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  2. » 2013/01

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


日常的な修繕について

私がうまくやっていると自賛していた物件の管理方法に、管理を入居者にお願いするという方法がありました。これは総ての物件でできるとは限りませんが、例えば入居者のひとりとうまく信頼関係を築くことができれば、遠方の物件であっても、故障があれば連絡をもらえるようになり、また簡単な修繕であれば立て替えてもらって後ほど領収書を送ってもらうというようなことができています。ただ、なあなあの関係になることもあったので、最終的には管理会社に任せてしまいました。

この方法であれば、実際に住んでいる人が感じている小さな問題点でも、大家が把握することができるようになります。大家が絶対分からないけど、入居者が感じている問題点として、例えば水がサビ臭かったり、下水が流れにくいなどのことがあります。小さな不満がたまりにたまると入居者は黙って出て行ってしまうこともあると思いますので、こういう住人からの情報は結構重要ではないかと思います。

また、仮に遠くの物件で管理業者もあてにならない時は、物件の様子を見に行ったときに、不安なところはもったいなくてもまとめて交換してしまうことです。共用灯などは故障のたびにちまちまと交換するくらいであれば、一括で交換してしまった方が安く上がります。これくらいのことであれば管理会社ではなく、自分でやってしまったほうがいいと思います。

設備故障は予想外の出費

不動産の経営は、空室以外にも予想外に出費がかさむことがあります。例えば住宅設備の故障です。今まで一番大きかった出費は1棟10戸のアパートで発生したシロアリ対策でした。前にも少し書きましたが、ある日近所まで寄ったので物件を見に行ってみると、少し廊下部分がたわんでいるように見えました。全体的にぶかぶかした感じだったのです。他にもベランダ部分のとめネジが外れているなど、素人目にも少しおかしいなと思いましたので工務店に見てもらったところ、かなり広い範囲でシロアリの被害にあっていたことが分かり、速攻で修理工事をしてもらったことがあります。この時の出費は100万円を超えていました

他に高かった出費としては、古いマンションの給湯器が壊れて、水しかでなくなったと管理会社から連絡が来たときです。先ほどのシロアリもそうですが、大家の使命として快適に安全に暮らすことができるように設備を整える必要があるので、これも速攻でお金を支払いました。詳しい金額は忘れましたがだいたい30万円くらいだったと思います。

他には共用灯の電球交換や水道のパッキン交換、壊れた鍵の修復や、浮浪者が来ないようにガードする三角コーンなど「え、そんなものまで?」と思うくらい細かい支出項目があります(三角コーンは故障ではありませんが)。

何か一箇所大きな故障があると、1年分の利益くらい一気に吹っ飛んでしまいます。それでも物件を複数件持っているとなんとか持ちこたえることができますので、頑張って3戸以上は持つようにしましょう。

空室、滞納リスクに対して

よく不動産投資をしたことのない方から聞くのですが、空室が発生したらどうするんだとか、滞納したら怖いじゃないかということについて、私は次のように考えます。

まず、空室は発生するものだと思ってください。10%とか20%とか見込めばよいと言われていますが、部屋単位で見るとそれ以上になることもしばしばあります。空室リスクに対しては厳しい方にシュミレーションを立てておき、それでも空室が起きてしまう場合には無担保カードローンで銀行への返済を一時的に凌いでください。そして入居が決まったら時間をかけて返済していけばいいのです。無担保カードローンの便利なところは利率は高いものの月々の返済金額が低いため、回数は多くなるかもしれませんが、時間をかければ安全に返済可能であるということです。昔は何回か助けられました。

または、複数の物件から得られる収益でひとつの空室を支えるということもできます。1部屋だと空室=0円ですが、数件あるとグロスで考えて何%か収益がダウンするという程度で済みますよね。不動産投資はグロスで考えるということが結構重要な要素です。売買するにしても賃貸するにしても、数件持っているからこそリスクヘッジができるのです。

資産家というものは常に持っているが故のリスクを抱えているのだと感じます。株という資産であれば下落リスクですし、国債ですら低いですが破綻リスクを抱えています。株などに比べれば不動産の空室リスクなど低いものです。リスクはコントロールするものだと思っています。できる限り安全に、予想の範囲内でリスクをとっていきましょう。

空室と滞納の影響

空室に次いで怖いのが滞納です。一応、債権(家賃を請求する権利)は発生しているので、空室よりはマシに思えますが、滞納が長引くとかなり厄介なことになってきます。私は最大3ヶ月以上の滞納は経験がありませんが、通常、滞納は3ヶ月を超えると全額回収は難しくなると言われています。

私の場合、滞納が発生したら管理業者に結構しつこく状況説明を求めるようにしています。業者も大家にうるさく言われるくらいなら入居者に督促をしてくれることが多いです。管理を任せている場合はくれぐれも入居者に直接文句を言わないようにしてください。これをやってしまうと、むしろ弱みになってしまいます。大家にとってはどうでもいい泣き言を言われたり、くだらない言い訳を言って、踏み倒して来ることが多いです。

大家にとっては滞納する入居者はどんな理由であれ客ではありません。冷たいようですが、経営をしている以上、しかたないと思っています。一番重要なことは、入居者に「うるさい大家だ」と思われることだそうです。とにかく管理業者にプレッシャーをかけて、目一杯入居者に督促するようにしてください。
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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