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  2. » 2014/03

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


公務員の不動産投資について


副業禁止規定のお話をしたところで、もっともこの件を心配に思っているであろう公務員の方々の不動産投資についての経験を書きたいと思います。今までにご相談を受けた中で、公務員・準公務員にあたる方は20名前後であったと記憶しています。事務、教師、研究者、官庁から地方公務員の方まで、幅広いサンプルがあります。

今、不動産投資でもっとも有利な人は、実は公務員です。かなりの大企業でも融資が通らないことがある今、公務員ほど融資が降りる可能性が高い職種はありません。「年収の額が低いから…」と卑下される方も少なくないですが、融資は年収の額だけで決まるものではありません。ズバリ、その人の「信用」度によって決まるものです。

つまり、そこらへんの大企業サラリーマンや高年収の金融マンよりも、普通の収入の公務員の方が信用度は高いということです。公務員で大家を目指している方は、ライバルが少ない今こそ、物件を買い漁るチャンスと言えると思います。

アドバイスにより物件購入をした公務員さんの中で会社にバレたとか問題になったという方はひとりもいません。よく考えてみれば農業やお坊さんをやっている公務員もいたくらいですから、不動産経営くらいで問題になるわけないですよね。ご心配な方は、念のためご相談ください。

不動産投資は副業禁止規定に引っかからないか?2


とはいえ、会社の人に不動産投資をしていることがバレるとあまりいいことがありません。「あいつは金を持っている」とか、「副業で稼いでいる」などと、陰口を叩かれるのが関の山です。人間は成功している人の足を引っ張りたがるものですから…。

そういう話題を避けるためにも会社にバレないためには、年末調整時の税金徴収法を変更すればよいのです。サラリーマンは多くの場合、給料から税金を天引き(特別徴収)されています。不動産経営によって住民税が多くなり、給料以外に収入のあることがバレてしまいます。

しかし、会社員であっても給料から天引されない方法あります。それは住民税の徴収方法を特別徴収から普通徴収にすることです。普通徴収を選択すれば、会社に住民税の請求がいかなくなります。こうすることで理論的には会社に副収入があることを知られなくなるのです。

理論的にはと言った理由は、ほとんど全員「特別徴収」となっている中で、自分ひとりだけ「普通徴収」になっていれば、勘の良い経理であれば「こいつは何か副業をしているな」と気づいてしまいます。まあ経理は摘発するのが仕事ではないと思いますので、そのままスルーされるとは思いますが。一度変更してしまえば2年目以降はチェックされないと思いますが、そういうリスクはなくもありません。

ともあれ、何か指摘されたら「親から相続して」とか、「実家の家業だから」などと適当な言い訳をしておけば、問題にする会社はまずないはずです。実際のところ公務員でも結構な数の人が不動産投資をしていますので、いわゆる副業としての扱いをしていないのではないかと思います。

※ここで書いたことは経験上自信がありますが、会社によって判断は異なると思いますので、自己責任でご対応ください。

不動産投資は副業禁止規定に引っかからないか?


私の不動産投資アドバイスは、サラリーマンや公務員の方からのご相談がほとんどなのですが、半分くらいの方から受ける質問が、「不動産投資は副業禁止規定に引っかからないか?」ということです。これは会社の就業規則での副業の定義次第だと思っていますが、結論から言ってしまえば「別に問題ない」です。

なぜ、副業禁止規定が存在するのかと言えば、ひとつが業務に集中する業務専念義務があることと、もうひとつが業務で得られた情報や地位を利用しての副業を禁止しているからだと思います。要は本業に影響のない範囲(自由時間を活用して)で、会社に何かしらの損害を与えなければ問題ないということです。

よく会社で「株で○○万儲かった」とか、そういう話をしている人がいますよね。でも彼らはクビになることはありません。また、親から不動産を相続した人についても副業と認定されませんよね。つまり不動産投資自体は副業であるとは言えないのです。

もちろん会社側の判断にもよるとは思いますが、今まで不動産投資を副業として問題視された例を見たことがありません。

会社の業務に給料の範囲内で十分奉仕していれば、自由時間をどのように処分しようが、どのような人生を生きようが、会社に迷惑さえかければまったく問題ありません。これは憲法でも保障されていることなのです。

空室・滞納リスクはどれくらい?5


また、同じアパートでの話ですが、その入居者はアルバイトで生計を立てていました。当然、収入は少なく、蓄えもなかったのだと思います。その彼からの入金がしばらく滞ったということで、管理会社が電話をかけてみると、曰く交通事故で入院をして、働くことができないので家賃の支払いを待って欲しいということでした。

それはそっちの都合だということで、連帯保証人に連絡をしようとすると、親には連絡を取らないで欲しいと。では出て行っていただこうと言うと、アパートを追い出されると浮浪者になってしまう…というような泣き言を言われたそうです。

どこまで本当かわかりませんし、追い出さなかった大家さんも人が良すぎるのかもしれませんが、大家さんは時には入居者の殺生与奪を握ることもあるのだと痛感したケースでした。似たようなケースで、トラック運転手が入居者の話ですが、やはり事故による怪我で、数ヶ月家賃が滞ったことがあるそうです。

要は何を言いたいかというと、あまり所得の低い入居者の場合、立場が弱すぎて強く出にくいということもあるということです。家賃が低い物件を検討する際にはご注意ください。家賃が安いとターゲット数も多く、入居は決めやすいというメリットも有りますけどね。

空室・滞納リスクはどれくらい?4


私自身は、それほど悪質な滞納に出会ったことはないのですが、大家さんをしていて聞いたことのある滞納ケースをご紹介したいと思います。まずは比較的軽いケースから。

そのアパートは関東近郊にあります。築25年くらいの古い木造一棟モノなのですが、家賃は比較的低く設定されていて、平均4万円程度の良心的な物件です。大家さんもすごく優しい良い人で、それがゆえにいくつかの家賃滞納に巻き込まれてしまったようです。

例えば、ひとりのある住人は、まあ定期的といえば定期的にに家賃の振込みがあるのですが、なぜか数ヶ月に一度、まとめての支払いだそうです。年間を通じてみると、きちんと回収できているのですが、アパートのローンは毎月返済しているため、できれば毎月支払いしてもらいたいと思っていました。なぜに支払いが遅れるのかを本人に聞いてみると、なんと「振込費用がもったいないから」という理由だったそうです。

毎回300円くらいの振込費用をケチるような人です。4万円×3ヶ月で12万円も売り掛けにしておくのは非常に危険です。事実、督促をしない限りは家賃振込みがないとのことですので、こういうケースは前払いか、管理会社からしつこく、厳しく取立てをしてもらうように依頼するのが良いと思います。
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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