1. Top
  2. » 2013/09

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


入居者集めについてのノウハウ10

更にこれも聞いた話ですが、都会のお客の方が田舎のお客よりも懐具合が良いことが多いというノウハウもあるようです。これはあまりおおっぴらに言える話ではありませんが、都会と田舎では所得格差があることは事実です。

実際に信販会社の審査で落ちる確率も都会のお客様の方が低いとのことですし、同じ4万円の家賃でも、「お、安い!」と思って借りてくれる方のほうが、「ちょっと高いけど頑張るか」と思って借りてくれる方よりも与信としては安全ですよね。

私たち大家としてはできるだけ優良なお客様に入居してもらいたいので、都会からお客様を引っ張ってくるというのはとても重要なノウハウになります。とにもかくにも物件が所在する賃貸募集会社と、ちょっと離れていても幹線となっている大きな電車の駅にある募集会社へ客付けを依頼するのがコツではないかと思います。

入居者集めについてのノウハウ9

以前、管理や入居者集めは物件の地元の業者に頼むべきと書いたのですが、ちょっと違う部分もあるかもしれないと感じました。物件がある地元の業者だと目が届く範囲なので管理も手厚くできますし、その地に住みたいと思う入居希望者が来るものだと思っていました。

しかし、実際のところ、「その地に住みたい」と思ってピンポイントで部屋を探している人は意外と少ないと感じます。良く考えてみれば私もA駅に住みたいと思って業者を探しているうちにB駅にたどり着いて、結局C駅の物件に決まったということがありました。

どちらかというと、「会社が池袋だから、そこから30分以内で6万円くらいのところ」など、もっとザックリとした条件しか持っていないことが多いようです。そうなるとお客様はどこで物件を探すかというと、なんと池袋で探し始めるのです。

部屋を探している方も、どうせオンラインでつながっているのだろうからどこで探しても一緒だよと思っているようですし、物件探しではなかなか普通電車しか止まらない駅にピンポイントで降り立つことはないと思います。

入居者集めについてのノウハウ8

営業マンへのお礼戦略を実施するコツとしては、いくつかあるのですが、まずは話の分かる営業マンに仕掛けるということです。やたらマジメで会社に垂れ込むような人には向きませんし、闘志の弱い人にも効果がありません。少し若くて幾分モラルの低い営業マンには良く効きます

また、この施策は営業マンひとりに独占させてはいけません。いつ決めても1ヶ月分もらえると思われてはマズいので、必ず複数の営業マンに競争させるか、期限を切ってキャンペーンとして実施するかのどちらかです。

注意点としては、これをやると会社にいい顔をされないと思いますので、しれっと公にしないでに進める必要があります。また、営業マンから領収書などはもらってはいけません。お礼を商品券にすれば経費にもなるかと思いますので、一考されてはいかがでしょうか?

入居者集めについてのノウハウ7

ちょっと分かりにくかったかもしれないので、営業マンへのお礼技についてまとめますと、良い条件の部屋(フリーレント1ヶ月、敷金1ヶ月、礼金0ヶ月など(東京の場合))なのになかなか入居者が決まらない場合、営業マンへお礼戦略に変更します。

営業マンにお礼戦略とは、入居者への決定モチベーションであるフリーレントや礼金0などの予算(宣伝費みたいなもの)を、入居者を決めてくれる賃貸の営業マンに振り変えることです。

営業マンへのお礼を家賃の1ヶ月にし、入居者へはフリーレントなし、敷金1ヶ月、礼金2ヶ月などにします。もちろん余裕があれば条件を引き上げる必要はありませんが、それくらい営業マンの入居者に対する影響力は強いということです。

そうすると得をする人が入居者から営業マンへと変わりますが、大家としては空室が埋まればいいだけですので、誰が得をしても損をしてもどうでもいい話です。これはアパートで実践してみたのですが、効果てきめんでしたね。
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

ノウハウの出し惜しみはしません!ご相談・ご連絡は右のメールフォームからお願いします。

ブログ全記事、一気読み!

ブログだと読みにくい」というご要望に応え、ググっと一冊のpdfにまとめました。ブログで読むのが面倒な方にオススメです(165頁20万文字)。オマケ付きで「1,980円」です。
→こちらからどうぞ

大家仲間1,000人を目指して

ニシオカのボランティアです!


本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

※不動産投資のマジメな啓蒙(啓発)活動です。営業、勧誘等一切しません。

⇒詳細はこちら
リンク

収益物件の逆オークションサイト - 不動産投資の楽待
収益物件の
逆オークションサイト
不動産投資の楽待

このブログをリンクに追加する

ブログランキング
ご連絡はこちらまで

名前:
メール:
件名:
本文:

メディア掲載歴
Big Tomorrow(雑誌)
「1億円が手に入る賢いお金の習慣」

SPA!(雑誌)
「東京「理由」R不動産」

Big Tomorrow(雑誌)
「金持ちサラリーマンの生活実態調査」

Big Tomorrow(雑誌)
「こんな部屋を買ったら絶対に失敗しません」

ゆかしメディア(ネット)
「不動産投資家ニシオカオサム氏 」

Big Tomorrow(雑誌)
「不況に強い不動産投資で一生副収入で過ごす方法」

PRESIDENT(雑誌)
「金持ち家族、貧乏家族」

The21(雑誌)
「金持ち社員vs.貧乏社員のマネー術」

Big Tomorrow(雑誌)
「給料が少なくても一生安泰の投資術」

週刊SPA!¥enーSPA!(雑誌)
「最新版 [不動産投資]で儲ける人々に学べ」

ON!(雑誌)
「サラリーマンがプロ大家さんになる方法」

Big Tomorrow(雑誌)
「サラリーマンオーナー」

All About(サイト)
「はじめての不動産投資」

Big Tomorrow(雑誌)
「役に立つ投資ブログ」

カテゴリー一覧
本の検索