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  2. » 2013/08

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


入居者集めについてのノウハウ6

さて、家賃の1ヶ月分を営業マンにお礼として差し上げるということですが、こうなると入居者からは堂々と敷金1ヶ月、礼金2ヶ月(東京の場合)をもらうことができます。入居者にとっては今まで通りの高いハードルになりますが、そこはお礼金目当てに営業マンが頑張ってくれます。

それだけ入居者から頂くことができれば、営業マンへのお礼など安いものですよね。礼金0ヶ月ということさえ考えた物件ですので。お礼をしても1ヵ月分残ってしまいます。

結局、誰が得するかということを考えれば、本来は入居者様に得してもらいたいのですが、決まらない物件であれば、大家である自分が損するよりは、営業マンに頑張って得をしてもらい、それのコストを入居者様に負担してもらうのが良いと思います。入居者としては最終的に世間一般の物件を借りたというだけで、本当に損をしているわけではないですよね。そもそも自分の物件は条件が良かったというだけです。

入居者集めについてのノウハウ5

自分の物件を優先的に紹介してもらうために、営業マンへのモチベーションを上げる方法はやはりお金になります。Aさんの物件を紹介してもBさんの物件を紹介してもどうせ数千円の違いしかないのですが、私の物件を決めてくれると、なんと営業マンは家賃の1ヶ月分をもらうことができるように仕向けるのです。

つまり会社を通さず、営業マン個人に対して条件を示し「もしも私の物件を紹介してくれれば会社からもらえる歩合に加えて、私個人からお礼として家賃の1ヶ月分を差し上げます」と触れ込むのです。

以前お教えした、「決まらない物件には家賃無料のフリーレントをつけるといいですよ」の予算を入居者ではなく営業マンに充てるのです。そうすると営業マンは目の色を変えて口八丁で紹介してくれるようになるのです。

もしも何かの法律とかに触れていたらマズいのですが、お礼ですので、多分大丈夫だと思います。また、書き方は汚いのですが、純粋に空室を埋めたい一心ですので、営業マンの方は気を悪くなさらないでくださいね。

入居者集めについてのノウハウ4

では、今度は客付けをしてくれる不動産業者はどういうモチベーションで紹介する物件の優先順位を決めているのかということについて考えてみます。

賃貸の営業マンは一件客付けをするごとに家賃のいくらかを歩合でもらっていることが多いようです。これは例えば、家賃5万円の部屋を決めたとして、もらえる歩合が10%だとすると、5千円の報酬が歩合としてもらえるということになります。こんなにもらえるかどうかは分かりませんが、だいたいそういうことです。

そうなると、営業マンたちは少しでも高い歩合報酬をもらいたいがために、できるだけ高額な賃料の部屋を紹介したいと思います。しかし、例えば上の例では5万円の部屋でも6万円の部屋でも報酬額の違いは千円くらいしか違いが出てきません。これくらいではあまり大きなモチベーションにはなりませんよね。

そこで、営業マンに自分の物件を優先的に紹介してもらう、圧倒的に効果のある方法をお教えします。書いていいのか分かりませんが、それはちょいワルな技です。

入居者集めについてのノウハウ3

物件を決めるのは入居者じゃなくて不動産業者である」とはどういう意味でしょうか。

簡単に言ってしまうと、不動産業者はある程度狙って入居者を埋めてしまうことができるということです。入居者は自分で決定しているのですが、それは部屋を紹介している不動産業者の恣意でコントロールされてしまっているようです。

確かに入居者は一生でそう何度も部屋を見て勉強してる訳でもないので、上手な営業マンであれば、赤子の手を捻るが如く操作されることも考えられないこともないですよね。さもその部屋がすばらしいかのように語って決めさせるのです。

このように客付けをする不動産業者は、手持ちの物件リストの中から、入居者の希望を聞いて、それに近い物件を紹介するのですが、紹介する優先順位を自分のモチベーションに従って決めているのです。紹介してもらう優先順位が高ければ高いほど、多くの入居希望者に部屋を見てもらえる機会が増えることになるので、必然的に入居が決まる確率も高くなるのです。

入居者集めについてのノウハウ2

まずは基礎的な話ですが、不動産の繁忙期(物件がよく決まる時期)とは、だいたい3月4月の新学期の頃と、9月10月くらいの秋口だそうです。確かにこの頃はどの不動産屋もちょっと強気で対応してくれています。この頃の空室はあまり不安がらなくても大丈夫と言われています。

先にも書いたと思いますが、物件の賃料が無料である期間を設けるフリーレントを1ヶ月程度つけ、敷金礼金などを割り引くなどの施策も、物件の魅力を増す重要な要素です。更には物件をリフォームし、マイソク(チラシ)に魅力的なコピーをつけるなど、私たち大家は空室期間を撲滅するために、物件に対してそのような努力を欠かさないわけです。

ところがそれでも決まらないことが多いのです。これだけ努力をし、神頼みもしてなぜ決まらないのかと悩んでいたところ、馴染みの不動産屋が一言、「物件を決めるのは入居者じゃないよ、不動産業者だよ」と言ってくれたのです。
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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大家仲間1,000人を目指して

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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