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  2. » 2012/12

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


空室の恐怖について

大家さんにとって最大の恐怖は言わずもがなですが、空室です。実際に3年間大家をやっていると、結構な確立で空室に遭遇します。計算したことはありませんが、金額ベースで10%くらいはロスしているような気がします。それでも総計すると赤字になることなくなんとかやってこられています(一時的に苦しかったことはありますが)。

なぜ入居が決まらないのかまったく分からない時があります。他の物件よりも条件もよく設定し、部屋もリフォームしているのに、8ヶ月も決まらない部屋がありました。結構多くこういう経験をしているのですが、なんとなく入居が決まらない原因が見えてきました。

まずは時期の問題です。やはり社会が動く時期が入居も決まりやすいです。不動産業者では当たり前すぎる話ですが、1~3月や9月頃は新しい期に向けて人が動くので部屋を探す人が多くなります。一方、真夏や秋の頃はあまり動くことはありません。その時期に空室が出ると結構長引く傾向があります

次に募集の問題です。経験上、募集を任せる仲介業者はよく選びましょう。私の場合、ある理由で地方の物件を馴染みの業者に管理を任せているのですが、この物件は空いたら本当に決まりません。滞納もなかなか回収できません。もしもこれを適切な業者に切り替えできたとすれば、悩みもだいぶ解決できるのではないかと思っています

遠隔地であっても上手に管理をする会社は存在します。経営的には致命的だと分かっているのですが、どうしても切り替えができない理由があるのです。これを読んでくださっている方には、管理専門の業者に任せるようにして欲しいと思います

あとは、気の利いた設備がないことです。私の物件では空いている物件はガス台がありませんでした。その後、安いガス台を設置したらすぐに決まりました。エアコンや電灯なども然りです。あって当たり前、きれいで当たり前のものはきちんとお金をかけて設置してしまいましょう!

管理を任せることのメリット

私は所有している戸数が多いので、とても個人で管理しきれませんですし。実はちょっとくらい高くてもお金を払って管理を任せておくと、継続的に不動産屋との関係ができるので、物件の情報も入ってきやすくなります。つい先日も新しい物件について業者から話をもらってきたところでした。

もちろん管理費を支払わないで、自己管理する方法もあります。これは自宅近所の物件と、定期的に清掃作業などができることなどが条件になりますが、やっても誰も文句はいいませんので、定年している大家さんなどではよくあるケースのようです。但し、住民とのトラブルの際、大家と入居者が直接対決すると、情に流されてしまったり、回収のノウハウがなかったりしてうまくいかないことが多いです。

これは個人の考え方によりますが、自己管理にして若干の利回りを上げるか、管理を任せて時間を買うかのどちらかになります。マンション数戸までであれば自己管理で十分かもしれません(マンションは良い入居者であれば手間があまりかかりあまりかかりません)。対して、遠くのアパートは任せた方が無難です。

アパートの場合は植栽の手入れやゴミの整理、掃除、定期的な物件のチェックなど、なかなかサラリーマン兼業大家が一人で対応できるものではありません。特にトラブルの時こそ代理人に立ってもらいたいと思うものです。ましてや大家が若いとものすごくなめられます。私の大きな悩みです。

最終的には大家のスタンスによるのではないかと思いますが、優雅なサラリーマン兼業大家を目指すのであれば、大胆に業者に管理を任せ、ばっちり情報をもらえる関係を築く方が得策であると考えています。

管理料を支払うのはもったいないか?

管理料金というのは、今まで聞いた中でもっとも高いケースで8%でした。安い場合は3%くらいと、かなり交渉の余地があるようですが、通常の管理料は5%が常識になっているようです。私の物件もすべて5%です。ちなみにオススメはしませんが、滞納や空室保証を入れるともっと高くなります。

以前、「5%というと、物件価格に対しての5%か?」と聞かれたことがありますが、管理料は「月額賃料の5%」という計算になります。つまり10万円の賃料と5,000円の管理費を入居者から頂いているとすると、105,000円の5%、5,250円となります。通常、空室時は管理料はかかりません。

また、「利回り10%の物件であれば、5%の管理料を支払うと利回りが5%になってしまうのか?」という質問もありました。これについても間違いです。利回り10%というのは、物件の取得価格に対しての利率を指します。一方、管理費の5%というのは賃料の5%となります。ですので、全く別のものなのです。

例えば1,000万円の物件で家賃が10万円だと12%の利回りになります。これに対して管理費は5%だとすれば10万円の5%、つまり5,000円です。ですので、12%の利回りが11.4%に下がる程度なのです。丁寧に計算を書くと、(10万円の家賃-5,000円の管理費)×12ヶ月÷1,000万円の物件=0.114 ⇒ 11.4%となります。

10%の利回りが5%になるとすれば考え物ですが、先ほどの例のように管理費の利回り減が0.数%くらいであれば、優雅なサラリーマン兼業大家の身分を手に入れることを考えれば、ちょっとした経費と捉えられるのではないでしょうか。

物件を管理するということ

不動産投資ということで手に入れることだけではなく、実際に購入した後の話、つまり賃貸管理ということについてお話したいと思います。

結論から申し上げると、はっきりいって楽な物件とそうではない物件とに二分されます。賃貸にまわすのに楽な物件は 以前書いた記事「良い物件の条件:まとめ」で書いているような条件が揃っているもの。厄介なものはどこかでちょっと妥協してしまったもの です。だから購入する時にはいままで書いてきたような条件を守る必要があるのです。利回り最優先だと賃貸するときに痛い目を見ます。

管理は自分で管理するか、業者に管理してもらうかのどちらかを選ぶことができます。ちなみに私は今後の物件情報をもらうための貸しとして業者に任せることが多いです。業者に管理を任せると、入居者の募集、立会い、鍵の管理、集金や督促、定期的な清掃、共用部分の消耗品の交換や支払、各種交渉などの代行をしてくれるようになります。部屋を借りる方の中には大家にとやかく言われたくないという人も結構いるので、代理人がいるというのはむしろいいことだと私は思っています。(これには異論のある方も多くいらっしゃるようですが。)

また、自主管理をするとなれば、上記のようなことをまとめて自分でやらなければなりません。定年後の方や平日十分に時間の取れる方で、且つ自宅の近所に物件をお持ちでない方以外は、はっきり言ってしんどいと思います。毎週末に掃除に出かけたり、督促なども平日でなくては入居者がつかまらないなど、サラリーマン兼業大家にはちょっと苦しいはずです。

私達は時間的にもお金的にも優雅な兼業大家になりたいと思っていますので、管理はできれば業者に任せたいと思います。
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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