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  2. » 2013/03

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


自動販売機でもう少し収入

アパートやビルをお持ちの方は自動販売機を設置してみてはいかがでしょうか?自動販売機をつけることで本当に少しではありますが収益が上がります。夜は自販機が明るく照らすので共用灯代わりにもなります

自販機についてはいろんな契約形態があります。例えば、一般的な飲料の自販機であれば商品の補充、カンなどのゴミの回収、簡単な掃除、代金の回収など総てを任せることもできます。この場合は高めに設定された商品の卸価格に対して定価で販売することになり、楽はできますが競争力が弱く、本当に限られた収入にしかならないと思います。この場合、自販機本体についてのお金は必要ありません。業者が用意してくれます。

一方、自販機本体を自腹で購入して、商品の仕入れや補充、代金回収まで総てを自分でやる方法もあります。この場合、例えばカン飲料全品100円としたり、冬はコーヒーばかりいろんなメーカーを買い揃えたりと、独自の特徴を出して、競争力を上げることが可能になります。できることならたくさん売り上げた方がいいですよね。

また、多くの場合は自販機の維持に必要となる電気代はオーナー持ちとなることが多いようです。よほど良い立地である場合は交渉次第で業者が持ってくれるときもあるそうですが、われわれが持つ普通の物件では無理だと思います。

サブリースをしてもらいたいときは

ご自身で管理する時間がなかったり、空室リスクが怖いという方は、任意でサブリースをするという手もあります。物件が新しければ駅前の業者などでもやってくれることがあるので、数社に声をかけて条件を聞きだしてみるといいと思います。

任意のサブリースでよく聞くのがアパマンショップです。ここはカバー範囲が広く、極端にふっかけてこないという話を聞きます。私自身はここと取引がないので、あくまでも伝聞ですが、私の知り合いなどは何件か任せているとのことでした。仮にワンルームであっても良い物件であればサブリース可能です。知り合いの不動産業者つてで紹介してもらうと良いと思います。

ちなみに投資用の新築ワンルームマンションにはかなりの確立でサブリースがついているようですが、これは絶対に避けてください。主観で申し訳ないのですが、投資用新築マンションで投資として良いものは一軒もありません。設備も見た目だけ重視で管理もいいかげんなことが多く、入居者全員が賃貸独身なので、モラルも低いです。そんな物件を高い新築プレミアムを払って区分所有するなんて信じられません。その上新築で人気のある唯一おいしい時期にサブリースをつけるなんて業者はどこまで腹黒いのかと思います。ワンルームマンション投資は中古の分譲タイプに限ります

サブリース(一括借り上げ)というもの

例えばアパートを購入したとして、そこから上げられる収入を1万円でも増やしたいと思いませんか?私は以前購入したアパートはサブリースしてもらっていました。サブリースとは、アパートを丸ごと一件管理業者に借りてもらって、管理業者が自社の責任で入居者集めや管理などをするという仕組みです。これはアパートオーナーにとっては一定金額で借り上げてもらうので、リスクが安定して手間もかからないというものです。しかし高いところで20%程度のサブリース料を取られてしまうので、オーナーにとっては少し割に合わない可能性もあります。

私はできる範囲内で少しでも収益を上げたいと思い、このサブリースを今回取っ払ってしまいました。そうすることで計算上は40万円/月だった収入が55万円/月に一気に上がりました。しかし空室リスクや管理費用なども発生することになりました

それでもちょっとは有利な運用になるのではないかと考えています。サブリースは新しい物件であれば比較的簡単に受けてくれる会社もあるのですが、築10年を超えるとサブリースを受けてくれることは少なくなります。立地が良かったりすると話は別なのですが。

アパートの建築業者がアパートを受注するためにサブリースを組むということも多いようです。代表的なものがレオパレスなどです。こういう業者は10年くらい経って物件に競争力がなくなると一方的にサブリースの解約を迫ってきます。新築のおいしい時期だけ甘い汁を吸い、古くなるとオーナーに押し付けるという卑怯な商売です。裏を返せばレオパレスの物件は常に新しいものだということです。

敷金の使い方と返金について2

敷金を合理的に頂く方法についてですが、名目として部屋のクリーニング、クロスや壁紙の張替え、破損箇所の修復などがあります。合理的に敷金を頂くには必ず名目と見積もりが必要です。

部屋のクリーニングについては、きちんと管理会社のプロに入ってもらって次の入居者が気持ちよく使えるレベルまできれいにしなくてはいけません。この分を入居者に負担してもらいます。これは契約時に契約書に書かれている必要があるので、きちんと項目をチェックしてください。この際に仲の良いクリーニング業者を作っておくと高めの見積もりを作ってもらって、高めに入居者に請求することができます。これはほんのちょっとの上乗せレベルにしておくようにしてください。

また、クロスの張替えについては経年劣化のレベルであれば、大家が負担するべきという行政的な指導がでています。堂々と費用として取ることができるのは、例えばタバコの煙によりヤニがつき壁紙が黄ばんでしまった場合や、家具の移動でついてしまった床の傷などです。壁紙などの総取替えが難しい場合には、コツコツと不具合箇所を見つけて費用を積み重ねていくしかありません。ちょっとセコイかもしれませんが。

これは経験的に思ったことですが、入居者が出ていったあとの部屋は壁紙クロスの総取替えをして、見た目だけでも綺麗にしてしまった方が、一時的にお金はかかりますが、あっという間に入居者が決まることが多い気がします。見た目だけを新品にするためにかかるお金はほんの10万円程度です。2ヶ月空室が続くことを考えれば安いものではないかと思います。

敷金は1か月分くらいを目安にもらっておいて、あとはごっそりと自腹でリフォームしてしまうくらいのおおらかさでやらないと行き詰まりを感じることだと思います。

敷金の使い方と返金について1

入居時に「入居者が原因でできた汚れの修復や未払い家賃の保証のために預かるお金」というものが敷金なのですが、最近、敷金に関するトラブルが増えてきているようです。運よく私はまだ遭遇したことないのですが、トラブルは大家側に原因があることも多いようです。

だいたいちょっとのクロス(壁紙)の汚れや直射日光による日焼けなどを敷金で修復しようという大家が、入居者とトラブルになっていると聞いています。日常的な生活でできてしまった汚れや経年劣化などは敷金ではなく、大家が負担して修理するものです。全部敷金で修復させてしまうようなアコギな商売はするべきではないと思います。

東京近郊では、もはやほとんど敷金で修理することが不可能となりました。未払い家賃への充当の役にしか立ちません。

…とここまでが一般論です。これだとなんの役にも立ちませんので、大家側から見た敷金の上手な使い方についてお話したいと思います。

まず、敷金はだいたい2か月分くらい預かっていることだと思います。入居者はこのうち半分が返ってくればだいたい満足するようです。これが総ての基準となります。優良な入居者には半分以上返してあげると良いと思います。では残りの半分を頂くためにはどうするか考えたいと思います。
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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