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  2. » 2012/05

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


不動産投資の基本ノウハウ44

次に木造の欠点として遮音性が悪いなどのスペックが低いことが挙げられます。木造アパートは木で柱を組み上げ、その間に板で間仕切りをしています。実際に住んでみるとわかりますが、物件により程度はありますが隣や上階の生活音が結構聞こえてきます。ちなみに外の音はそれほど気になりません

入居者同士の音の問題はクレームに直結することで、木造を持つからにはある程度覚悟しなければならないことだと思います。遮音シートなどが施工されていても大した解決策にはなりません。なるべくマナー良く住んでくださいとしか対策ができないのがネックです。

他には冬が寒いということが挙げられます。良く言えば風通しが良くて湿気が溜まりにくい、調湿機能があるといいますが、要は機密性が悪いため、寒いのです。まあこれは入居者募集時には気づきにくい欠点ですので、放っておいても良いですね。それよりも木造で怖いのは歪みです。稀に構造が歪んで建付が悪くなることがあります。購入時にはこういう建付や軋みなどのチェックはしておいた方が無難です。

不動産投資の基本ノウハウ43

木造のアパートの欠点について考えてみたいと思います。まずは、湿気に弱いところ。これは私自身の物件でもありましたが、ちょっとした水漏れや結露などで結構派手にカビたり腐食したりします。また、結構厳しい痛手となるのがシロアリ被害ですね。どれも木造であれば比較的安いコストで修繕可能なのでなんてことはないと言えますが、発見したときはかなりのショックを受けます。

シロアリは本当に気が付きません。私の場合はたまたま他の用事で見に行ってくれた工務店の人がシロアリの痕跡を現場で見つけたので大事に至るまえに修繕できたのですが、写真で見た限り1/4くらいは木材が削られていましたね。入居者の方に説明して、床材を剥がし、木材の入れ替えとシロアリ防止薬を散布してもらいました。

水漏れも痛かったです。退去時に発覚したのですが、壁のブヨブヨが酷かったのでめくってみたところ、一面真っ黒(一部白でしたが)にカビていました。ここは北側の壁で風通しが悪かったのかもしれません。2階からの地味な漏水が長期にわたって蝕んでいたようでした。これも木材の入れ替えで修繕しました。

不動産投資の基本ノウハウ42

物件を選定するにあたって、物件の構造は大きな判断ポイントになると思います。今まで物件購入に関する相談に乗ってきた中でもよく話題になっています。今更ですが賃貸物件の構造といえば、だいたい木造、鉄骨、鉄筋の3種類にわかれると思います。まずは木造物件の長所、短所について考えてみたいと思います。

木造の物件の良いところは一言で言って、安いところに尽きます。特に新築で建てるときに比べてみると、その値段の違いに驚かされることになります。中古の物件を購入するにあたっても、多くの場合、土地値の評価が大きく建物の割合が低いことに気がつくと思います。つまり売買価格のうち、土地の価格の占める割合が高いです。

建物の値段に安さに比例して家賃も鉄筋のマンションに比べてだいたい2~3割ほど安いです。購入するのも安く、家賃も安いということになりますね。鉄筋コンクリート造と比べると、比較的割が良い物件が多いです。
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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大家仲間1,000人を目指して

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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