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  2. » 2014/01

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


「不動産投資をはじめる最低限の条件」とは?


不動産投資を始めるにあたって、業界ではよく「属性」と言われるものが存在します。これは、投資をしようとしている人の勤務先や年収・勤続年数、借入の有無などにあたるものです。仮に現金で物件を購入できる方であれば、この属性というものはまったく関係ありません。無職で借金まみれの人であっても現金があればいくらでも物件を買うことができます

ところが物件を購入するにあたって、金融機関から借入を受けようとしている人の場合、その人の属性がとても重要になってきます。この属性は当然良ければ良いほどいいのですが、では、投資物件を購入するにあたっての最低限の条件とはどれくらいですか(私に融資を受ける資格はありますか?)?と、よく聞かれます。

私が過去100人以上のさまざまな属性の方の融資を横から見てきたところ、融資の一般的な最低ラインは…、

1.年収が500万円前後
2.勤続1年以上(一般事務などであれば3年くらい)
3.自己資金が100万円前後
4.中規模企業以上のサラリーマン


…でしたが、最近は年収は700万円以上がマストとなっているケースも出てきました。

と、これくらいです。チャレンジする物件や各条件のバランス、使う金融機関によって、融資の可否や金額はだいぶ変わってくるのですが、おおよそこれくらいの目安を超えていれば、可能性はあります。

「不動産投資をはじめる最低限の条件」とは?2


不動産投資で融資を受けられる最低条件の例を挙げてみましたが、例えば年収500万円を切っていても、自己資金が購入物件の半分程度入れられるような方であれば融資の可能性があります。一方、自己資金が50万円程度であっても、専門職で年収が800万円、勤続半年という方で購入に成功した方もいました。

企業規模については大きければ大きいほどいいですし、公務員などであれば最高ですが、たまたま勤めている企業が赤字の年であれば、某有名電機メーカーの社員であっても融資がおりなかったという例も聞いたことがあります。また、個人事業であっても、専門性が強かったり、継続的(3年以上)に利益を出しているような事業であれば、融資検討の机上に乗ることができるようです。

将来、会社を辞めるか転職しようと思っている方については、辞める前に物件をできるだけ多く、買えるだけ買ってしまった方がいいと思います。通常、脱サラしてすぐの方や、転職して間もない方は、いくら年収が高くても融資は受けにくい状態になってしまいますので。

実際に不動産屋でどのような話をするか8?

とにかく自ら物件情報を開拓する業者(元付け業者)は、価格についての融通を持っている場合が多いのです。情報のあるなしだけで不動産物件の価格にはひずみが生じます。われわれはこういう裁定取引のような状況があることを理解しておく必要があります

市場のひずみがあることを理解したら話は早いですよね。そういう物件情報を自ら開拓する数が多い業者と深い付き合いをすると良い物件に出会える可能性が高まると思うのです。私はこの当たり前のことにたどり着くまで1年かかりました。運よくそういう業者に出会うことができたら、何回も顔を出して常連(?)になることが早道かと思います。

客付けだけをする業者と深い付き合いをしても、いわゆるおいしい物件情報には出会えません。それくらいならインターネットで十分対応できると思います。

実際に不動産屋でどのような話をするか7?

また、元付け業者に客から持ち込まれた物件の売却情報については、たまに市場価格よりも圧倒的に安い条件であることがあります。こういう場合、元付け業者は自らその物件を購入し、それを市場価格に近い金額まで利益を乗せて自らが保有する物件として一般に売却することも多いです。

圧倒的に安い条件で持ち込まれる理由はいろいろあるのですが、例えば競売にかけられる寸前に少しでもマシな条件で自発的に売却するため、市場価格よりも少しくらい安くていいから早く売り切りたいと思っている場合や、数十年前に購入したか相続した物件で売主がまったく市場価格を理解していない場合などがあるようです。

実際に不動産屋でどのような話をするか6?

自ら物件情報を開拓する業者は、まず自らの手元でおいしい情報を裁き、裁ききれない情報のみを一般のデータベースに開放(他の業者に客付けを公募で依頼)します。なぜかというと、例えば仲介手数料で考えてみると、

□売りたい客
  ↓
□元付け業者(自ら物件情報を開拓する業者)
  ↓
□客付け業者(他から回ってくる物件情報に客をつけるだけの業者)
  ↓
□買いたい客

というように業者を2社かませる流れが一般的です。これが元付け業者が客付け業者を兼ねた場合の仲介手数料は

□売りたい客
  ↓
□元付け兼客付け業者
  ↓
□買いたい客

というように、売り手と買い手の両方から手数料をもらうことができるのです。つまりひとつの案件で2倍の収入が得られるというわけです。

よって、おいしい情報というものは、元付けの手元で処理されることが多く、ほとんど一般に流通しないのです。
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

ノウハウの出し惜しみはしません!ご相談・ご連絡は右のメールフォームからお願いします。

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大家仲間1,000人を目指して

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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