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  2. » 2011/08

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


不動産投資基本ノウハウ17

投資物件を選ぶに際して、よく言われる減点するべきポイントがあると思います。例えばワンルームなら1階部屋、エレベーターの無い物件、道路や線路沿い物件、自主管理物件、バストイレ同室物件などです。他にもたくさんあるようですが挙げていけばキリがありません。これらの仕様は果たしてそんなに問題なのでしょうか?

結論から申し上げると、確かにターゲットは狭くなるかもしれませんが、メリットもあり、個別に判断するしかないと言えます。結論になっていないかもしれませんが、投資物件選定にあたり、これらの条件を総て排除すると選択肢が非常に狭くなってしまうので、せっかくのお買い得な物件を見逃してしまう可能性が高くなると思います。

例えば1階の部屋ですが、はっきり言って入居率にはほとんど差がありません。部屋を選ぶときには結構意識しますが、最終的に家賃や広さなどのクリティカルな条件と比べると、たいしたことのない要素だということが分かります。まだまだ日本では防犯とかそういう要素は部屋探しにあたって大きな要素ではないのだなと感じています。

不動産投資基本ノウハウ16

自分で言うのも何ですが、私がエラかった(!)のは、ここで「毎月収入の10%を自主的に天引きして、この物件のために投資しよう!」と決め、実行してきたところです。もちろん散らかり放題の粗大ゴミなどはすべて一括で処分し、清掃も自分で必死でやりました。なんと言っても自主管理でしたから…。

素人作業だったので最初は本当に大変でしたが、この後、別の管理会社と契約し、週1回、5千円くらいの清掃作業をお願いし、毎月の積立(+他物件での儲け分)を使って補修作業を進めていった結果、半年くらい後には満室で滞納なし、元の立派な収益物件に復活したということがありました。

絵に描いたような復活劇だったので、このルールを総ての物件に採用し、今に至ります。確かに毎月10%は結構痛いですが、物件はいつもピカピカです。そして一番効果があったと思うのは、入居者の質が向上するというところです。これ以来、滞納がほとんどゼロになりました。

この一件は私の賃貸経営方針の大きな転機となりました。効果が出るまでに時間がかかることではありますが、どんな小手先のテクニックよりも一番効果があることですので、皆様も是非やってみてください。

不動産投資基本ノウハウ15

入退去が多く発生する3月頃になって、空室が目立つようになってきました。おまけに滞納したことがない入居者も、たまに滞納するようになってきました。月の収入は10万円を切ることも少なくなく、だんたん不安になってきました。もちろん原因が分からなかったので、管理会社をバシバシ責めて、厳しく督促するよう監督し始めました。こういう状況が数ヶ月続き、結局管理会社とケンカしてやむなくこの物件だけ自主管理をするようになりました。

ほんの短い期間でしたが自分で管理をするようになって、そのアパートは離れたところでしたがわざわざ毎週自分で掃除や督促に出かけるようになりました。そこでハッと気がついたのですが、「この物件、自分なら住みたくないな…」と感じたのです。ペンキは剥がれ、ゴミは散らかり、前入居者が残したと思われる洗濯機や壊れた自転車が雨ざらしになっていましたから。

この時、「ひょっとしてこの物件の管理の質が悪いのは、実は自分のせいだったのではないか?」と思いました。確かに前の管理会社からは定期清掃や補修の提案を何回か受けていましたし、掃除なんて賃貸する部屋の外のことなどまったく気にしていませんでした。

不動産投資基本ノウハウ14

すごく重要なところなのですがうまく伝わるでしょうか?必要な費用をケチると以下の流れになってきます

・物件を手に入れる

・もったいないので支出は極力減らす

・物件がだんだん汚くなる

・モラルの高い上質な入居者が住まなくなる(選ばなくなる)

・だんだん空室や滞納が増える

・収入が減るので支出ができなくなる

・ますます汚れて手に負えなくなる…

といった、恐怖のループに突入していきます。私自身がまさにそうでした。家賃3万円代のアパートでしたが、購入当初はもちろん満室でした。毎月20万円以上入ってきましたし、滞納もゼロでした。収入ばかりを気にして、支出はもったいないと思ったので共用部の電球交換くらいしか使わなかったです。もちろん定期清掃も入れませんでした。

これがネガティブループの発端だったわけです。
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

ノウハウの出し惜しみはしません!ご相談・ご連絡は右のメールフォームからお願いします。

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大家仲間1,000人を目指して

ニシオカのボランティアです!


本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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