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  2. » 2011/11

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


不動産投資の基本ノウハウ27

逆に土地の価値が低い物件とはどういうものかというと、前回の逆、つまり道路から奥まったところにある土地私道で面している土地形状が悪い土地などになります。水際の土地や崖下の土地などは今回のテーマではないので省きますが、要するに家を建てるのに不便な土地というのが、一般的には人気のない土地と言えます。

ここが肝なのですが、売買他取引的に人気がない土地が、必ずしも賃貸需要がなかったり、家賃が低い物件であるというわけでもありません。実際のところ、道路から一本入った静かな物件というは人目も気にならないということから賃貸人気があり、家賃も低くはないです。人通りの多い道路に面しているよりは、住みやすさという点では良いのかもしれませんね。

以前お話した駅や地域などのマクロ条件同様、ミクロ条件である道路付けにもアービトラージがあるように思えます。賃貸的にはあまり問題にならない道路付けという条件が、売買的にはかなりの価値差を生んでいる要因になっています。こうやってみるとこういう奥まった土地、形状の悪い土地にあるアパートは、賃貸価値の割には安いという傾向がわかってきます。

不動産投資の基本ノウハウ26

土地値というものは、前回お話したマクロなロケーションがもっとも大きな要素になるかと思います。要は地域や駅という意味ですね。まずここで「相場」が決まってきます。次に、ミクロな要素、つまり「どの道路沿いに立地しているか」「その道路にどのように面しているか」をはじめとするいくつかの要素で個々の土地の価格が決まってきます。

この「道路付け」というのは購入アパートを選ぶにあたって意外と大きな要素になってきます。一般的に道路付けの良い物件、つまり間口が広い、角地の地所は良い土地とされ、それだけで取引価値が上がります。売るには良いですが、買うにはお金がかかり過ぎることが多いです。

また、四角い形状の地所も人気があります。いわゆる整形地的な不動産は、まあそれなりの価値を持っているということです。ご自宅を買うにあたってはこういう「良い土地」を選ぶのも悪くないと思いますが、投資物件を買うにあたっては適切かどうかは、ちょっと疑問があります
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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大家仲間1,000人を目指して

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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