するよりは時間もかからず、資産形成をしていくことができる点で、サラリーマンがやっておくべき投資・副業なのではないかと思っています。

あとはいわゆるお宝物件というのがほとんどなくなりましたね。猫も杓子も不動産投資という感じになってきましたので、ちょっと条件の良い物件が出てくると、あっという間にライバルに持って行かれる状態になりました。以前のように物件紹介→物件調査→融資の打診→買い付け→融資申込→契約…というノンビリしたプロセスではいつまで経っても良い物件は手に入りません

今は、これは!と思った物件があったら、物件を見る前に買い付けを入れてしまい、そこから調査、融資…と進めるフローですね。もちろんいい加減に買い付けを乱発してはいけませんが、融資打診なんかも事前にやってしまい、数分で判断する必要がある自体も少なくない状態です。いい物件を手に入れるためにはかなりの決断力が要求されます

不動産投資基本ノウハウ3

こうやって客観的に書くと、そんなの当たり前じゃないかと言われる向きもあるかと思います。しかし、私が大家さん仲間に空室が続いてどうしようもないので相談に乗ってくれということで実際に物件を見に行ってみると、この部屋の状況で入居者が入ってくるわけないというケースがありました。退去時リフォームの見積を見せてもらうと、クリーニング代金2万円程度で、壁紙交換やエアコン洗浄など一切やっていない状態でした。うっすらと臭いもしましたし、こんな部屋、自分なら入居しないなと思いました。

経験上、頭でパッと見積もって、私が考える必要なリフォーム代は8万円くらいかなと思い提案してみましたが、空室が続いている状態でそんなに投資する資金がないと言われました。私は投資しないから空室が続くんだと説得してみましたが、なかなか納得してもらえませんでした。その日はそのまま帰ったのですが、後日、やっぱりリフォームするから安い業者を教えてくれと言われたので、紹介し、リフォーム後、再度空室募集をかけたところ、タイミングが良かったこともあり4日で入居が決まったということがありました。

特に一棟モノの大家さんに多いのですが、入ってくる収入は総て儲けだと思うと後でがっかりしますので、毎月の収入から一定額の自主修繕積立金を差し引いておくと良いのではないかと思います。マンションの区分所有などですと予め必要経費として積み立てておきますよね。こうするとイザという時の支出に躊躇せず、必要な修繕を実施することができるのです。

不動産投資基本ノウハウ2

不動産投資はホテルのようなものだと申し上げました。これはどういう意味かというと、例えば家賃が6万円の部屋であれば、その部屋貸しサービスに対して1日あたり2,000円の宿賃をいただくという営みであるということです。ついつい毎月定額が振り込まれてくるので忘れてしまいがちですが、不動産投資は経営であり、サービス業であり、世間で言われているような不労所得ではないことを認識する必要があります。

サービス業ですから、当然家賃に見合った清潔でしっかりした設備の部屋を商品として用意しなくてはなりません。サラリーマン大家さんは「入ってくるお金は当たり前だと思い、出て行くお金については徹底的にケチる」という方が多いですが、これはいかがなものかと思います。

例えば入居者が退居→入居したときなど、壁紙の汚れやキズ、サビ、フローリングの日焼けなどの経年劣化部分などもそのままにして賃貸に出しているケースをよく見かけます。確かに数万円の支出はキビシイですが、入居者から見れば同じ金額であれば、より新品感があり、ボロい感じの薄い部屋を選ぶのはあたりまえだと思います。これでいつまでも空室が続くとボヤいている大家さん、結構いらっしゃいます。

不動産投資基本ノウハウ

このブログも数年間続けてきて、私も多くの方の不動産投資家デビューのお手伝いをさせていただいてきました。私は不動産投資を実践される方のサポートをすることで、実際に発生する問題点や新しい情報、あわよくば人脈まで増やすことができましたし、不動産投資を始めるにあたってのいろいろなノウハウを手に入れることができました。本当に感謝しております。

サラリーマンなど本業を持つ方が、副業として不動産投資を始めるにあたって、または資産を増やし、賃貸経営を行うにあたって有利なノウハウなどをできる限り大公開してきたつもりですが、ここ最近で変わってきたことや新しい情報も増えてきましたので、改めて最初から書き連ねていこうかと思います。当たり前のことも書くかもしれませんが、よろしくお付き合い下さいませ。

まず不動産投資は、今や決して「おいしい商売」ではありません。以前はそうだったのかもしれませんが、はっきり言って今は大家さんよりも入居者さんの方が立場が強い場合も少なくなく、高い家賃で礼金も更新料もバッチリ丸取りボロ儲けというわけには行かない状態です。ホテル同様、れっきとしたサービス業であり、ある程度の努力なしには安定収入はもたらされないと思って取り組まれる方がよろしいかと思います。
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

ノウハウの出し惜しみはしません!ご相談・ご連絡は右のメールフォームからお願いします。

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大家仲間1,000人を目指して

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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