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  2. » 2013/02

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


更新手数料について

賃貸をお借りになったことのある方ならお分かりかと思いますが、多くの物件では2年ごとに更新手数料という、大家と不動産業者にとって都合の良い収入があります。入居者にとっては、契約を更新してやるのになんで金を取られなくてはいけないのか分からないと思うと思います。私は大家側なので、妙なお金でももらえるものはもらっておきたいと思いますが、更新手数料を払う時期をきっかけに退去する入居者も多いです。

更新手数料は通常、家賃の1ヶ月分で、大家0.5、管理業者0.5という程度です。ワンルームだと良くて3-4万円の収入です。こんなはした金に執着することで空室が発生するくらいであれば、いっそのこと更新手数料を無料にするか、大家が不動産業者に対して0.5か月分を負担してやった方がよほど安定的な収入になると思います。

私の場合は上記のように更新時期が近くなってくると管理業者にそれとなく打診をしてもらって、出て行きそうな入居者に対しては更新手数料無料と言ってもらうようにお願いしてあります。業者の取り分0.5か月分は大家負担としています。

また、出て行かないと分かっている入居者については1か月分きちんともらうわけですが、支払いが苦しいと思われる入居者は分割払い認めています。7万円の手数料であれば、2万、2万、3万円づつとして、3ヶ月目に管理業者から振り込んでもらっています。

更新手数料は入居者にとっては支払いたくない最高峰のものだと思って対策を取っておくと、手数料が原因で出て行く方も減ると思います。

エアコンの管理

物件の付帯設備の中でも故障が多く、金額も張るものがエアコンです。今時エアコンのない賃貸物件はないというくらいですので、必然的に大家もつけざるを得ません。というより、ないと普通に生活できませんよね。

エアコンは物件に競争力をつけるためには必要不可欠なものだと思いますが、これは大家にとってはかなりキツイ出費となります。先日、私が持っている10戸のアパートのエアコンが古くなってきたので総て取替えをしたとすればいくらかかるのかを見積もったところ、古いエアコンの取り外しと処理費用を含めて90万円ということでした。1戸あたり9万円です。リモコンもないような旧型なので取り替えてあげたいところですが、さすがに諦めました。(これくらいなら数ヶ月で回収できるので、余裕ができたらやろうと思っています)

また、エアコンは掃除なども必要になります。自宅のエアコンはメンテナンスをほとんどしたことがないのに、保有物件だけは空きが出たら必ず掃除をしています。入居者はエアコンの嫌な匂いに抵抗があるそうです。エアコンの掃除はだいたい1~2万円くらいです。何をやっているのかは現場をみたことがないので分かりませんが、まあ確かに匂いがなくなって軽快になったような気にはなります。

エアコンには室外機があって、例えばベランダなどにホースが出ていますよね。このホースが厄介で、設置10年くらいすると、ホースが劣化してきて手で触るとボロボロと壊れてきます(直射日光だからかもしれませんが)。ホースは数千円かければホースだけで交換できるようですので、空室が出たら必ずチェックしてください。水漏れなどの事故を防げます。

また、室外機にツタが絡んでエアコンが動かないこともありました。幸いこれはツタを切り取って故障は免れましたが、びっくりするくらい奥まで入り込んでいました。夏は特に注意が必要です。

物件付帯設備について

物件を貸し出すときにエアコンや照明器具などの付帯設備をつけておいた方が、物件を探している人に選ばれやすいですよね。入居者も部屋を一時的に借りるだけなのにわざわざ自分でエアコンなどを取り付けるのはもったいないと思います。

付帯設備は大家の負担になります。通常、ガスコンロなどは入居者が用意するものですが、付帯設備として大家が用意してあげると、入居者は選んでくれやすくなります。しかし、その設備の初期費用や故障した際の修理などは大家が負担することになります。これが案外大きな費用となることがあります。私の場合で大きかった負担はエアコンと冷蔵庫です。小さな冷蔵庫を用意しておくと特に独身者にはウケがよく、それが理由で結構決まってくれたりするのですが、故障すると結構な金額が出て行きます。数万円単位ですので、回収には何ヶ月かかかってしまうことも多いです。

ほかにもよくある話ですが、入居時から取り付けておいた照明器具の電球が切れたとき、入居者と大家とどちらが負担するかという問題があります。大家はサービスでつけているつもりなのですが、入居者は電球も含めて大家の負担であると思う人もいるようです。私の場合は小さな問題で入居者が出ていくと作業が増えて面倒なので、勝手に交換して領収書を送るように依頼しています

不動産投資は不労所得と考えている方は、こういう細かいことで意外と労力を割かれてしまうことを再確認しておいていただければと思います。管理は何もないときは楽チンですが、トラブルが起きると規模の大小を問わずある程度労力がかかります。

意外な強敵「雑草」

アパートなどであれば、夏は雑草が生い茂ってしまいます。日陰のところであっても茂るので本当に不思議ですが、夏はこれを毎月刈り取らないと非常に見栄えの悪いアパートになってしまいます

草むしりは人に委託すると1回数万円取られてしまうので、暇な日曜日などに物件の様子を見がてら自らむしりに行くことが多いです。草をむしっていて気がついたのですが、根っこごと引っこ抜くよりも、根っこを残したまま根元近くでバサバサと刈って、そのまま放っておいた方が次が生えてきにくいように思えます。気のせいかもしれませんが…。

これは私が編み出した草刈り法です。広い範囲であれば、100円ショップで鎌を数本買ってきて、長い草の根元付近を水平に思いっきり鎌を振り回すのです。イメージはカマキリです。切れが悪くなってきたら古いのは捨てて新しい鎌に交換します。これはすごくきれいになるということはありませんが、とにかく早くだいたいすっきりとします。

ちなみにこの「カマキリ刈り」は、ちょっとした垣根の整備にも使えます。手っ取り早くてお金もかからない。そして何よりも少し楽しい(!)のがミソです。

長期的な草対策としてはいくつかあるのですが、実際にやって効果があったのが、防草シートです。敷設するのはちょっと手間ですが、狭い領域なら草刈をしなくてもまったく問題なくなるようになるので便利かと思います。

除草剤も考えられますが、においがするのと、土壌が悪くなると聞いたことがあります。また、除草剤は完全に生えてこなくなることは今のところありません。必ずしばらくすると生え始めてきます。
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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