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  2. » 2014/02

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


空室・滞納リスクはどれくらい?3


私自身も、一時、夢を追って一棟モノの物件に執着した時期もありましたが、最近はワンルームマンションを見直してきています。個人的な感想を正直に言いますと、手持ちの物件について、ワンルームの空室が出ても何の心配もありませんが、アパートに空室が出ると若干不安になります。私の場合、アパートの方が収入は多いですが、滞納率や小さなトラブルも多いです。一方、立地の良いワンルームは本当に安定していて、滞納やトラブルがほとんど起きたことがありません。毎回、入居者の属性もいいですね。

例外として、良い場所に建つ一棟モノのアパート物件の場合は魅力的なのですが、一般的には、良いワンルームをたくさん持つことで、アパート並みの規模に育てるのが、もっとも安定してリスクの低い投資になります(断言)。

さて、いわゆる空室率の実際的な感覚としては、具体的には立地や築年数、間取りや日当たり、そして管理会社の質などの諸条件でまったく変わってくるので一概には言えませんが、初心者の方のために具体的な数値で挙げてみると、ワンルームであれば5%弱、アパートであれば15%程度と考えておけば良いと思います(東京近郊のケース)。

空室対策については、以前記事として書いたことがあるので割愛しますが、滞納対策として最も確実なのは入居者審査を厳しくすることでしょうか。名の知れた企業に勤めている方であれば、悪質な滞納はまずありません。他には賃貸に強い不動産業者に管理を任せることですね。これに勝る滞納対策はありません。

空室・滞納リスクはどれくらい?2


アパートは賃貸という面で見ると若干不利です。構造上、壁や床が薄く隣の部屋の声や生活音が伝わりやすいですし、オートロックや宅配ボックスなどの設備もないことが多いです。間取りだけで比べるとそんなに変わりませんが、質感や生活のしやすさから言ってもアパートは賃貸の強さとしての優先順位としては劣ります

そもそもアパートは部屋数を多く保有することができるため、ある程度の空室率を見込んでも経営できることが前提で設計されています。アパートの場合は1,2部屋くらい空いていても胃を痛めていてはいけないのです。

もうひとつ、ついでに賃貸にまつわるアパートの欠点を語ると、あまり言いたくないことですが、多くの大家のホンネですので書いておきます。マンションに比べてアパートの方が質の良くない入居者が多い傾向があります。アパートは比較的家賃が安いので、収入が少なかったり、不安定な職種の方から順に入っていく傾向が強いと言われています。つまり滞納やトラブルの可能性が幾分高いのではないかと思います。

また、ファミリータイプよりはワンルームタイプの方が入居が決まりやすいです。しかしファミリータイプは一度入居すると、かなり長い期間借りてくれることが多いので、リフォームや募集時の損失が少ないというメリットもあります。

空室・滞納リスクはどれくらい?


不動産投資を始めるのを踏みとどまっている方で多く見られるのが、空室や滞納リスクの実際が分からないという疑問です。確かに賃貸経営をしている中で、一番胃が痛くなる問題が空室と滞納ですね。依頼する業者が悪かったり、賃料設定や募集時期が良くないなどすると、すぐに2,3ヶ月くらいは空室のまま経ってしまいます。私たち大家はきちんと家賃を払ってくれる賃借人がついてナンボの世界ですので、この2つのリスクについては、徹底的に対策を立てるべきことかと思います。

まず、空室リスクについてですが、物件によってだいぶ異なります。大雑把にいうと、鉄筋コンクリート(RC)造のワンルームマンションの方が、木造のアパートよりも空室リスクは低いです。仮に同じ家賃であれば、アパートよりもマンションに住みたいと思うのが賃借人のホンネでしょうから当然と言えます。

また、RC造のワンルームマンションはアパートと比べると、駅前や通り沿いなど比較的立地の良いところに建っていることが多いですよね。これもワンルームが空室リスクが低いひとつの要素となっていると思います。ちょっと逸れますが、やはり不動産は「不動」というだけあって、場所がとても重要です。安くて悪い場所の物件と比べれば、高くて良い物件を買うべきです。絶対。

「不動産投資をはじめる最低限の条件」とは?3


不動産投資のための融資を受けるにあたっては、自己資金が多ければ多いほど楽です。しかしレバレッジという観点から見れば、私はなるべく少ない資金で済むに越したことはないと思っています。ちなみに金融機関からの融資が今までになく厳しくなってきている昨今、アパートローンを受けるには自己資金は5割近く入れることが条件になっている銀行もあるようです。

一方、物件や属性次第ですが、自己資金0.5割で済む銀行も未だに存在しています。この場合、物件の良し悪し、年収や勤続年数など各種条件が整った前提ですが、1,000万円の物件であれば50万円の自己資金で済むことになります。いろいろと総合して考えると、経験上15%以上の自己資金率であれば、ほぼ融資が受けられると感じています。

もうひとつ勤続年数ですが、これも長いに越したことはありませんが、3年を超えていれば足切りに引っかかることはありません。キャリア転職(銀行→財務、経営企画→経営コンサル等)などの場合は、試用期間を過ぎていれば審査で残れる可能性があります。専門職であれば派遣や契約社員も不可能ではありませんが、正社員でないと相当難しいことは間違いありません。

どれかの条件で引っかかってしまいそうな方は、まずは自己資金をひたすら貯めていってください。それが一番の早道になります。年収300万円台でも5年で500万円貯めた方に2回ほど出合ったことがあるくらいですので、できないことはないのだなぁと思いました(どうやれば貯まるかは分かりませんが…)。

いろいろと最低条件として書いてみましたが、どれかが足りなくても何とかなることもあります。ここばかりは経験による判断になってきますので、別途ご相談ください(面談のみ)。
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

ノウハウの出し惜しみはしません!ご相談・ご連絡は右のメールフォームからお願いします。

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大家仲間1,000人を目指して

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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