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  2. » 2013/07

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


入居者集めについてのノウハウ

できる限り空室の期間を作りたくないということは、大家である限り避けては通れない問題であり、常に大きな関心事です。もちろん常に埋まっている物件もあれば、空き続ける物件もあるのですが、私の場合、通算で入居率を見てみると85%くらいではないかと思います。

経験的に不動産というのはすごく「縁」みたいなものがあると思うので、縁があれば本当に長く住んでくださる場合もありますが、総ての条件で優れていて、この部屋ならすぐに決まると思っているものが、賃貸不動産の繁忙期でも半年以上決まらない部屋もあります。

例えば、半年入居者がいなかった部屋なのですが、この部屋は明るくて間取りもよく、田舎ではありますがそこそこ閑静で部屋もリフォームしてあり、フリーレント1ヶ月も付けてあり優良な条件が揃っていました。時期も良かったはずです。

こういう場合、なぜ決まらないのかがどうしても分からなかったのですが、目からウロコのスーパーノウハウを教わったので、ご紹介します。

物件書類のファイリング

ワンルームでもアパートでもほとんど変わらないのですが、物件を所有し経営するとものすごい数の書類が出てきます。親切な不動産会社なら結構分厚い表紙のファイルを契約書や重要事項説明書と共に渡されるのですが、場所も取り使い勝手が悪いので、私は100円ショップのファイルを利用しています。

表紙が薄いプラスチックで、中身(リフィル)が透明なビニールのような袋になっているアレです。だいたい20から36ページくらいあるので、両面使えば結構な枚数の書類をまとめることができます。

主に契約系の書類を始めとして、物件に関するもの、金融機関に関するもの、税金に関するもの、保険に関するもの、賃貸に関するものという感じで分けていけばよいと思います。特にアパートは戸数が多いため賃貸に関するページが非常に多くなります。あまり多い場合はファイルを分けるか、クリアファイルを挟んでおくと便利です。

これが私の小さなビルになると紙袋2袋分の書類になったりします。管理するべき鍵の数も相当数になりますし、重要な書類は決算時や売却時など出し入れも多いので、分かりやすいファイリングは結構重要な気がします

競争力をつけるためには

自分が言うのもなんですが、大家さんのほとんどは比較的ガメつく、お客様志向の低い方が多いように思えます。なんで礼金を取らないの?とかフリーレントなんてもったいないなど言われたこともあります。礼金を取る代わりに空室が半年続く方がよほどもったいないと思うのですが…。

不動産経営は全然不労所得ではありません。やはりそれなりに経営努力が必要で、競争力をつけていかないと、われわれのようなサラリーマン大家の持っている物件レベルでは新築やハイグレード物件にはかないません。いろんな条件を組み合わせて努力しなくてはいけないのです。

ここで注意すべきポイントは、家賃は迂闊に下げるべきではないことです。例えば仮に物件を売却するとします。家賃を下げるということは利回りを下げるということになります。礼金を取らなくても家賃には影響はありませんよね。一時的にかかる費用やもらえる収益は大きな問題ではありませんが、継続的に得られる収益は物件の価値に大きな違いをもたらします

家賃を下げれば当然いつか決まります。しかし賃貸経営というものは長く入居者に借りてもらってナンボの世界ですので、長い目で見ていかないといけないのです。月5,000円家賃を下げるということは年間6万円の収益を失うということです。これが数年ともなると相当の金額となりますよね。

他の大家さんの競争力が低いということは、ビジネスでお客様志向を叩き込まれているわれわれサラリーマン大家にとってはこの上なく有利な状況ともいえます。業者や常識にとらわれないようにして正しいと思う判断をするようにして下さい。この業界の常識は往々にして間違っています。

決まるチラシの作り方(上手なマイソク)

仲介業者に物件の入居者募集の依頼をした場合、業者はマイソクという案内用チラシを作成し、それを近隣の仲介業者にバラまきます。不動産屋に行って実際にパラパラと見てみると分かるのですが、みんな本当に魅力のないつまらないチラシを作っています。なんの工夫もなく淡々と紹介しているだけなのです。

こんなチラシで入居者が決まったら苦労しないよと思うようなものばかりです。われわれサラリーマン大家はここで一工夫しなくてはなりません。部屋を探しているお客様に少しでもグッと感じてもらうようにしましょう

まず、お持ちの物件の訴求ポイントを書き出します。つまりここが売り、他とは違うよというところを列挙します。例えば私が先日作成したチラシの場合、「フリーレント1ヶ月バストイレ別、全戸明るい南向き、全戸ロフト付、インターネット完備」などです。25平米の1DKなので、「広い25平米1DK」というのも候補にあったのですが、業者に「ここらへんの物件はそれくらいの広さ当たり前だよ」と指摘されたので削除しました。とにかく魅力を列挙することが大切です。

次に業者に見てもらって嘘にならないかどうか、この訴求ポイントがその地域の人に魅力的かどうかを判断してもらいます。問題ないようであれば、それを紙に書き記し、チラシを作る業者への指示書を作成します。だいたいどこの業者でも依頼したらそのように作成してくれます。

魅力を訴求するためには、ターゲットに近い目線でコピーを作成しなくてはいけません。単身者向けであれば「コンビニ至近」とか「インターネット完備」などでしょうし、若いカップル~ファミリータイプであれば学区や病院、保育園などのことを書くと良いでしょう。
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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大家仲間1,000人を目指して

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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