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  2. » 2011/09

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


不動産投資基本ノウハウ21

このように物件購入時の敬遠事由は、結構買い手側の思い込みであることが多いのですが、物件価格の交渉には特に使える要素です。うまい不動産業者ですと、こういう点を巧みに突いて条件交渉をしてくれますね。売主もなかなか売れないので、許容できる物件欠点としてしっかりと認識し、「割と安い」物件として狙っていくのも戦略ではないかと思います。

ただし、欠点は欠点ですので、賃貸経営時にはきちんと対策が必要です。例えばマイソクをある程度自分で作成し、デメリットをメリットとしてしっかり訴求すること。また、賃貸の営業マンにポイントをきちんと刷り込んでおくこと、欠点をうまく隠すような条件を提示することなど、少々の工夫が必須です。

自分の大切な物件なのですから、頭を使って競争力をつけていかないといけないですね。私も自分でやってみて、モノは言い様なのだと痛感しています。100人中100人を狙う必要はないんだと言い聞かせ、ターゲットを絞るのが一番ですね。今後は、入居特典として無線LAN無料なども面白いかもしれません。

不動産投資基本ノウハウ20

デメリットがメリットになる例はまだあります。エレベーター無しの物件ですね。これも物件購入時には敬遠される傾向にあります。特にワンルームを探す際には、ちょっと古い物件ですとエレベーターが付いていない場合があります。入居者から見れば、いちいち階段で昇り降りしなくてはならないですし、オーナーとしても入居者に人気がないのではないかと思ってしまいます。

経験上、これは賃貸でも少々不利だなと思います。3階までであればほぼ問題ありませんが、5階くらいまでいくとさすがに避けた方がいいと思います。ただ、賃料次第では一定の入居率は維持できる程度の不利です。

エレベーター無しの物件の良いところは、管理費・修繕積立金が安いということが挙げられます。ワンルームなどではこの管理費というのが収益を圧迫します。エレベーターは定期検査や電気代などとても維持コストがかかるシロモノなので、これが無い物件はほぼ確実に管理費が安いです。つまり同規模の部屋でも他と比べて賃料を安く設定することも可能です。エレベーターのある無しで賃料に差はほとんどありませんので、これは大きなメリットなります。

不動産投資基本ノウハウ19

線路沿いや幹線道路沿いの物件も音がうるさいということで物件購入時には人気がありませんが、入居率でいうと、これもそれほど変わりがありません。入居者によりますが、少々音がうるさくても、目の前が明るくひらけていて、開放感があることが多いため、思いのほか人気があります

これは賃貸の営業マンに聞いた話ですが、入居者はいくつか物件を見てきてから自分の物件を内見しに来るのですが、だいたい単身者用の物件は小狭いところに建っており、全体的に暗いイメージを持っています。そこでひとつ明るい部屋を見学すると、結構気に入ってもらえるようですね。入居者は、だいたい一律で「どうせ昼はほとんどいないし」と言うそうです。

以前も書いたかもしれませんが、部屋が明るいというのは案外重要なポイントで、明らかに入居希望者への印象が良くなるます。ですので、もし暗い部屋を保有している場合は、玄関の電球だけは高ワット数のものにした方が良いと思います。安くて自分でできる、効果の高いお手軽なリフォームです。

不動産投資基本ノウハウ18

むしろ好んで1階の部屋を選ぶ人も少なくないです。特にアパートでは入居者のタイプが極端に2種類に分かれているようで、迷惑をかけることをストレスに思う人と、迷惑をかけられることをストレスに思う人がいるみたいですね。アパートは生活音が近隣に響きやすいので、物件内移動をする人もたまにいます。例えば1階に住んでいたのですが、2階の音がうるさいからという理由で2階に移動した方もいますし、逆に2階に住んで音を出さないようにビクビク生活するのが嫌だという理由で1階に移った方もいました。

そんなに気になるのなら物件自体を移動すればと思いますが、まあ他物件に引っ越されるよりはトクかなと思い、なるべく費用をサービスして移動してもらいました。これくらいのことで入居年数が延びるのであれば、入居者の要望はできるだけ聞いたほうがいいですね。

余談ですが、ロフト付きの部屋はスペースの有効利用ということで人気がありますが、私の少ない統計(経験)から言うと、比較的入居年数が短いように思えます。ロフトを好むのが学生に多いからかもしれませんが、当初思ったよりも使えないという理由なのではないかなとも考えられます。ロフトで寝たいが、暑くて使いものにならないというところでしょうかね。
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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大家仲間1,000人を目指して

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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