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  2. » 2013/04

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


空室率の実際2

他にも東京都某区のちょっと古いマンションも数ヶ月の空きが出たことがあります。古いので女性には人気がないと思いますが、最上階で眺望も良く、広めで風呂やトイレにも窓がある上にベランダも相当広い、自分が住みたい自慢の部屋なので、内見さえしてもらえば、かなりの確率で決まると思っていました

この部屋の時は、募集してくれた仲介業者が悪かったのだと思います。専任媒介にしているので定期的に状況報告が必要なのですが、一度も連絡がなく、チラシも一度配った程度だったと後から聞きました。この業者は物件から遠く、忙しいと連絡も取れないこともしばしばでした。

この一件から、募集・管理業者は物件の賃貸に強い信頼できそうな業者に任せないといけないと思いました。不動産業者には賃貸に強い業者と売買に強い業者と2種類あります。前述の業者は売買には強いのですが、賃貸にはちょっと弱いようです。賃貸に強いかどうかを見分けるのは結構難しいですが、部門としてちゃんと独立していれば問題ないと思います。売った物件を仕方なしに面倒見るための賃貸部門の場合、ちょっと不安があります。

空室率の実際

大家にとって大きな懸念となるのはやはり空室なのですが、実際、私が東京都圏で保有している物件の入居状況を見ると、だいたい90%強くらいではないでしょうか?こればかりは本当に運に左右されるような気がしますが、10%程度は空室が発生しているように思えます。法人向けの物件も保有しているため、金額ベースで言うとそこまで行きませんが、部屋数で言うとそれくらいになると思います。

都心のど真ん中の物件の場合、私が持っていたものは比較的ハイグレードなもので40平米弱でした。近隣家賃相場で言えば16万円くらいです。ここを賃貸に出そうとした時、場所もグレードも良かったのですが、多くの内見者に言われたことが金はもっと出すから広い方がいいということだったそうです。このクラスの入居希望者は根本的に金持ちで、狭くてそこそこの家賃というよりは、高くてもその他の条件がすべて揃っている必要があると考えるようです。庶民の私にはちょっと理解できませんでしたが、いくらグレードがよくても場所にあったニーズを満たす物件でなければいけないのですね。

この物件ではだいたい3ヶ月くらい空いていたと思います。偶然にもある地方の法人が東京の拠点として部屋を借りたいと言ってくれたので、決まったと記憶しています。それでも銀行返済が月々12万円くらいだったので、36万円程度の持ち出しとなりました。

ついこないだまで、長く空いているアパートの部屋があったのですが、これも決まらない理由が分からないのです。かなりの人に内見してもらっているのですが、なぜか何ヶ月も決まりません。金額が低いのでたいした痛手ではなかったのですが、それでも毎月4万円くらいの家賃を逃していると考えるともったいないと思います。あまりにも決まらなさすぎるので、礼金不要とし敷金も1ヶ月、フリーレント1ヶ月と破格の条件にしました。これで決まったらまた報告します。

条件変更したらすぐに決まりました!やはり条件が問題だったみたいです!

土地やスペースを休ませない

私が保有しているアパートで、サブリース(一括借り上げ)を外した物件があるのですが、管理していた業者は少し広いスペースに2台分しか駐車場を設定してありませんでした。ちなみにここでは駐車場1台あたり5千円/月の収入になります。

私はここのスペースとクルマの停め方を少し見直し、駐車場の脇にある植栽を伐採することで、クルマ3台を停めることのできるスペースに変身させました。費用はほとんどかけることなく、ちょっとの工夫で年間6万円の収入が出来上がりました。

よく探してみるとアパートやマンションには使われていない無駄なスペースがたくさんあることに気がつきます。特に駐車上の周りや玄関付近、階段の下などはスペースの宝庫です。なかなかうまい使い方は思いつきませんが、知恵を絞ればお持ちの物件の収入を少しでも増やすことができるかもしれません。

最近だと入居者向けレンタルスペースというものが人気だと聞いたことがあります。これこそ物件のロビーなどの共用スペースを有効活用して、ロッカーを用意し、月数千円で入居者に貸し出すことで追加収入に結びつくのではないかと思っています。他にも良い小銭稼ぎをご存知の方は教えてください。

コインランドリーで小銭稼ぎ

私の物件ではないのですが、知り合いの物件でコインランドリーを用意している方がいらっしゃいます。彼は独身向け(外人の家族も住んでいる)のアパートを持っているのですが、2階建てアパートの階段下にコイン洗濯機とコイン乾燥機をおいてあります。夕方にその人のアパートの前を通り過ぎると、必ずと言っていいほどそのコインランドリーを利用している人がいます。

聞いてみるとほとんど毎日アパートの全世帯が使っているくらいの利用があるようで、ひょっとしたら周りの物件からも利用者がいるのではとのことでした。設備としても簡素なもので、コインを盗まれたとしてもタカが知れているということなので、設備費用はあっという間に回収したと言っていました。

私もアパートを2棟持っているので、いつか実行しようと思っているのですが、管理に自信がないため、ちょっと躊躇している状態です。こういう意味で物件は家の近所の方がいいなと思います。

自販機やコインランドリーに限らずいろんな収益を上げる工夫があると思います。駐輪場で100円ずつ取っている人もいますし、イナバの物置を買ってきてレンタルしている人もいます。頭のひねりどころですね。
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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大家仲間1,000人を目指して

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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